【聯合報╱記者何醒邦、羅印?／台北報導】 2011.05.01 07:36 am

新制預售屋買賣定型化契約今起上路，屋簷、雨遮明定不得計價，違者可處六萬至一百五十萬元罰鍰。
記者陳俊吉／攝影

雨遮引發「灌虛坪」的爭議已久，新的預售屋買賣定型化契約今天上路，明定附屬建物除陽台外，屋簷、雨遮不得計價。業者若違反相關規定，將依消保法處六萬至一百五十萬元罰鍰，並可連續罰且要求限期改善。

內政部表示，預售屋的雨遮、屋簷等「附屬建物」不可計價，但可登記所有權。業界表示，雨遮的成本還是會轉嫁到總價上；而最近的預售案很多都是「雨遮變少了，但可計價的陽台、公設卻變多了」，最後總價還是差不多。

雨遮造價與建築成本不同，建商蓋愈多、賺愈多，為杜絕建商任意設計形狀類似「土星環」等沒有實益的雨遮，內政部統一定義屋簷及雨遮：「屋簷」是指從屋頂平台延伸，用來遮陽、遮雨的構造物；「雨遮」只能蓋在窗戶上方，左右各五十公分，超過五十公分就不納入測繪登記。

對於這項新制，建商、代銷業者都說會守法；但也有業者表示，屋簷、雨遮的成本還是會轉嫁到總價上，畢竟雨遮約占總坪數的百分之三到八，「這部分不見的價錢要到哪補？」

住展雜誌研發長倪子仁指出，最近的預售案很多都是「雨遮變少了，可是可計價的陽台、公設卻變多了！」他說，建商都會「與時俱進」調整，最後總價還是不變；不然就採「先建後售」方式，等變成成屋後，就可避開預售屋雨遮不計價的規定。

業者「上有政策、下有對策」，業界甚至估計預售屋每坪單價恐怕還會上揚。
 

2011-04-12 中國時報 【曾薏蘋／台北報導】

    　奢侈稅打房讓建商備感壓力，「屋簷、雨遮不計價」制度確定五月一日如期上路。內政部江宜樺表示，未來建商不可用屋簷、雨遮「灌虛坪」，讓消費者多花冤枉錢，除陽台外，其餘項目不得計入買賣價格。業者若違反相關規定，將依消保法處六萬至一五○萬罰鍰，並可連續罰且要求限期改善。

    　內政部地政司表示，為杜絕建商任意設計「土星環」等沒有實益的雨遮，內政部統一規範屋簷及雨遮的定義，屋簷是從屋頂平台延伸，用來遮陽、遮雨的構造物；雨遮是在窗戶或開口上方，距離窗戶或開口上緣不超過五十公分的構造物，其範圍自窗戶或開口兩側外緣向外起算最多各五十公分，超過五十公分就不納入測繪登記，除陽台外，其餘項目不得計入買賣價格。

    　另外，五月一日上路的還有新制預售屋買賣定型化契約的履約保證機制。江宜樺說，預售屋買賣定型化契約履約保證方式有不動產開發信託、價金返還之保證、價金信託、同業連帶擔保、公會連帶保證五種方式，由買賣雙方擇一採行。

2010-07-29 工商時報 【本報訊】

    　三個月前，中央銀行總裁彭淮南嚴斥大台北房價漲得離譜，本週內政部營建署長葉世文也公開表示，依聯徵中心所提供的資料，台北市套房每坪單價高達88萬元，台北縣市套房單價自97年第4季迄今的漲幅已將近一倍，「非常嚇人」。

    　房價大漲向來都有預期心理推波助瀾，加以投資客利用資訊不對稱大肆炒作，才會出現這種嚇人的漲幅。然而除了房價漲得離譜，傷害民眾權益外，這些年政府放任建商將雨遮、屋簷等附屬建物灌入坪數，增加民眾購屋負擔，無異是為虎作倀；這個怠惰修法的態度，也在去年遭到監察院嚴詞糾正。

    　從經濟理論來看，房價的漲跌係由市場決定，政府無需干預，但前提這必須是一個資訊對稱的市場；另外，房屋虛灌坪數等損及消費者權益的問題也要嚴加規範，如此健全的市場才能決定出合理的價格。遺憾的是，台灣房市並不具備這兩項前提，這樣的市場豈能不遭扭曲？房市豈能不遭投機炒作？民眾權益又豈能不受到傷害？

    　行政院長吳敦義並非不知台北房價漲得離譜，也不是不明白建商灌虛坪來牟取暴利，因此行政院在今年4月通過「健全房屋市場方案」，方案中除強調提高房屋供給、擴大租金補貼外，也宣示讓房地產資訊公開透明化、促進房屋買賣更趨公平。但說歸說，做歸做，近日行政院在建商的壓力下，於房屋虛灌坪數、實價登記兩件事上退縮妥協，使公平與透明的改革決心大打折扣，令人至感失望。

    　首先，有關建商灌虛坪一事，究其原因，乃是因為「房屋登記面積」與「建築執照面積」的不同，給予建商灌虛坪的機會。而兩者所以不同，有其歷史淵源，我們無法在此深論。簡而言之，建築技術規則基於維護建物安全，允許讓升降梯、樓梯、陽台、花台、雨遮、屋簷等有條件不計入法定容積，依規定不計入法定容積的上限為15％。這也就是說，原法定容積只能興建100坪的房子，最後在建商肆意興建「土星環」雨遮、屋簷、花台後，足足可以擴大到115坪，房屋登記面積即115坪。如此一來，民眾耗費畢生積蓄所購置的115坪房子，莫名其妙的買了一堆雨遮、花台無法使用的建物，其權益損失之大，不言可喻。

    　這明顯是不合理的，內政部原擬兩項做法加以改善：其一是在今年5月1日實施「預售屋買賣定型化契約」，將預售屋的主建物、附屬建物、共有部分面積及售價分開計算，讓民眾了解自己花了多少錢買了多少雨遮、花台；其二是研擬修改「地籍測量實施規則」，讓屋簷、雨遮不得再列入房屋權狀登記。前者已實施兩個多月，內政部雷厲風行，值得肯定。但後者卻在上週建商與吳揆會面後出現變化，內政部長江宜樺日前表示要花三個月時間與學者專家討論，找出折衷方案。

    　我們無法理解的是：內政部今年以來已多次開會研商雨遮、屋簷是否該排除於權狀登記之外，除建商公會外，與會代表皆認為不應列入登記，內政部審慎考量後也決定不再列入登記。如此明確的方向，吳揆居然喊停並且要內政部重新研議，這是站在庶民的立場嗎？對消費者公平嗎？

    　其次，有關房價資訊透明化一事，也是吳揆今年4月核定「健全房市方案」所追求的目標，這個目標原擬透過地政司的房價登錄系統、營建署與聯徵中心的房貸資訊系統，雙管齊下，讓房價交易的真實價格能即時揭露，以免業者漫天喊價。本週營建署與聯徵中心的查詢系統已啟動，但地政司原擬修正「成屋買賣定型化契約」，要求以實際成交價格登錄的決定，同樣在吳揆與建商會面後喊停，其理由是怕實價登記會造成房市崩跌。行政院近日對主管機關的決定忽而喊停、忽而喊卡，我們不得不懷疑政府「健全房市方案」所追求資訊透明化、交易公平化到底是真是假。

    　我們深知為政者抉擇的困難，既要權衡各方利益，又要以庶民為念，其間或可運用智慧尋求折衷的空間，但在涉及公平、正義這些大是大非的問題上，絕對沒有妥協的餘地，而偉大的政治家與投機的政客兩者間的分野即在於此。我們認為吳揆這一年來確實有心改善庶民生活的困境，但是這一陣子行政院有關房市的決策，實在有違吳揆上任之初庶民經濟的理念，令人至感遺憾。

    　「安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏」，這是一千兩百多年前唐代詩人杜甫，對於廣大民眾無屋可住所發出的沉痛吶喊。他在這首茅屋為秋風所破歌最後一句寫道：「吾廬獨破受凍死亦足」，其心中無私而憂懷天下之情令人感佩，更令人動容。我們期盼執政當局在房市決策上，也能有此情懷，則公平正義原則庶幾指期可復。

【聯合報╱記者李順德／台北報導】 2010.07.28 03:16 am 
 
內政部長江宜樺昨天約見相關主管，下周將邀建商與消基會代表協調，請建商提供雨遮類型。營建署長葉世文表示，即使建商要求「雨遮」應登記坪數，最多只能登記○點二至○點五坪。

【聯合報╱記者李承宇、陳洛薇／台北報導】 2010.07.27 03:10 am 
 
不吃不喝十四年才能在台北市買房，其中竟然還包含「只能給鳥住，不是給人住」的雨遮。消基會昨天到行政院門口抗議雨遮又將開放可以計入房屋坪數，譴責政府要健全房市，是說一套做一套。

消基會董事長謝天仁表示，內政部邀集學者專家花了一年的時間研擬刪除房屋雨遮及屋簷的測量登記，竟「抵不上財團的一兩句話」，他批評行政院罔顧程序、官商勾結。

行政院副秘書長陳慶財聽取消基會訴求後強調，行政院政策並未改變，已要求內政部研議將雨遮採一定比例登錄，但應分開計價。內政部地政司表示，該制度已於五月公告上路，內政部和縣市政府正對建商查核，政府政策一定會貫徹執行。

【聯合報╱記者李順德／台北報導】 2010.07.26 02:52 am 
 
「雨遮」坪數是否登記所有權權狀，因行政院政策轉彎引發爭議。監委程仁宏昨天表示，不反對雨遮納入登記，但不應併入室內總坪數計算，如果行政部門政策與監院糾正意旨違背，監院將動用質問權。

監察院去年以內政部怠惰修法，讓建商有虛坪灌水機會，通過糾正案，內政部在壓力下，修正預售屋定型化契約，自今年五月一日起，規定預售屋主建物、附屬建物以及樓梯、走廊等公設，須在契約中分開標示面積及售價。

監察院通過糾正案後，內政部也回應，會研究修改行政法規，讓主建物、附屬建物營建成本與價格更公開透明。

程仁宏指出，「我們不反對納入登記，但是，不是併入室內的總坪數計算、販賣給消費者，現行制度納入登記就視同室內的面積，這是最大的關鍵點」，行政院應傾聽多數消費者的心聲，維護多數民眾的權益。

程仁宏說，當初行政機關函復監察院的資料指會檢討修正政策，若內政部最後定調的政策走向，違背監察院糾正意旨，他不排除動用質問權，要求內政部長到監察院接受監委質問，若有需要，也不排除找更高層官員來問。

【聯合報╱記者陳洛薇／台北報導】 2010.07.26 02:52 am 
 
雨遮是否納入房屋權狀坪數及計價問題引發爭議，行政院官員昨天表示，從公平的眼光來看，凡是陽台、雨遮理應納入登記，內政部會再和建商公會研議，但吳揆指示，不論是否納入，都以「分開計價」為原則，不會讓消費者買到虛坪。

外界質疑雨遮政策大轉彎，是吳揆與建商日前餐會後的決定，行政院官員昨澄清，並無外傳餐會，而是業者向吳揆陳情，因此行政院上周三舉行了一場座談。

行政院官員指出，會中並無定案，吳揆指示內政部和建商公會再溝通研議，但應以「分開計價」為原則，制定明確規範，前提是不讓消費者買到虛坪吃虧，以保障消費者權益。

吳揆上周五公開表示，從公平的眼光來看，凡是必須的陽台、雨遮應該要登記，但是價錢要和一般建物分開計算。

他舉例，「就像買螃蟹時秤重，秤出來的重量包含螃蟹本身和綁在牠身上的草繩，如果草繩只有一條很合理，但是如果草繩很粗、很重，大家就會覺得很不公道，簡直就是吃人！」

吳揆認為，雨遮和陽台占的比例，應在大家可容許的範圍，對消費者及建商才公道，將請內政部及建商公會再討論。

行政院官員強調，雨遮陽台是否納入主建物登記的爭議，目前尚未定案，會由內政部和建商公會再研議。

【聯合晚報╱記者林修全、蔡佩芳、游智文/台北報導】 2010.07.26 02:52 am 
 
針對雨遮是否納入房屋權狀坪數，以及該如何計價問題，內政部長江宜樺上午表示，由於建商陳情，現在有些雨遮已可轉換成室內可使用空間，因此政府研議如雨遮確實可以為住戶利用，可以有條件登記，如何辨識是否屬住戶可利用的空間，還需要研議，但仍以「分別計價」為原則。

但政大地政系教授張金鶚說，「已氣憤到不知該說什麼。」玄奘大學副教授花敬群表示，現在政府官商關係真的是太露骨了。

對外界質疑政府政策在一場餐會後轉向，江宜樺澄清沒有餐會，是建商希望向行政院長吳敦義陳情，因此政院在7月21日下午舉行了一場座談，吳院長並在會上做成若干裁示，其中包括雨遮爭議。

對此政策的調整，監委程仁宏則強調，不反對雨遮納登記，但不應併入室內總坪數計算、賣給消費者，如果內政部最後定調的政策走向，違背當初監察院糾正意旨，不排除動用質問權，要求內政部長到監察院接受監委質問，甚至不排除找更高層的官員來問。

張金鶚表示，去年監察院糾正內政部放任建商灌虛坪，其中就點名有的建築物的雨遮「可以停一輛賓士」，經過冗長、不斷的開會，內政部終於接受各界意見，決定改變不合理的情況。但沒想到建商吃個飯、講幾句，全部都翻盤。

他說，要讓國內房地產市場正常化，更重要的是實價登記，但小小雨遮，政府就如此讓步，他對房地產資訊透明化已不抱太大希望。

2010-07-25 中國時報 【管婺媛】

    　內政部去年推動建築相關法規與定型化契約保障，如今五一新制已上路，內政部原本希望緊接著在近期公告將履約保證，也納入定型化契約中，保護全台消費者權益。令人遺憾的是，在建商陳情壓力下，讓此政策又再打回原點。

    　三個月前，吳敦義才義憤填膺的搬出「螃蟹與草繩」理論，傳神比喻現行房屋權狀坪數的不合理制度，也暗喻此舉「為利不仁」，可見吳揆希望藉此去除不透明的房產交易市場，讓消費者權益真正受到保障。

    　而當初內政部與消保會研擬修改相關法規的用意，就是擔心建商圖利、欺騙消費者，想藉由政策修改來協調建商與消費者間利益、權利的不平等關係。內政部好不容易擋住業界龐大壓力做出結論，不料吳揆一句話，未來又得「提頭」回去見建商。

    　總是迅速回應民意的吳敦義，聽取建商陳情後，認為「建商和消費者都公道的公道」才可取，要內政部再與建商公會協調，希望求全的心態不難理解；不過，已研議多時、為避免建商財團圖利的政策，卻因為建商陳情緊急喊卡，改為「折衷方案」，時機巧合也不免讓外界質疑，難道建商力量大過人民權益？

    　馬政府高層斬釘截鐵、高舉改革大旗的方案，卻要回頭和業者重新彈性得出「折衷方案」？吳內閣不停高喊房價必須兼顧公平正義，如果最後還是建商得利，其中所涉及的遊說利益，不免給予外界無限的想像空間。

2010-07-25 中國時報 【唐鎮宇／台北報導】

    　行政院長吳敦義傾向將雨遮轉為「一定比例可登記」，消基會昨日痛批，政策都經過內政部、消保會及專家學者討論，行政院卻因建商的壓力輕易轉彎，「行政院長根本不食人間煙火！」

    　消基會祕書長黃鈺生說，請行政院長去看一看廿年前蓋的房子，雨遮占的比例與現在的比例差距有多少？以前的雨遮最多不過十五公分，現在隨便一間就有六十、七十公分，這種「偷雞摸狗」的行為卻要列入登記，合理嗎？

    　黃鈺生認為，現在的問題是核准建造機關和核准容積機關標準不同，建造機關是依實際坪數發照，地政機關卻是以「雨遮最外沿的滴水線」計算容積；建商常誇口台灣的房價比東京便宜，但若扣除雨遮等這些「虛設坪數」，「台灣就不一定比別人便宜」。

    　黃鈺生指出，雨遮不管多少比例，對消費者來說都是「看得到吃不到」，根本就不應該列入登記；如果政策轉彎確定，代表將助長房價繼續飆漲，「不知道行政院在做什麼？」

學者：仿效美日 採實價登記
2010-07-25 中國時報 【羅融／台北報導】

    　雨遮可能再列入房屋所有權，政大地政系系主任徐世榮昨日批評，政府已成財團、建商的工具，對民眾因房價過高的痛苦缺乏同理心，呼籲馬政府思考政權正當性的基礎。

    　台北大學不動產系教授黃志偉也強調，內政部邀集專家學者、業者等開會研商過多次，把雨遮、屋簷等不列入所有權是共識，早已由內政部公告期滿，應該要公布實施了，現在不但沒有公布實施，反見行政院出面中止，「這樣不符行政程序，也不符法令規則！」

    　黃志偉質疑，行政院應該無此權限喊卡，況且吳敦義才說過「一坪賣五、六十萬是土匪嗎？」以現值一坪一百二十萬來計算，光雨遮就五、六十萬了吧！

    　徐世榮說，現行建築物登記及土地登記辦法問題重重，「建商買到地後，不但享有容積獎勵，又藉由屋簷、雨遮、外簷等在坪數上不斷灌水」國外都能以實際坪數登記？我國為何不行？政府應要照顧人民，現在卻站在建商那一邊，「人民會失望的」。

    　黃志偉說，美德日本等對房地產都採實價登記，也未見房產崩盤，吳敦義卻說「民眾擔心政府依房屋實價課土地交易稅，導致房產崩盤」，實價登記與房產崩盤，兩者沒有關連。

    　黃志偉指出，改採實價登記可讓交易透明，讓買方知道房屋轉手的次數及價格，保障買方權益，也可讓市場機制決定房屋應有的價格，不會任由建商或大戶大賺轉手差額，亦可藉此抑制房價，依照《民法》，任何買賣都應依市場價格計算，現在土地價格卻有市場價與公告價兩種，「不合常理」。