宋健生

標到法拍屋可別急著換門鎖，否則將吃上官司。

近年來，有不少民眾開始懂得標購法拍屋，省下一筆不小的購屋費用。不過，法拍屋相關的法令多如牛毛，即便通過層層關卡，好不容易標到法拍屋，可先別高興，後頭還有許多容易疏忽的法律問題，稍有不慎，可能還來不及搬新家就先觸法。

永勝資產管理公司設立的「租屋110」，最近就接獲一件求助個案，求助人向房東承租套房居住，雙方訂有租賃契約。有一天，當這位求助人返回租屋處時，赫然發現門鎖被換新，以致無法進入，讓他感到丈二金剛摸不著頭。

後來向房東詢問，才得知房東負債，無力償還銀行利息，這間套房遭法院查封拍賣，得標者拍購到這間套房之後，隨即將套房的門鎖換新。

套房承租人認為權益受損，報警處理，並向「租屋110」求助。得標者原本以為，標得房屋即享有所有權和使用權，自認在法律上站得住腳，但經「租屋110」提出法律程序說明後，才承認自己理虧，且已觸法而不自知。

永勝資產管理公司總經理徐銘達表示，通常參與標購法拍屋的民眾，需事先繳交三成保證金，在標到法拍屋後的七天內補足尾款，補繳尾款後的兩周內，法院會開立產權轉移證明書，得標人可委由代書辦理過戶。

一般民眾皆以為，取得法拍屋的所有權，就等於取得使用權，其實不然；事實上必須等完成點交程序後，才能算是取得使用權。

徐銘達指出，點交法拍屋的方式有兩種，一種是私下與原屋主或房屋承租者協商，一般協商重點在於房屋交付日期，及是否給與適度的搬家補助費，經雙方同意，即可順利進行點交；另一種，則是聲請法院執行處點交（需是法院公告有點交的房屋才行）。

徐銘達認為，情況允許的話，儘可能採取第一種方式，因為法院點交繁文縟節，可能需歷時二至三個月，且常因未與原屋主協調，原屋主往往會做出一些情緒性的動作，例如破壞房屋裝潢、管線、隔間結構，讓標購者得不償失！

徐銘達強調，未經與原屋主協商點交或經法院點交，即私自更換門鎖是違法的行為，可能涉及偷竊、妨害自由等罪嫌，特別是偷竊，原屋主或現居者只要聲張屋內有多少財物失竊，換門鎖者無論如何辯解，都難脫嫌疑，將吃不完兜著走！

【2004-11-09/經濟日報/D2版/房市裝潢】

文／陳芝艷

油價飆升、通貨膨脹的時代，房地產因為具有保值效果，吸引不少投資客進場。想要投資拍賣屋獲利，專家強調，可掌握五大心法。

目前投資拍賣屋有機會以市價的八折、六四折甚至更低折扣得標，和一般房地產相較獲利空間更大，即使房市景氣回春，拍賣屋的案源不如前幾年多，但還是有撿便宜的自住型房客或追求報酬的投資客，專注在拍賣屋市場上。

由於拍賣屋的所有權和使用權不像一般房地產清楚，因為買賣拍賣屋需要自己再跑法院或地政事務所等幾個地方，有些人或許會嫌麻煩而卻步，不過，在台北市推出聯拍屋的聯合拍賣會主任委員詹尚閔說，其實只要搞清楚標購拍賣屋的五個步驟，即經過「找屋、看屋、標屋、整屋、售屋」流程，想撿便宜賺個10%到15%的利潤並不是太難。

第1步：多看公告和網站

指的是利用市場上現有的資源，盡量多蒐集一些拍賣屋的資訊，現在看得到拍賣屋資訊包括法院或法拍協會公告的法拍屋，台灣金融資產服務公司公告的金拍、銀售和鑽石屋，銀行業者推出的銀拍屋，或者專營拍賣屋介仲的房仲業者網站。在市場上眾多拍賣屋中挑選數個合意的標的後，就可以開始進行「看屋」的工作，看屋除了實地到房屋現場觀察，也要同時做房屋價格的市場調查。

第2步：看屋，從大小環境著手

目前可進入室內看屋的拍賣屋有銀拍（售）屋、聯拍屋，因為有不點交的只能從房屋外觀做評估的則有金拍屋和法拍屋。詹尚閔說，評估時應該從房地產的大環境和小環境兩方向著手，大環境指的是房屋所在的區域、地段，附近是不是有學區或交通方不方便；小環境包括附近鄰居相處情況，有沒有社區公園，如果是大廈社區內有沒有游泳池、健身房，如果對居住品質要求更高，也需要注意房屋旁邊有沒有手機基地台或高壓電塔。

至於市場調查除了要搞清楚拍賣屋的價格外，拍賣屋所在地一般房地產的價格也要知道。台灣金服副總陸俊雄即指出，原則是拍賣屋價格和市價相差愈多，獲利空間可望愈大。拍賣屋的價格可從法拍協會或仲介業者的網站上查出，一般房地產價格可直接詢問當地居民或仲介。

找出自己經濟能力可負擔的拍賣屋後，再來就進入「標屋」階段。如果是要轉手獲利，投標時最重要的當然就是計算出想要的投資報酬率，投報率最簡單的算法就是（售價－成本）／成本，售價就是得標後想要用什麼價格賣出，這項價格詹尚閔建議可參考拍賣屋附近的房屋市價來訂。

在成本的計算上，目前拍賣屋可能產生的成本共有投標金、稅金（土增稅、契稅、房屋稅）、裝潢整修費、仲介費用、代標費用、點交費用、房貸利息等。除了這些看得見的成本外，拍賣屋的所在地點好不好也是一項看不見的成本，如房屋座落地點差，得標後一、兩年賣不出去，也會壓低整體的投資報酬率，所以在標屋前一階段看屋選屋時就要好好做選擇。

第3步：標屋，訂出投資報酬率

決定後就可以訂出投標時標金的價格，如預估房屋可以市價1,000萬元賣出，處理的成本加總起來約100萬元，想要有10%的獲利，標金最高就只能寫800萬元，才能符合自己期望的報酬。

如果買賣拍賣屋需要貸款，詹尚閔特別提醒，小套房在貸款上較為困難，雖然小套房是單身者的最愛，但銀行也會考慮因 為沒有家人互為擔保風險較高，因此15坪以下的小套房，比較不容易向銀行貸到滿意額度。

第4步：整屋，是否點交是關鍵

用滿意的價格標下拍賣屋後，就進入轉手賣出前的「整屋」階段。整屋的難度則視房屋是否點交而定，如果標到的是已經點交的拍賣屋，只要向法院申請強制執行點交並辦理過戶就可以；如果不點交，台灣金融資產服務公司拍賣官張月瓊說，情況通常是房屋內還有承租人，得標後可先和屋內的房客協商，若協商不成，再向法院聲請排除租約，也就是讓租約無效；或者也可提起給付租金的訴訟程序，等於讓房客付房租給得標人，而不是之前的屋主。

處理完點交問題後，就要開始房屋「實體」的整修，由於每個人對房屋裝潢風格的喜好都不一樣，詹尚閔建議整屋時其實只要做好維持房屋狀態的基本工，不用花太多錢在華麗的裝飾上，否則新買主對裝潢不滿意，又要敲掉原有裝潢重新再來，等於浪費投入的成本。

至於基本的房屋裝修包括粉刷牆壁，換好明亮的燈光和各房間的窗簾，以30至40坪的房屋來說這三項工程約需要十萬元，其它視屋況調整即可，如牆壁會漏水或電線已經老舊，就要把水管修好或更換電線，衛浴設備和地板同樣視新舊情況決定是否更換。

第5步：售屋，交給仲介商搞定

把房屋打扮得漂漂亮亮後，最後就是「售屋」了，可以靠自己賣也可以找專營拍賣屋的仲介代勞。如果自己沒時間做大量廣告或帶人看屋，就可以把瑣碎的售屋工作交給專業的仲介商。金拍屋仲介業者指出，由於服務的範圍不同，仲介業的收費通常較標屋程序中專門替客戶代標的代標公司便宜，仲介的收費標準約是拍定價的1%起跳，代標公司約為拍定價的3%至5%。

仲介業者說，可以依想要標購的房屋範圍選擇仲介業或代標公司，如果只想在原本住家附近買賣拍賣屋，代標公司即可符合需求；如果想跨區，如住在台北縣，但想標購台北市的拍賣屋，一般而言仲介業者提供的案源較多、選擇性較高。

詹尚閔以20多年的拍賣屋經驗認為，五大步驟按步就班，投資拍賣屋獲利一成，絕對不是難事！

【2005-09-24/經濟日報/C5版/理財魔法師】

搶標拍賣屋 先做功課
1.知己知彼 勤做市調探軍情
2.加價技巧 底價10%為原則
記者陳芝艷／台北報導

對有購屋需求的民眾，或想賺錢的房市投資客來說，以拍賣屋為標的，不啻是個撿便宜的好方法。如果拍屋賣條件好賣相佳，投標時往往競爭更加激烈。104法拍屋總經理籃茂山說，想增加得標機率，投標前不但得勤做市調，投標時的臨場加價技巧也很重要。

要增加投標成功率，就要知道和自己競爭的投標對手怎麼想。台灣金服拍賣處拍賣官張月瓊指出，過去景氣差，拍賣屋往往要等到三、四拍才賣得掉，現在房市景氣轉好，通常一、二拍就成交，尤其是條件好的標的，不太可能留到三拍以後，民眾看中好案件最好在二拍前就出手投標。

籃茂山說，如果是在投標前，可以勤跑房屋現場多向鄰居打探，打探的重點在有多少人來看屋，藉此了解競爭對手多不多，再到附近三到五家房屋仲介，問相同類似的案件市價多少，做為自己投標時的加碼參考。

事前做好準備，再來就是投標室的臨場反應，最簡單的原則就是人多當然加價幅度就比較大。籃茂山說，一般來說，加價的幅度可以訂在底價的10%左右，如第一拍500萬元流標的拍賣屋，第二拍底價訂400萬元，投標時自己的目標價可訂440萬元。

不過如果市價高於拍賣底價很多，如第二拍底價400萬元，但同性質產品市價高達5、6百萬元，或者是第一拍因為不點交流標，第二標時債權銀行已做好排除租約的動作，案件已經可點交，競爭者自然會多，投標時的加價幅度最好就要超過10%。反之，如果第二拍底價400萬元，但案件仍處於不點交的狀況，或者加價到440萬元時，已經和一般市價的差距非常小，加價時幅度就可以比10%少。

如果怕自己失手，找代標公司也是另一項可行的方法，市場上有些代標公司不管得標成功與否都會收2、3千元的車馬費，有些標不到就不收費，如果由代標公司代勞成功得標，通常會收底價或得標價4%的費用。

籃茂山建議，選擇代標公司時最好考慮以底價4%為收費方式的業者較有保障，因為得標價不固定，民眾的購屋成本無法事先算出，有些惡質代標公司投標時故意拉高投標價，也會讓民眾多增加成本。

【2005-09-21/經濟日報/B5版/不動產投資】