2010-07-25 中國時報 【管婺媛／台北報導】

    　雨遮又要計入房屋權狀坪數了？馬政府原擬五月一日預售屋定型化契約新制上路，公設、雨棚必須分開標示，不到三個月竟又出現轉折。行政院長吳敦義上周三與建商餐敘後，前晚裁示「（雨遮）一定比例內可登記，但不能全登記」，意即要求內政部重新與建商代表協商，也使得這項改革政策再度出現轉彎。

    　因民怨不斷，內政部自去年起，根據監察院糾正函、地政學者建議、經建會「建立不動產交易價格資訊透明化」等檢討相關法規，提出相關法規的三大改革重點；包括「放寬雨遮、屋簷不可計入容積與登記為所有權的限制」、「將履約保證放入定型化契約中」等。

    　去年十月底，當時擔任消保會主委的陳?曾召開跨部會議，要求內政部盡速公告履約保證辦法，並於八個月後正式施行。

    　理應在今年五月一日正式上路的「預售屋分開計價」制度中，建商應在定型化契約中將主建物、附屬建物如陽台、雨遮及公共設施面積與售價分別標示，以避免房屋公設灌水案例糾紛層出不窮，去除「看得到卻用不著」的虛坪。北市府還因此展開大動作稽查，並要求不合規定者應限期改善。

    　但是這項重大改革政策，從討論初期便引發建商的大力反彈，不但揚言新制硬推上路，勢必嚴重影響到八百七十萬現有持房屋舊契約的民眾，更表示將說服政府維持現有售屋方式。

    　對於建商的大力反彈，買屋民眾一度採取觀望態度，內政部長江宜樺今年五月間遂出面公開宣示，會貫徹政策到底，表明「內政部將作消費者後台」嚴格執行改革。

    　不料，建商壓力仍排山倒海轉向馬政府。據悉，建商公會近日分別向內政部相關單位和行政院陳情，希望放寬雨遮限制和屢約保證等多項限制，並找上行政院秘書長林中森協調；業者更透過林中森安排，廿一日和吳揆餐敘表達建商立場，更不排除直接向馬英九總統告「御狀」。

    　今年四月間，吳敦義接受本報專訪時曾炮轟，建築業把公設和可使用面積用同樣價格販售，一坪雨遮要價五、六十萬，讓「草繩跟螃蟹一樣價錢」的行徑，簡直像「土匪」；他也公開支持內政部改革，讓室內可使用的面積與陽台、雨遮分開登記、販以不同價格，以符合公平原則。

    　吳敦義前晚推翻前言，要求內政部再找建商討論折衷做法，昨天也引發學者專家質疑，不解馬政府才說要讓民眾都買得起房子，卻又三個月內翻案。

2010-07-25 中國時報 【管婺媛、江慧真／台北報導】

　回到原點買房子時，室外「雨遮」（見右圖）會一併計算在房屋總坪數中，一坪5、60萬的價格引起民眾抱怨，內政部研擬「雨遮不登記所有權」引發建商反彈，而建商以打房的大帽子扣給官員，吳院長裁示後規畫中的方案悄悄喊卡，原本利民政策在建商的反對下又繞回原點。（許正宏攝）

    　行政院長吳敦義和建商吃飯後政策轉彎？行政院昨天澄清，吳揆沒有政策轉彎，只是希望保障消費者權益，不要花同樣的錢卻買到虛坪，因此才裁示內政部和建築開發同業公會再研議，以分開計價為原則，制定出包括圖例在內的明確規範。

    　內政部長江宜樺昨天則承諾，雨遮爭議將在三個月內有結論；內政部原定近期公告的「履約保證」辦法，最遲八月十五日後即會公告，待八個月後即可施行。

    　吳揆接受本報專訪時曾說「雨遮一坪五六十萬是土匪！」但前晚他卻語帶保留的說，雨遮占太大比例沒有道理，但通通不登記也會造成糾紛，有物就應該登記，凡是不過份或必須的陽台、雨遮，有物就應該登記，但是價錢必須分開計算。雨遮與陽台所占的比例，應在大家可以容許範圍內，這樣才是公道，不管對消費者或建商都是公道。

    　行政院強調三點裁示原則：一是保障消費者，以後不買到虛坪；二是主建物和附屬建物必須分開計價；三是屋簷確定不列入坪數計算，陽台則列入附屬建物坪數計算，但採分開計價。至於雨遮因其不同功能，而可能出現不同的計算方式，因此吳揆請內政部和建商開會研議。

    　江宜樺表示，業者曾向內政部陳述相關意見，不過因為專家學者和相關單位已經過長時間討論溝通，監察院糾正函中要求修改，業者所提出希望鬆綁限制的理由不足。

    　建商強勢主張，指某些房屋的屋簷、雨遮確實具有可避免日曬雨淋、降低房屋受損等功能，應該納入登記。江宜樺對此表示，很多情形屬於特殊的個案，未來討論時將會一案一案討論，歸納可行個案；但他強調，即使具有實用價值，例如陽台設施等，也絕對不能與主建物有同等售價，畢竟使用頻率仍不如主建物相同。

    　他舉例，部分雨遮有時是樓上住戶的陽台，是可使用面積，但有些則是單純的遮雨棚，所以不能列入登記。

    　江宜樺強調，把履約保證納入定型化契約的作法，在國內施行多年，只不過房地產交易方面並無此習慣，政府希望保障消費者權益，避免建商蓋房子蓋到一半就落跑。

    　江宜樺強調，「政策已出，不能不依法行政。」八月十五日是他的最後底限，屆時「履約保證」辦法，不管和建商代表協調有無成果，仍將盡速公告實施。

【經濟日報╱記者蘇秀慧／台北報導】 2009.09.25 02:57 am 
 
國內預售屋交易制度將有重大變革，行政院消保會委員會議昨（24）日通過「預售屋買賣契約書範本暨其應記載及不得記載事項」修正案。
 
經濟日報／提供

除房屋價款應標示清楚外，主建物、附屬建物及共有部分應分開計價，避免建商虛灌坪數。

內政部將在近期公告實施，以保障購買預售屋消費者的權益，然由於修訂幅度相當大，對預售屋交易秩序會有一定程度衝擊；消保會強調，會給業者緩衝期間。

針對國內預售屋買賣時發生消費糾紛問題，消保會邀集相關機關、業界、專家學者及消保團體研商後提出修正草案，昨天並在委員會議審查通過。

修正重點包括加強揭露預售屋交易資訊，對於預售屋相關交易資訊，業者必須在定型化契約中翔實揭露，以條列方式逐項說明，使消費者一目了然，包含：房地標示及停車位規格、房地出售面積及認定標準、共同使用部分項目、總面積及面積分配比例計算、房地總價。

消保會指出，建商也應揭示主建物面積占房屋登記總面積的比率，除房屋總價外，並應分別揭示主建物、附屬建物及共有部分等三部分的價款。

此外，由於目前建築技術並未規定建築面積誤差問題，原範本規定面積誤差在1%以內者買賣雙方互不找補，但消保會認為尚嫌寬鬆，對消費者保護猶有不足，修正為「有誤差就找補」。此外，若不足部分超過3%，買方得解除契約。

另為配合中央銀行利率調整，這次修法將買方遲延利息由「萬分之五單利計算」修改為「萬分之二單利計算」。

【記者黃啟菱／台北報導】虛坪議題持續延燒，預售屋分開訂價已勢在必行，中華民國建商公會全聯會理事長、三圓建設副董事長王光祥昨（24）日說，此舉若能讓購屋者買房時更舒服、安心，也能讓房地產業界更健全發展，就算是件雙贏的好事。

王光祥表示，建商本該如實揭露坪數等資訊，把主建物與其他部分的價格分開、條列而出頗合理，儘管最後總價可能一樣，但若購屋者能因掌握到所有資訊而買得更安心、舒服，業者與消費者就算雙贏了。

不過，房仲公會全聯會創會理事長、東森房屋董事長王應傑表示，分開訂價說穿了，只是「羊毛出在羊身上」，不會有什麼實質影響。

【聯合報╱記者李志德、李順德／專訪】 2009.09.17 09:06 am 
 
新任內政部長江宜樺昨天表示，內政部預計半年內提案修法，要求建商在售屋標價時，必須將實際居住的「主建物」，和沒有居住機能的「附屬建物」和「公共設施」分別標示清楚，各依建造成本列出價格。

江宜樺昨天接受本報專訪，回應監察院九月初針對房屋坪數灌水問題的糾正。監察院在調查報告中，批評內政部消極不作為，放任建築法規不斷放寬，造成許多附屬建物、公設灌入坪數計算，嚴重影響消費者權益。

「建商不斷灌虛坪，讓消費者花很多冤枉錢，買的不是實際可以居住的地方。」江宜樺說，計算建蔽率、容積率時，應考量「實際可以居住的範圍」，將「主建物」，「附屬建物」和「公設」分開標示。主建物是室內可以實際居住使用的部分；附屬建物例如陽台、雨遮；公設如進門的門廳、走道、電梯間等。

江宜樺說，這三者建造成本不同，售價也應該不同，資訊應該公開透明，公告建造成本，「大家都害怕花錢買到一堆虛坪，當然希望坪數愈精確愈好」。

江宜樺表示，理想的情況是建商在廣告或預售時就要講清楚，物件的主建物有多大，一坪多少錢；附屬建物和公設各有多少，一坪多少錢，然後算出總價。

江宜樺說，內政部正在研議，修改土地法中建築登記規定，或者另訂不動產登記規範。牽涉修改土地法或民法，檢討期間「不應該超過半年」。

江宜樺一上任就推動這項重大變革，是否會引發建商反彈和立法院反對，江宜樺強調：「消費者的聲音也很大啊！」政府機關如消保會，也和推動這一波改革有關。江宜樺說，他很願意和立委直接溝通，或結合消費者團體推動。

2009-09-13 工商時報 【本報訊】

    　住家是一個人安身立命的處所，對大多數人而言，一生難得有幾次購屋的機會，在目前房價高漲，特別是台北市平均每坪已達50萬元，有些豪宅更超過百萬元，以一般年青人的薪俸終其一生可能也買不起一棟房屋，因此買房屋不但要選擇地段，也要選擇合理的公設比，避免建商虛灌坪數。依據消基會接受的申訴案件，發現房屋公共設施虛坪比已從民國71年以前的10％，增加到現在的50％左右。國內現行房屋交易是以建物登記面積作為計價基準，監察院調查發現內政部放任建築法規不斷放寬不計入容積項目，而地政法令又予以配合修正，就不計入容積項目准予測量登記，造成許多附屬建物、公共設施灌入坪數計算，增加消費者負擔，因而對內政部提案糾正。監察院能基於維護消費者權益做出這項糾正，我們願意給予高度肯定，同時期盼新內閣重視此一課題，推動立法強制規定房屋買賣應以實坪計價。

    　現行房屋銷售幾乎都以建物登記面積作為計價基準，也就是以主建物加上公共設施的虛坪計算，因而常有建商加灌坪數獲取暴利。歸納分析實際案例，建商使用手法約可分為下述幾種：

    　第一，利用建築法規不計入樓地板面積，但地政機關准予測量登記的漏洞灌入無實用的設施，增加虛坪計價出售給消費者。目前建築法規放寬許多可以不計入容積的項目，除陽台、屋簷及雨遮面積不斷放寬外，其他透空之遮陽板2公尺以下、露台法定騎樓、防空避難設備、裝卸停車空間、機電設備、安全梯之梯間、緊急升降機之機道、安全梯與緊急昇降機之排煙室，以及依「公寓大廈管理條例」規定成立之管理委員會使用空間，皆不計入樓地板面積，但地政機關卻可以受理建物測量登記。例如一戶大廈住宅，主建物登記面積為45坪，雨遮卻可達5坪左右，以每坪60萬元計算，消費者就必須多花300萬元，購買不能住人或置物之毫無用途的雨遮。另建商亦常將免計入容積項目變更為臥室、廚房，變相增加銷售面積。

    　第二，建商以建物牆心為樓地板面積之計算基準，但銷售時以建物外牆為登記面積，作為銷售面積，坪數的差額變成建商增加的額外銷售利潤。

    　第三， 建商利用契約銷售坪數與實際交屋坪數在合理誤差（百分之一）範圍內即不必互為補貼之約定，賺取價差。因為營造操在建商手中，房屋建造完成之後，坪數增減很少對消費者是有利的。

    　上述種種建商虛灌坪數的發生，導因於現行房屋買賣交易是以建物登記面積作為計價的基準，但建築法規不斷地放寬不計入容積的項目，而地政法令又予以配合修正可以測量登記。事實上，自民國46年起，原本牆壁外之陽台、露台等在權狀是不可以登記的，但卻於民國70年、71年、81年逐步放寬。目前依建物所有權第一次登記法令補充規定「連接於一樓之主建物，直上方有遮蓋物，使用執照峻工平面圖上註明為平台或陽台、花台、雨棚、雨遮、裝飾牆、裁植槽外均不予登記，但使用執照峻工平面圖已將附屬建物計入樓地板面積者不在此限」，亦即建築物使用執照峻工平面圖載明為陽台、屋簷、雨遮等得以附屬建物登記，尤其雨遮、屋簷未計入容積，卻可以以建物登記，讓建商因此擁有操作空間，而紛紛增設雨遮等無用的虛坪銷售給購屋消費者，也導致建物登記面積與建管執照面積不一的現象。

    　一般大眾購買房屋時在乎的是能住人、置物，亦即能居住使用的實際坪數，而非一大堆只能看不能用的公共設施，特別是一般人不太會計算公設比。因此我們建議政府主管機關研議，房屋買賣應以扣除公共設施之主建物（實坪）作為買賣計價基準，如此對買賣雙方都有利，其一可以避免買賣雙方因坪數計算發生糾紛，其二讓購屋消費者清楚瞭解他所能居住使用之坪數及應付之價金，其三符合國際買賣之成規（目前只有中國大陸與台灣房屋買賣是以虛坪計算）。於此同時，為解決政府契稅或房屋稅可能因此減少的問題，亦可考慮酌增契稅與房屋稅。

    　總之，在房價高漲，年青人已無能力購買自宅的此時此刻，政府更應重視房屋交易公平的問題。目前市場上普遍存在虛坪計價的現象，讓建商公然加灌公共設施的虛坪，這種資訊不透明，對購屋者無異是惡意矇騙，嚴重傷害消費者權益，政府主管單位豈能繼續坐視不管。

【聯合報╱陳慧文／商（台北市）】 2009.09.05 02:57 am 
 
監察院針對公設比問題，對內政部提出糾正，以筆者廿年前在消費者保護團體服務之經驗，內政部官員如再繼續敷衍了事，實已面臨應被彈劾的處罰。

廿年前，汽車與房屋糾紛一直為申訴案之前二名，而房屋之申訴又以坪數計算所引發的問題最為嚴重；民國八十一年，在消費者保護團體不斷呼籲下，內政部曾將當時各行其是的「建築面積」與「登記面積」統一，另外，公共設施也將與室內面積分別訂定銷售價格。

事實上，房屋申訴案中往往發生最多者，通常即在主管機關對法令的解釋不統一，消費者又在缺乏購屋經驗的前提下，極易落入建商條文不清的陷阱中。

過去獨立建物牆之外界如陽台或露台，不得以建物勘測申辦登記，但民國六十二年主管機關陸續放寬登記標準，造成陽台、屋簷、雨遮等突出部分可以辦理測量，即使是屋頂、樓中樓挑空、夾層，建商仍以使用面積為名，灌入坪數計算。

當時內政部曾經表示，星、港、日等國家地區，建物公共設施向不登記，我國要改亦非難事。公共設施不由各戶持分登記的好處，不但可使房屋虛坪大幅減少，使購屋消費者了解坪數計算方式，縱使發生如建商指出，房屋坪數單價可能提高之情況，至少可讓消費者有選擇的權利。

據了解，日本建商所提供的契約書，房屋格局與坪數核算不但標示詳實與精確，甚至包括花台、露台、樓梯間都列明詳盡之坪數，與國內一般業者只說明總坪數，或最多標示公共設施和使用面積等作法大相逕庭。此外，有關坪數的計算也應更簡化，使其無須勞動地政機關辦理測量，以減少糾紛的發生。

近年來，台灣房價屢高難下，單坪售價動輒數十萬元，一般消費者莫不需窮盡畢生之力，方能求得安身之所。令人遺憾的是，主管機關始終未能針對民痛進行有效率的地政變革，所幸而今有長牙的監察委員終於出現，對長期以來怠忽職守的主管機關提出糾正。然回顧這段令購屋消費者吃盡苦頭的歷史，監委此次如還不能以糾正案震醒主管機關的做事神經，御史大人不妨好好考慮加緊磨亮彈劾的尚方寶劍，早日為民眾找回失落已久的公理公義吧！

【聯合報╱記者李順德／台北報導】 2009.09.04 03:47 am 
 
監察院昨天針對公設比問題，糾正內政部，內政部昨天表示，將研究修改行政法規，讓主建物、附屬建物營建成本與價格更公開透明。

營建署長葉世文表示，建商公設比灌水主因，在於建管面積與地籍測量面積有差異；現階段政府將研究修改相關法規，要求未來在預售屋契約書範本載明主建物、附屬建物坪數，甚至寫入營建成本與售價，讓資訊更公開、透明。

地政司長羅光宗表示，公設是否計入坪數計算，建商與民眾各有不同看法，對於監察院糾正，會儘速邀營建署會商，通盤檢討。

【聯合報╱記者李光儀／台北報導】 2009.09.04 06:18 am 

圖／聯合報提供
房子的公設比率應該多少才合理？公設應該和主建物一樣計價嗎？

民眾買房子遭建商「坪數灌水」的事時有所聞，監委程仁宏、劉玉山昨天提案通過糾正內政部，認定內政部長期漠視相關營建法規的修訂，使得民眾的權益受損。

監委以一份大安區的建物登記謄本舉例：這間房子登記總面積將近七十九坪，但主建物只有四十二坪，陽台超過六坪、雨遮將近五坪，公設約有二十六坪，坪數居然超過主建物的一半。

大安區平均每坪房價約五十萬元，「民眾每天抬頭往窗外看，就看到賓士車停在雨遮和陽台上」。

程仁宏指出，會發生這種情況，是內政部放任建築法規不斷放寬限制，讓不計入容積項目的附屬建物如陽台、雨遮等可以測量登記，增加「灌水」空間。

另一個「灌更大」的是公設比計算方式。監委指出，不少建商打「低公設」廣告，但因為目前「公設」計算方式根本沒有法制化，有的建商以主建物作為分母，有的以主建物加附屬建物當分母，標準不一，計算結果當然和實際差很大。

計算方式不同，消費者無從得知公設分配是否妥當；最常發生的糾紛，就是民眾沒有買車位，但車道面積也計入自己的公設分攤部分；「花了冤枉錢，都不自知」。

監委說，這種不合理的情況只出現在台灣，如大陸、日本等地，只有主建物才能做為房屋交易標的，消費者很清楚買到的實際使用面積。劉玉山形容，現在消費者和建商是「資訊不對稱」、「誤差不找補」、「國際不接軌」和「登記沒有法制化」；公設「虛坪比」已經從民國七十一年的一成左右，暴增到現在的五成。