■ 文／呂郁青

房仲業者與銀行建議，民眾最好準備一成至三成的自備款，每個月房貸又不宜超過月薪三分之一，年薪50萬元、100萬元、200萬元的家庭，該如何為購屋理財？
阿亮最近走在路上，隨時抬頭一望就可以看到新屋廣告，但是，平時都沒有存錢的阿亮，打算在三年後跟女朋友結婚，阿亮要如何投資理財？要存到多少錢？才能買到合適的新居？

銀行根據三種年薪家庭、提出三年、五年就能買屋的理財計劃，以不同理財工具試算投資報酬率，只要善用投資工具，就有機會一圓購屋夢。

假如小明加上老婆只有50萬元年所得，從房貸支出與自備款的額度來看，中信銀房貸部門建議，最適合購買房屋總價320萬元、貸款250萬元，才不容易超過負擔，依照這個標準要買新屋，可得先擠出70萬元自備款。

年薪50萬的家庭

每月1.33萬元，定期定額投資股票型基金，三年內就可賺70萬元頭期款…

50萬元年所得的平均月收入為4萬元左右，一般合理的貸款或理財金額為月收入的三分之一，也就是每個月支付1.33萬元，在還沒購屋前，可將每個月的1.33萬元，全數投入股票型基金做定期定額投資，在三年內賺到70萬元的頭期款，但除非幸運遇上大多頭或是現在就有一筆14萬元閒置基金可以投資理財，否則其實很難在三年內就累積超過一年的年薪收入。

民眾必須要有心理準備，萬一達不到目標金額時必須延長自備款的累積期間，假如民眾現在就有投資，例如說14萬元的單筆股票型基金，再加上每個月1.33萬元的定期定額投資，只要股票型基金投資報酬率9.8%，風險值14.55%，就有較大的機會在三年之後跑出70萬元的購屋自備款。

假如小明目前手上沒有存款，就只能將購屋時間拉長到四、五年之後，這段時間不管投資股票型、債券型或是平衡型只要每個月定期定額1.33萬元，就很有機會累積到足夠的自備款。

年薪100萬的家庭

適合買約560萬的房子，可貸款440萬，每月拿出逾2.6萬投資…

而100萬元年所得的家庭或單身貴族，最適合購買房屋總價563萬元、貸款440萬元的房子，100萬元年所得的平均月收入為8萬元，每個月最好頂多拿出月收入三分之一，也就是2.67萬元投資理財。

跟50萬元年收入家庭一樣，如果從零開始，要在三年內擁有123萬元購屋自備款，實在是「不可能的任務」，最好也是延長到四、五年比較有機會達成。

除了每月提高理財金額外，建議期初先拿出較大筆資金投資，才容易達到目標。

假如民眾目前已有14萬元的基金，未來三年仍持續投資才有機會達到123萬元，不過，全數投資股票型基金，風險較高，可能屆時因為市場波動呈現虧損，建議一開始單筆基金就先拿出16萬元至20萬元單筆投資，再加上定期定額投資2.67萬元，就有機會在三年後達到123萬元自備款。

中信銀以平衡型基金報酬率7.43%、風險值5.96%試算，除了每個月定期定額投資2.67萬元外，期初還需要投入16萬元的單筆投資在平衡型基金，才有較高機會達成目標。

假如民眾更保守，而且很希望三年後達到夢想，中信銀建議，一開始就先投入20萬元在全球債券期金，再每個月定期定額2.67萬元，以投資報酬率4.05%、風險值7.05%試算，有機會在三年之後擁有123萬元的購屋自備款。

年薪200萬的家庭

規劃較彈性，可先砸25~36萬申購基金，每月再定期定額投資5萬…

中信銀表示，200萬元年薪家庭的規劃就彈性多了，如果手上有現款，可以先投入25萬元至36萬元資金單筆申購基金，再每個月定期定額5.56萬元，三年之內就有機會籌到自備款250萬元。

假如目前沒有存款，一樣每個月投資5.56萬元，依照前述的基金假設報酬率，也有機會在3.2年至3.5年累積到250萬元，一旦有了自備款，後續只要用這5.56萬元，就可以繳付房貸利息，不會額外增加負擔。

【2006/08/19 經濟日報】

■ 呂郁青

每個人都有購屋夢想，到底該選擇流通性較佳的市區房子，還是該買自己才能買得起的房子？
去年以來房市大熱門，許多預售屋大打零頭期款或低頭期款，讓許多無殼蝸牛十分心動。不過，銀行提醒，在沒有足夠的資金的條件下，購買零頭期款的房子十分冒險，尤其現階段處於利率上升期，月付貸款金額只會愈來愈多，而且過了繳息寬限期（未還貸款本金）後，月付貸款金額會提高一至二倍。

銀行建議，一般繳息寬限期是二至三年，如果預期屆時薪水沒有辦法等幅的成長，很容易就發生貸款付不出來的窘境，所以建議民眾買房子之前，仍應以自己的付款能力為優先考量。

中信銀財富管理部表示，若是以投資的目的來買房子，且有足夠的資金情況下當然可以選擇地點佳、容易轉手且有增質潛力的房子做為第一選擇，倘若是手邊沒有充裕的資金但又想一圓購屋夢，則應衡量自己的能力為優先，以適合自己且負擔的起的房子為主。

雖然台灣的通貨膨脹率，這幾年預期不至於過高，但不論預期如何，零頭款的貸款方式風險過高、負擔過重，站在財務健康度的考量上，並不是該被鼓勵的方式。

中信銀財富管理部協理楊誠信表示，購屋應該是金額較高且較長期的理財規劃目標，還是建議用較穩健的方式及足夠的時間去累積自備款及後續的貸款支出，以免因一時的財務失衡而影響生活品質，甚至打亂長期的人生規劃，那就得不償失了。

因此，中信銀建議，年薪50萬元、月收入約4萬元的上班族，月付貸款不應超過收入的三分之一，房貸利率則以3%、20年期來計算，建議民眾貸款金額不宜超過250萬元，反推房屋總價不宜超過320萬元，可能只能買到非都會區三房二廳的中古屋，以中南部都會區的中古屋或是台北縣非都會區的中古屋較適合。

而年薪100萬元的上班族購屋的房屋總價不宜超過563萬元，比較能購買的也只有非都會區的中古屋，如果想要購買新成屋，桃園、南崁區三房兩廳才有機會，中南部都會區也有機會購買到三房兩廳的新成屋，銀行建議，可以透過提高年薪，或是夫妻兩年共同打拚，增加購屋實力。

而年薪200萬元的家庭購屋實力可以上看1,250萬元，可以考慮的範圍最大，如果要購買三房二廳，大台北都會區的中古屋、北部的非都會區新成屋以及中南部的都會區新成屋，都有機會慢慢挑選到喜愛的房子。

【2006/08/19 經濟日報】

■ 呂郁青

六年級新生是最近市場上主流的購屋族群，但這類族群大多數都是第一次購屋，該如何評估自己可以負擔房子的總價呢？
銀行房貸部門建議，可以從二方面來評估。第一，目前手上有多少自備款，在扣除日常生活所需開銷、及未來可能支出，如結婚費用、裝潢費用或子女教育費用等開銷後，還有多少餘額可做為自備款。

銀行說，自備款最少要準備房價的一成半至三成，即可反推回去總房價。

第二，月貸款支出的負擔能力，銀行建議，每月房貸支出以不超過月收入的三分之一為佳，以避免影響未來生活品質。

舉例來說，小花如果已經準備了75萬元的自備款，而月收入5萬元的人，購買房屋總價最好不要超過400萬元。

從小花已準備75萬元的自備款，可占房貸二成來算，可負擔總房價約在375萬元，但是小花月收入只有5萬元，月貸款支出最多不超過1.7萬元，從貸款利率3%、20年期房貸來算，貸款金額不宜超300萬元，加上自備款75萬元，房價總價也是不宜超過375萬元。

【2006/08/19 經濟日報】