瓏山林董座林鴻堯被判刑 法官痛批：漠視居住正義

瓏山林企業公司董事長林鴻堯被控透過地主假贈與、真購地，藉由地主贈與台北市松山區「便條紙」大小的土地，架空其他共有人的優先承買權，以近二億元買下土地。一審依偽造文書罪判處有期徒刑2年10月，案經上訴，台灣高等法院今宣判，認為一審量刑失當，改判10月定讞。

判決指出，林鴻堯指示瓏山林客服部主任吳明清結合台北市松山區光復北路、八德路附近土地持有人林國豐，由林國豐贈與極小土地持分給瓏山林、林鴻堯，架空其他土地共有人的優先承買權，瓏山林再以每坪一六五萬元、總價一億七千八百多萬元購得土地。

談妥之後，林等三人再委請知情代書李忠憲辦理過戶事宜，使承辦公務員將此虛偽贈與事項，在2012年8月9日登載在土地登記簿公文書上，侵害林姓共有人優先承買權，及損害台北市松山地政事務所登記公信力及正確性，觸犯使公務員登載不實罪。

吳、林兩人均坦承犯行，林鴻堯則否認犯罪，辯稱無從預見涉及迴避優先承買權規定，基於分層負責，授權吳明清全權辦理，有關虛偽贈與登記及不動產移轉登記，均是吳個人所為。

法院不採信林鴻堯辯詞，指衡諸現今社會經濟，不會有人以如此微小土地作為贈與標的，且以每坪165萬元計算，受贈土地價值為22萬2750 元，與林身價相較，不成比例，有天壤之別。吳明清身為部屬，依社會常情，若非林鴻堯有所指示，必為吳向林報告，不可能擅自作主， 將他人贈與瓏山林或公司負責人土地之事匿而不宣，讓林平白受他人餽贈，來而不往，損及商場名譽。

合議庭痛批，林鴻堯為三重幫成員，與其家族投資不動產多年，追求利潤，創造財富，本無可厚非，但林究屬房地產鉅子，負有相當社會責任，理應為社會表率，其所投資經營團隊，卻先後在士林官邸旁土地、訟爭房地產、台北市信義區永吉段、玉成段等土地，屢屢以假贈與方式，蠶食鯨吞大筆土地，漠視居住正義，事前主導、犯後推諉卸責，不知悛悔，所處之刑不宜易科罰金，以免社會各界有財大氣粗即無庸坐牢而生不平之感。

雖應予嚴懲，但都市更新、國家發展，除政府以都市計畫整合城市發展、文化、交通等環境改善，也需社會大眾與民間企業團體一同配合，方可創造人民與企業雙贏局面，而未獲通知行使優先承買的林姓共有人（告訴人）年收入，當年僅一百萬餘元，無力支付與本件買賣相同條件價金；林鴻堯不應一人擔負現今社會土地炒作、擴大貧富差距罵名。

檢察官對於李忠憲處分緩起訴， 命向公庫支付30萬元，一審判決相較之下顯然失衡，有失比例原則與平等原則。一審判處三人之刑，不符罪刑相當原則，難以契合社會法律感情，有過重之情。因此撤銷改判。

假贈與真購地 瓏山林董座林鴻堯二審改判10月定讞

瓏山林企業公司董事長林鴻堯被控透過地主假贈與、真購地，藉由地主贈與台北市松山區「便條紙」大小的土地，架空其他共有人的優先承買權，以近二億元買下土地。一審依偽造文書罪判處有期徒刑二年十月，案經上訴，台灣高等法院今改判10月有期徒刑，全案定讞。

判決指出，林鴻堯違法取得土地與建物，希望日後養地坐收增值利益，或轉售、或以低成本開發建物高價出售，利用地政機關壟斷土地，嚴重損及不動產登記的公信力、侵害土地共有人財產權，也會造成貧富差距擴大，土地炒作投機等負面影響。

檢方指控，林鴻堯指示吳明清結合台北市松山區光復北路、八德路附近土地持有人林國豐，由林國豐贈與極小土地持分給瓏山林、林鴻堯，架空其他土地共有人的優先承買權，瓏山林再以每坪一六五萬元、總價一億七千八百多萬元購得土地。

林鴻堯辯稱，土地贈與、購買的事都授權吳明清處理，法官認為，林國豐與林鴻堯非親非故，也未投資瓏山林，且林鴻堯資力遠大於林國豐甚多，被認定是「假贈與」；林鴻堯獲贈地後隨即斥資購地，被認定是「假贈與、真購地」。

2017年2月14日，台北地院依偽造文書罪判林鴻堯有期徒刑二年十月；瓏山林客服部主任吳明清、地主林國豐也分別被判刑一年七月、八月。

瓏山林董事長 林鴻堯被起訴

瓏山林建設公司董事長林鴻堯，被控透過「假贈與、真購地」方式，持有台北市松山區西松段土地，再向其他地主收購土地開發建案；台北地檢署昨天依偽造文書罪嫌起訴林鴻堯、瓏山林土地業務承辦人吳明清、地主林國豐等三人。

據調查，林國豐家族是松山區西松段土地共同持有人，二○一二年間，林有意將土地出售，輾轉找上吳明清接洽；由於共同地主享有優先承購權，瓏山林若想吃下這塊土地，須先成為共同持有人，才能向其他地主收購土地，林因而將名下三千分之一的土地持分「贈與」瓏山林。

瓏山林成為土地持有人之一後，陸續向其他地主收購土地，金額約一億餘元，但檢方卻接獲檢舉，指瓏山林獲林國豐贈與的土地，根本是私下花錢買來的，形同是「假贈與、真購地」。檢方傳喚吳明清時，吳承認土地贈與過程涉及造假，但是林鴻堯與林國豐都辯稱沒有不法。

檢方調查，瓏山林取得贈與土地沒幾天，就立刻向其他地主完成收購動作，且林國豐贈與的土地面積僅占所有土地三千分之一，明顯與常理不符，因此採信吳的說詞。

此外，林鴻堯另遭控透過人頭向關係企業聯邦票券購地蓋集合住宅，但聯邦票券未在財報中揭露此事，涉嫌隱匿關係人交易，違反證券交易法，全案由調查局北機站偵辦中。

【聯合報╱記者何醒邦／台北報導】 2013.06.07 03:10 am 
 
瓏山林企業董事長林鴻堯的委任辯護律師張毓桓昨天表示，雙方是「真實的贈與」，林鴻堯真的想送土地給認識的友人，友人也接受，產權移轉也以「贈與」為原因依法辦理登記，但檢調卻根據臆測，懷疑為「假贈與」，與事實不符，更無法使人心服，將於審理時向法官說明。

至於贈與的動機為何？張毓桓表示，他並不清楚。

商仲業者表示，去年三月皇翔建設以廿三點八八億元，取得士林官邸旁市有地五十年地上權，基地總面積一二六一坪，換算每坪約一百九十萬元，皇翔看好陸客觀光商機，將興建頂級觀光飯店。

業者說，林鴻堯持有的土地位於皇翔旁邊，屬於商業區，若以地上權價格為市價六至七折的方式回推，每坪約三百萬元。

創意家行銷總經理朱良能表示，士林官邸特區具有歷史與風水話題，附近的士林夜市、故宮、陽明山也是陸客觀光必訪之地，整區以福林路為界，分南北兩側，北側近泰北中學一側，為純住宅區。

南側為商業區，但業者多認為飯店是較佳的規劃。鄉林建設曾在此推出每坪三百萬元的商辦案「士林官邸」，現多以企業招待所名義銷售，其中一棟將做為鄉林企業總部使用。

【聯合報╱記者劉峻谷／台北報導】 2013.06.07 03:10 am  
 
士林官邸旁的空地，讓瓏山林企業董事長林鴻堯吃上官司。
記者陳俊吉／攝影

瓏山林企業董事長林鴻堯，為取得士林官邸旁上千坪土地開發主導權，贈與十三名人頭各約一百平方公分土地，再以超過半數地主同意為由，低價、無限期設定地上權給瓏山林。檢方認定林鴻堯以創造人頭地主方式取得土地處分權，昨天依偽造文書罪嫌將他及十三名人頭地主起訴。

土地法規定，共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、永佃權、地役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。此一立法目的是為了兼顧大地主及小地主權益。

林鴻堯持有這塊土地過半面積的一千零六六坪，想開發這塊土地，只缺過半數地主的同意。

檢方起訴指出，林鴻堯在二○一一年三月贈與十三名瓏山林員工、親友各一百平方公分土地，每人持分Ａ４紙張四分之一大小的土地僅占其一千零六六坪持分的一百八十萬分之六；同月廿六日向士林地政事務所辦理土地所有權登記，讓這十三名人頭都成為地主。

林鴻堯再依持有土地過半、半數地主同意，以遠低於行情的五百萬元，無限期將土地的地上權設定給瓏山林企業；瓏山林有了地上權，就可以蓋房子。

瓏山林同年五月九日向士林地政事務所申請地上權登記，並以存證信函通知另名曹姓地主，曹接信後大為驚訝，提出異議。

士林地政事務所也發現有異，駁回地上權登記。林鴻堯不服，向台北市政府訴願，反被訴願會移送台北地檢署偵辦。

士林官邸旁的空地，讓瓏山林企業董事長林鴻堯吃上官司。 / 記者陳俊吉／攝影
 

【聯合晚報╱記者王聖藜/台北報導】 2013.06.06 02:55 pm 
 
瓏山林建設董事長林鴻堯與多名地主持有台北市士林官邸旁千坪土地，他撥出13等分如一個香菸盒大小的土地給13個人頭，取得整片土地的處分權，再將地上權轉回瓏山林，台北地檢署識穿他的作弊手法，上午將林鴻堯、13名人頭戶依偽造文書罪起訴。

起訴書說，林鴻堯本來擁有的土地為3519平方公尺，換算坪數約1000坪，他將一小部分贈與13名人頭時，每個人頭只分得0.01173平方公尺，類似一包香菸盒的大小。

土地法第34條之1規定，共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、永佃權、地役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之，立法目的是為保護大地主，也兼顧小地主權益。

換言之，林鴻堯如要處分這塊土地，他必須掌握2個要素，即他的土地持分必須過半，他可以掌握的地主人數也要過半，才能去抗衡別的地主，占取得土地處分權的優勢地位。本案林鴻堯在微量贈與土地取得十多個人頭地主後，使得整塊土地的共同持有人數大增，他能掌控的地主人數也因而過半。

林鴻堯以贈與人頭戶方式完成土地分配後，以為如此作法，即可向土地所在位置的士林地政事務所申請土地地上權登記，但被駁回，向台北市訴願審議委員會訴願，不但未順利取得設定登記，還被移送法辦，由台北地檢署檢察官偵辦。

起訴書指出，林鴻堯於100年間陸續取得這塊精華地段的土地，他為規避土地法，找來吳姓員工、親友共13人，並以贈與為移轉登記原因，將這千坪土地的180萬分之6移轉給這些人頭戶，101年3月26日林持資料向地政事務所申請辦理土地所有權登記。

完成登記後，林鴻堯與人頭戶們即以土地的大小、持有土地的人數已經過半為因素，未經其他曹姓等地主的同意，以明顯低於市價的500萬元，由13名人頭將土地地上權設定給瓏山林建設公司，再於同年5月9日申請登記，曹姓地主接獲存證信函後，提出異議。