‧理財周刊 2011/05/25 
 選定場址的平價住宅動工沒？五都市長選前開的社會住宅支票，有沒有兌現機會？而合宜住宅、以房養老又是什麼？一大堆住宅政策，讓民眾眼花撩亂！ 
 
【撰文／顏瓊真】
因應高齡化社會，政府將於明(2012)年試辦「以房養老」業務，主要在照顧有房子，但因無子女奉養，手邊缺現金的老人，可以向銀行申貸，銀行每個月會固定給付一筆現金供生活所需。

內政部社會司並補充，該項「以房養老」的試辦對象將優先鎖定在台北市或新北市，擁有房地產價值550萬元以上、既沒存款收入，又無子女繼承，因持有房屋而不符合低收入戶資格的近貧老人。

如果，這也算是一項住宅政策的話，似乎可以解讀為，政府一邊用「奢侈稅」打房，將房價壓低後，另一邊其實是鼓勵民眾進場「買房」，才能在老年後「以房養老」。

只是，民眾也有點混亂的是，怎麼這兩、三年內，多了這麼多「房屋政策」？先是2009年底，行政院長吳敦義拋出了「平價住宅」政策，打算在捷運機場線位於林口地區的A7站，推出每坪約15萬元左右的房子，讓無殼蝸牛買得起房子。
 
政府住宅政策多頭馬車，民眾只能自求多福 

口水滿天飛 房子無蹤影

不過，就在A9站，由冠德建設取得的捷運聯合開發案，雖然冠德董事長馬玉山並未明確說出將來推案的每坪房價，但提及附近預售屋開價都在30萬元左右，此項「暗示」也意味著，將來A7站的平價住宅已有「比價空間」，若平價住宅真的開工了，將來一定又是「搶翻天」。

而台北市長郝龍斌於去(2010)年競選連任，先是就仁愛路空總舊址的公有地，拋出蓋「小帝寶」社會住宅的話，被各界打槍後改弦易轍，將另擇地推社會住宅；只是，半年過去了，誰還在討論「社會住宅」？

現在最新的名詞是「現代住宅」，但葫蘆裡賣什麼藥呢？無殼蝸牛聯盟社會住宅推動聯盟表示，內政部首先規劃「合宜住宅」與「社會住宅」，繼而財政部國產局推出已胎死腹中、設定地上權出租的「公益住宅」，現今經建會又推出設定地上權出售的「現代住宅」方案，可見各部會各吹各的調。

戴德梁行總經理顏炳立日前接受台北市不動產仲介經紀公會邀請，發表奢侈稅衝擊下的房地產經營與市場分析，當時，剛好是經建會主委劉憶如提出「現代住宅」構想之後，顏炳立意有所指地講了一句話：「不管是什麼住宅，先蓋出來再說！」 相信這也是眾多民眾的想法，管你政府要推什麼住宅政策，「牛肉」在哪裡？不要一到選舉年，支票就滿天亂飛。

【完整內容及圖表請見《理財周刊》561期；訂閱理財周刊電子雜誌】
 

【經濟日報╱林建山】 2011.05.18 08:13 am 
 
政府各部會自去年起眾聲齊力「平抑」房價，在總體經濟手段上，中央的金融部門對貸款額度與貸款對象採行管制，對貸款利率、貸款年期予以限縮，財稅部門則施予奢侈稅開徵、不動產交易稅率、一世一屋優惠稅制等，台北市政府從5月1日開始落實「法定租金上限」措施。中央地方聯手針對房地產兩大骨幹的「自屋市場」與「租屋市場」，進行價格壓制與控管；另一方面，經建會則繼內政部「合宜住宅」「社會住宅」及財政部國產局「公益住宅」之後，推動所謂「租得起就買得起」的「現代住宅」（不是過去「低品質」的「平價」國民住宅！？），從房地產的供給面下手，運作「以量抑價」的個體經濟手段。

從中央到地方政府，過去一年來推出種種措施的政策目標，只有一個：就是壓制房地產價格。根本前提假設就是咬定房地產價格太高了。

台灣房地產價格水準究竟是高是低，其實是可以就現實來探討的課題。今天大家爭議房價影響人生，乃至讓議題發酵成為普羅庶民現象，當然與整個社會發展成長，引申所得提升、購買力增強、所得分配類型、生活型態與社會行為價值觀的移轉等，有直接關係。

尤其，也與其他所有先進經濟社會的發展成長經驗並無二致，因為加速都市化（urbanization）的深化與極化，不但會帶動房地產價格的不斷挺升，並且也衍生出多樣多元的房地產品項差異，乃至「一物多價並存」現象，物品與物品之間的價格與價值落差，只會在高度都市化社會帶動彼此的競爭拉抬，不會看到彼此競合抵銷的少見現象。

當我們指述台灣房地產價格太高或太低時，很可能就已經冒犯到「究係均價偏高偏低」抑或「是個價偏高偏低」的那種模糊失焦的「推斷風險」，則準照這種不允稱不完全理性的判斷結果，就率爾祭出非經濟手段來傾力對付各該風險推斷的變因，當然不免輒有政策閃失或措施失效的問題與困窘。

更值得爭議探討的，應該是：究竟在一個已經進步成熟的自由市場社會，是否還要太阿倒持，回頭尋索動用從前農業社會舊有的管制經濟手段來解決問題，這樣的思維與作法，究屬應不應該？合不合理？可不可行？更是另一政策抉擇問題。

價格管制（price control）原本只是共產經濟社會及極權政體的國家治理手段之最典範標記；惟自1965年金本位體制瓦解崩潰之後，世界上就鮮有哪一個自由市場民主政治國家政府，還會再繼續拿價格管制來作為治國主政的工具手段。美國尼克森政府恐怕算得是世界經濟史上，高蹈動用價格管制而徹底失敗的經典事例，也因此促使美國政府在國家經濟管理手段上，痛徹改非而易轍轉向，不再動用這種無效的反經濟手段措施。

基本上，任何關乎政府治理之經濟問題，還是要用經濟手段解決為宜。房地產的量價與供需問題，當然是經濟問題，自不宜視之為政治問題而貿然尋索不恰當的解答。從其他先進經驗效應中，我們也可以因此合理推論，今天台灣各級政府針對房地產事務所採取非經濟手段而壓制價格的施政措施，必然無法消解國內房價參差高低的「世界共趨現象」；尤其不可能因此而有效改變當下「買不起房子」「租不到房子」的供需失衡之嚴重社會摩擦問題。

針對當下各級政府競相競合的房事對策，行政院實有必要整體檢討與再思。

（作者是財團法人環球經濟社社長兼公共政策研究所所長）

【經濟日報╱社論】 2011.05.15 02:55 am 
 
政府最近提出多項和房屋相關的政策，但各政策間卻似缺乏一致的理念而廣受各界批評，我們亦曾具體指出政府的政策思維自相矛盾。然而，政府似仍未弄懂各界的批評，不只未檢討、改變爭議中的政策，還在12日把各項相關政策包裝在一起，公布為「居住正義多元安居措施」。對於政策被指為自相矛盾的問題，吳敦義院長說這是政府的兩大策略，期望能夠對房市恩威並濟，實現正義，但這樣的兩手策略卻可能弄巧成拙。

吳院長說政府的兩大策略是，一方面用奢侈稅等方法防止房價異常飆漲，另一方面則以提供低價住宅等方式，讓青年和弱勢買得起房子。這兩大策略單獨來看似乎都是合理的，但把它們擺在一起來看，策略的目標就是相互矛盾，而且方法也有矛盾。

政府兩手的目標分別是「房價不異常飆漲」，以及「居住正義」，但在過去兩年多房價已異常飆高的情況下，房價若不下跌，實在不算達成「居住正義」。因此，政府只以「房價不異常飆漲」為目標，而非以「房價下跌」為目標，即很可能和「居住正義」這個目標相矛盾；只讓房價不飆漲而非下跌，恐怕也不是多數民眾目前心中認為政府該追求的正確目標。

房價不下跌而要達成居住正義的方法，大概只有一種。馬總統在2008年競選時曾針對高房價問題說：「正確的做法……不是把房價壓低，而是增加民眾的所得。」只不過，這正確的做法並不容易做到。三年來，民眾所得增加很少，房價卻上漲很多，以致房價所得比愈來愈高，才會有那麼多民怨。政府現在避免再提以提高所得來對付高房價的政見，但已提出的其他方法在房價偏高的情況下，卻都無法達成居住正義。

政府各種支持青年和弱勢民眾購屋的政策，都是出自善意。但目前的高房價情勢，極有可能因不動產市場常見的景氣循環、國內外整體景氣的波動，以及奢侈稅等政策，而在不久之後下跌。因此，最近因政府策略鼓勵而購屋的人，就可能因購屋之後跌價而遭受損失，甚至因為利率節節上升、負擔過重而違約，反而轉成銀行的壞帳。如果政府政策蓄意讓房價維持在目前的高檔而不下跌，則買房子的人雖不會受到跌價損失，但絕大部分買不起房子的人還是買不起。優惠貸款的利息補貼其實只占房價的極小部分，民眾是拿一輩子的負債來換得高價的房屋，也很難符合居住正義。

社會住宅、合宜住宅、現代住宅等政策確實可能讓買到或租到的人獲益。但是，這些政策都只能小規模實施，多數人得不到其利益。這種只有少數人獲益的政策離居住正義也相當遙遠。尤其是得到這些政策優惠的條件相當寬鬆，當非弱勢者也能讓自己符合條件時，正義更將蕩然無存。

至於「現代住宅」等提供政府土地給企業興建住宅的做法，也難確保政府透過低價或免費土地所做的補貼能完全反映在房價上。房屋並非標準化產品，政府很難規範其價格，更難規範再轉售的價格。目前設定只賣出70年地上權的公有土地，也很可能因政治壓力或其他因素而在將來再延長其地上權，甚或低價賣給地上權人。因此，這類只有地上權的房屋存有很大調整空間，跟居住正義實在不太相干。

由此看來，不讓房價降低的政策很難達成居住正義。但由於政府幾項措施能增加的房屋供給甚少，優惠貸款卻可能增加更多需求，奢侈稅則等於要投資者持有房屋更久，而政府又說只是要「防止異常飆漲」而非「打房」，所以政府並沒有要房價下跌之意，「居住正義」也就可能只是宣傳上的「兩手策略」而已。

【聯合報╱社論】 2011.05.13 02:22 am 
 
奢侈稅條例將在六月一日上路，短期的房地產交易將被課徵百分之十到十五的額外銷售稅，以抑制房市投機炒作。這是馬總統宣示的「居住正義」的漂亮出擊，刀未出鞘，市場便已撼動；可惜的是，行政部門頻頻釋出各種平價住宅方案，直如狗尾續貂，只見搶功表功之態，未見實事求是之效，反而模糊了焦點。

有房可住，是民生基本需求之一；可是，儘管人人都想要有個遮風避雨的「殼」，卻因經濟能力的差異及市場的扭曲，並非人人都能如願以償。這時，就需要政府的介入，以有限的資源調和經濟優劣勢造成的落差，以行政指導及公權力矯正市場扭曲下的不公平，實現「住者有其屋」的理想，捍衛居住正義。

在這樣的政策邏輯下，財政部制定了泛稱奢侈稅的「特種貨物及勞務稅條例」，針對持有期間未滿兩年的房產銷售課以重稅，目的即在抑制近年來的房產投機炒作風潮，進而促使飆漲過頭的房價回降，讓更多的民眾買得起房子。自這項新稅制於二月下旬提出迄今，雖然尚未實施，但已讓國內房地產交易數量銳減，議價空間也已加大，台灣房市逐步進入量縮價平甚至緩跌的調整階段。因此，從矯正市場扭曲的政策目標而言，奢侈稅的確已發揮預期效益，亦可見其必要性。

然而，市場扭曲的現象何止短期買進賣出的投機炒作一端。馬總統說，最近查到的一些房地產交易，轉手就賺幾千萬、幾百萬，讓人看不下去，讓他覺得應該要做一點事。馬總統說得一點沒錯，但馬總統也應該知道，如果轉手就賺到的幾千萬、幾百萬，有一半或二、三成要繳稅給政府，還會讓人看不下去嗎？又或者，如果有很高的比率要納稅，還有投機炒作的誘因及空間嗎？

政府推出奢侈稅的目的，即在修補現行房產稅制下短進短出交易稅負極低的缺失；可是，同樣的稅制缺失也存在持有兩年以上的房地產交易，包括房屋評定現值、土地公告現值、公告地價嚴重偏離市場價值、交易資訊不透明等，造成房地產的持有稅（房屋稅、地價稅）、交易稅（契稅、印花稅），及增值稅（土地增值稅、房屋交易所得稅）等依然偏低，炒作誘因也依然存在。因此，這些現存的缺失必須儘速修正，奢侈稅先鋒打下的山頭才能固守，真正的居住正義才有實現的可能。

只是，行政部門不此之圖，卻在補貼購屋及平價住宅上大做文章。這兩項與房產稅制改革的最大不同，都是動用政府的資源；例如青年安心成家方案等各類補助購屋利息作法，是直接花全體納稅人的錢；興建社會住宅、現代住宅、合宜住宅或公益住宅等名稱不一、但概念類似的平價住宅，使用的則是政府的土地。在功能上，這兩項是以調和經濟能力差異造成的落差為主，並因屬政府施與的社會福利性質，而非稅制改革的利益分配，推動難度較低、阻力也也較小，自然成為施政者在表現政績上的首選；但是，其於居住正義卻無實益。

首先，「住者有其屋」不代表人人都需要買房，租房何以不可？政府提供購屋利息補貼等金融協助的立意良善，但可能鼓勵民眾做出超出其負荷的購屋決定，影響他的生活品質，甚至禍及一生，例如為支付房貸而以債養債；此時擴大補助鼓勵，也等於在無形中提供房市支撐，就像民進黨執政時期一再提供優惠房貸一樣，讓該跌的房價跌不下來，反而抵銷了政府費心以奢侈稅打炒房的效果。這樣的結果，自然不是政府想要的居住正義。

至於各式平價住宅，政府可以去做，但並非首要之務，因為目前尚有上百萬戶的餘屋，供給已經過剩，把珍稀的國有土地拿來蓋平價住宅，不一定能讓房價下跌，卻存有錯置誤用的問題；再者，同樣是大量釋出平價住宅，政府與其從無到有地規劃興建，不如考慮把現有餘屋做一總整理，或許更有效率些。居住正義是當前重要的政策，值得政府全力以赴，而其關鍵在於房產稅制改革；政府已走對了第一步，可別前功盡棄。

【聯合報╱張忠本／亞太產業研究協會資深顧問（台北市）】 2011.05.12 03:02 am 
 
經建會要推「現代住宅」，內政部推「社會住宅」、「合宜住宅」，或財政部推「公益住宅」，目的都在促進「居住正義」。用租或提供低利貸款，協助弱勢族群及年輕人購屋，這是值得肯定的公屋政策，惟希望相關單位整合後，正式向社會推出執行方案。

大家一直詬病，台灣沒有住者有其屋的政策，公屋比例太低。而今政府各單位紛紛提出住屋正義的計畫，卻又遭學者及媒體批評。有人批評房價尚未劇跌，提供青年低利購屋貸款是消化餘屋為建商紓困，甚至助長房價上漲等。

其實上列公屋與豪宅不能混為一談。公屋界定的是位置在郊區及新開發區，對象是沒有自用住宅，所得在一定水準以下，甚至可加上房屋單價在一定水準（如三十萬元／坪）以下者。

台灣長期以來沒有公屋政策，早年政府要「反攻大陸」，沒有長居久安之打算。到了李登輝執政十年，及其在台北市、台灣省主政時期，大力推動國軍眷舍改建，大量興建一批「公屋」，同時也促進了都市更新。民進黨執政八年，因為房市低迷，因此也從未推動公屋政策。

近三年，因為兩岸對峙關係紓解，遺贈稅降低，台胞海外資金回流，加上利率偏低，才促成房價再一波上漲。尤其是台北市及新北市，房價漲幅最大，又再次凸顯了政府欠缺公屋政策的後遺症。

筆者進入社會工作四十年，這樣的抱怨已經歷多次，最有名的是當年無殼蝸牛夜宿忠孝東路頂好商圈。但不久，房價平息後，又多健忘了。

台灣長期房價上漲的原因，一是「地少人多」，其次則是中國人「有土斯有財」的傳統觀念。這也是多數年輕人或弱勢族群不以租屋為滿足，拚了命也要一幢自有住宅的原因。

有些學者一心希望政府打房打到房價回歸原點，這是絕不可能的事。假使如此，恐怕也會傷及大多數無辜的百姓，因為台灣七成人口擁有自用住宅，房地產可能是他們畢生最大的儲蓄投資，若政策造成房價大跌，絕非多數人所樂見。

再說，無論建商或房地產業主，大多數房地產都已抵押給銀行，一旦房地產劇跌，將央及金融安定，如同美國的「房利美」與「房地美」事件，這絕對非全民之福。追求居住正義不是進行無產階級革命。

【聯合報╱林左裕／政大地政系教授、加州柏克萊大學訪問教授（美國加州）】 2011.05.12 03:02 am
 
國內房價居高不下，奢侈稅推出後仍見北市豪宅每坪成交價破二百萬元的行情；政府也推出青年七百廿萬、三十年長期貸款購屋專案，引發各界議論。在美國歷經次級房貸風暴後，其經濟及不動產市場至今仍未見明顯起色，此慘痛經驗可供我國借鏡。

美國次貸風暴的主因源自兩項「天真」的政策，其一為自兩千年以來長期寬鬆的貨幣政策；第二為在「住者有其屋」的政策下，鼓勵明顯無負擔能力者貸款購屋；輔以「資產證券化」的機制將不動產抵押權證券多重包裝後售至全球，終於釀成世界性的金融海嘯。

在歷經網路泡沫破滅及九一一事件後，美國採取寬鬆利率政策以刺激經濟，卻引發資產價格的膨脹。雖然住宅自有率提高，但聯準會為因應通貨膨脹陸續升息，也導致之前在「住者有其屋」政策鼓勵下勉強購屋者的違約潮。這些次級房貸傾向在約一年左右急速違約，尤其是在利率升高後導致房價下跌，使市場房價低於貸款餘額的水平下。而二房因配合政策保證次貸終於無法自保，目前已遭政府接管。

以國際間的住宅自有率來看，瑞士僅高於三成、德國約四成、荷蘭低於五成、法國僅略高於五成，這些國家的經濟實力絕非建築在引導民眾購屋，或以「房地產為火車頭工業」方向下的成果。而在歐洲面臨金融危機的國家中，愛爾蘭住宅自有率約八成、西班牙接近八成、義大利接近七成，也相對顯現出高住宅自有率可能是政府的驕傲、亦可能是家庭高度財務槓桿下的結果，引發金融危機的機率可能更高。

因此國際間目前有「住宅權屬中立」的看法，即政府不需鼓勵購屋或租屋，但必須提供足夠的供給及公平的誘因以維護國民之「居住權」（非所有權）。

當前台灣仍採寬鬆貨幣政策以刺激經濟，資產價格膨脹的趨勢將難以減緩，也可看出目前央行如履薄冰的窘境。而住宅政策若再死守「住者有其屋」的方向，引導未具經濟實力者勉力購屋，一旦利率反轉、經濟成長趨緩或房價下跌，則難免引發違約潮，尤其三十年期的攤還期間房屋市價低於貸款水平之機率頗高，美國次貸殷鑑仍歷歷在目。

另台灣雖無房貸仲介，但房屋仲介的家數街頭林立，不遑多讓於便利商店，這倒也是另類台灣奇蹟。當最終居住使用者之買價是經過多次轉手後的膨脹價格時，政府亟需對抑制短期投機活動及提升市場效率規劃出一勞永逸的配套，以導正住宅市場的機制。

【經濟日報╱社論】 2011.05.09 01:45 am 
 
政府為體現居住正義，已立法自6月1日起對炒作房地產牟取暴利的投機客課徵奢侈稅，但新稅制尚未上路，最近政府卻動作頻頻，經建會表示將推出由政府無償給予70年地上權的「現代住宅」方案，讓所得水準較低、名下沒有房子的民眾有能力購置住宅。行政院亦研商放寬購屋多元優惠措施，提高青年購屋貸款額度最高可達720萬元。此等措施讓社會感覺政府住屋政策雜亂無章，距離居住正義的理想反而漸行漸遠。

課徵奢侈稅主要目的是在抑制國內房市短線投機的假性需求，讓這兩年愈吹愈大的房市泡沫能逐漸獲得控制。由於國內不動產市場投機客比重高達四至五成，當政府下定決心推動奢侈稅政策後，自不免對房市造成急凍效應。近月來國內房市交易大幅減少，全體銀行新增不動產貸款亦開始萎縮，其中建築貸款從去年第四季759億元降至今年第一季384億元，近乎腰斬。雖然房價回落幅度尚屬有限，但房市朝健康方向調整的速度正逐漸加快。政府既然決心打炒房，理所當然應樂見房市的健康調整，沒有理由反其道而行。

經建會研擬賣屋不賣地的「現代住宅」構想，先從房價偏高的大台北地區做起，由政府釋出捷運末端公有土地，並無償提供最長70年的地上權，由政府設定「現代住宅」標準規格，開放給家庭收入在一定金額以下及名下沒有任何房子的民眾申購。由於土地是政府無償提供，建商只需負擔興建成本，自可有效抑制房價。

此一政策構想顯然是要提供新建住房的誘因，讓中低所得者買得起房子，也讓受打炒房影響的建商有屋可蓋。

但問題在於，國內餘屋高達百萬戶以上，住屋問題並非供給不足，而是假性需求過高，房價大幅偏離正常水準，導致年輕人及中低所得者買不起房子。現在房價離正常水準還有一大段差距，政府卻急於將有限的公有土地無償提供出來興建新的住宅，豈非治絲益棼。

更讓人一頭霧水的是，政府平價住宅政策琳琅滿目，過去已有執行多年的國宅政策；去年為五都選舉，內政部已推出政府出地出錢興建、只租不賣的「社會住宅」政策；營建署還有透過土地區段徵收興建「合宜（平價）住宅」的計畫。財政部國產局也有標售地上權為銀髮族、學生等蓋「公益住宅」的做法。

這些平價住宅政策，都是為了因應弱勢族群的住屋需求，但是，各種未經整合的住宅方案草率推出，畫大餅卻遲遲不能落實，反讓民眾對華而不實的住宅政策有愈來愈多的質疑。

最可議的是，政府在奢侈稅還未上路、打炒房效果尚未反映到高房價的關鍵時刻，居然大幅放寬青年購屋低利優惠房貸的限制，不僅取消貸款總額度2,000億元上限，而且准許財政部青年首購優惠可以搭配內政部青年安心成家專案，不再限二擇一，讓青年購屋最高可貸到720萬元。此一購屋優惠加碼措施，不僅意在放寬對房市的選擇性信用管制，而且無異於鼓勵青年跳入高房價的火坑。政府一手打炒房，另一手放寬優惠房貸，政策思維自相矛盾，政策效果自我抵銷，如此紊亂的政策作為，豈能讓人民信任政府？

我們必須提醒政府，居住正義必須建立在市場法則之上；政府的基本責任是在健全房市的運作，不讓投機買賣影響正常房價，剝奪人民居住的權利。當前國內房價的合理調整，是實現居住正義的必經途徑；在房價進行合理修正的過程中，出於選舉考量的加碼興建平價住宅及擴大青年優惠房貸措施，都不是健全房市的正確處方，也與居住正義的精神背道而馳，及早改弦易轍方是正辦。