『農地』泛指廣義的農業用地，根據農業發展條例第3條第10款定義，農業用地指非都市土地或都市土地農業區、保護區範圍內，依法供下列使用之土地：

1. 供農作、森林、養殖、畜牧及保育使用者。
2. 供與農業經營不可分離之農舍、畜禽舍、倉儲設備、曬場、集貨場、農路、灌溉、排水及其他農用之 土地。
3. 農民團體與合作農場所有直接供農業使用之倉庫、冷凍（藏）庫、農機中心、蠶種製造（繁殖）場、集貨場、檢驗場等用地。

『耕地』是農業生產之精華所在，是指依區域計畫法劃定為特定農業區、一般農業區、山坡地保育區、森林區之農牧用地。

農地貸款向銀行申請頻頻被刁難拒絕？因為農地牽扯的範圍太廣，且農地種類眾多又涉及法規，因此大多數的銀行是不願意受理的，但就真的無法申請農地貸款了嗎？其實利用下面鉅軒代書所介紹的這個方式，有農地的人皆可提高申請貸款成功率！

1. 什麼是農地貸款？
先了解什麼是農地？農地分為：都市內、非都市內的農業區，以及保護區範圍內合法使用的農作土地，農地貸款顧名思義就是利用農地當作擔保品向金融機構申請貸款，在農地謄本上使用分區為農作業用土地

2. 為何申請銀行農地貸款較困難？
原則上大部分銀行是不願意受理農地貸款業務的，僅剩極少數銀行有意願承攬！但就是因為很少有銀行承作，所以這些銀行在審核上就非常嚴格、放款額度也不高，在申貸上主要有3大條件限制導致一般人不容易通過：

身份限制：需為農民身份或農業相關從業人員，且信用良好無信用瑕疵，有穩定收入者
用地限制：農地的土地謄本上使用分區必須為農業使用，若農地上有建築物需有合法的保存登記
資金用途限制：資金需運用在興建農舍，購買農地、農舍或添購農業用相關生財工具

光這3點就讓大多數人打退堂鼓，有些銀行甚至要求申貸者需加入農會，或申貸時提出營運計畫、資金用途說明報告書及還款能力與收入來源說明，光是寫到這邊大概很多人都直接放棄了吧！但別絕望的太早，其實可以透過民間以及少數的金融機構來申請農地貸款即可解決上述這些問題唷！

3. 為何透過民間金融機構來申請農地貸款？
透過民間機構申請除了申貸條件寬鬆，時間上也較快速，主要有5點優勢：

 不看信用狀況：不調銀行聯徵紀錄，若信用瑕疵不良、卡費遲繳有循環利息者亦可申貸
 產權不完整也可申貸：若農地為持分也可申請，無需其他持有人同意
 免提供收入證明：不用提供存摺收入證明或扣繳憑單
 過件率高：有農地不動產當作擔保品，因土地價值高，很容易過件
 不限資金用途：無使用限制，也不用提供資金使用計畫書

雖然民間機構放鬆的條件較寬鬆，但現在各大銀行也針對信用條件較差的申貸者有其他折衷的方式，可透過政府立案的貸款顧問公司了解更多

4. 如何透過民間機構辦理農地貸款？申請流程？

• 準備資料：備齊農業用地土地權狀正本、雙證件、印鑑證明、印鑑章
• 審核評估：民間金融機構透過農地座落區域、地號及地坪大小來評估可貸金額
• 核准對保：貸款審核過後，雙方對貸款金額及利率沒問題後，民間金融機構就會約簽約對保
• 設定抵押：對保完後會請代書至地政事務所設定抵押權，可向代書索取最新的土地謄本
• 確認撥款：貸款流程都完成後就會撥款到你指定的銀行帳戶，方便又快速

5. 有推薦申請農地貸款的民間金融機構嗎？
雖然透過民間可較輕易地申請農地貸款，但多數人考量到資金以及未來安全性的問題，現在已紛紛轉向先透過政府合法立案的貸款顧問公司諮詢，這些貸款顧問公司會協助申辦者找尋少數可以針對農地放款的銀行及金融機構，顧問公司本業就是專門辦理一般民眾的土地貸款、信貸車貸及個人貸款評估，鉅軒和60間以上的銀行及金融機構合作，每月更新當月最新的貸款專案。

再針對申請者個人條件推薦適合的貸款方案，提供一對一免費諮詢、信用健檢等服務，協助你從100多種貸款方案中篩選出最符合你條件的申辦專案，若有信用不良及瑕疵的情況，鉅軒代書都能協助你處理貸款，鉅軒和許多家銀行及金融機構合作，這也是你自己一間間詢問也做不來的，也能省去許多時間，這些諮詢都是免費的，不用擔心有額外的費用產生。

持分農地貸款其實也是持分土地貸款的一種，在銀行對於完整產權的要求下對申請貸款的人來說較難過件，許多人到銀行申請貸款時，才知道持分地想借款，必須經過所有人同意，還要去詢問其他親戚的意見，費時又費力，那麼有沒有可以替代的方式?鉅軒代書來做一次介紹！

1. 什麼是持分農地貸款？
一塊農地的產權所有人，人數至少2人，就是所謂的持分地，每個所有權人都擁有產權的一部分，人數越多持有的比例就越少，對於各自擁有的部分，可以自由進行耕種、交易，當然也可以借款，提供名下的產權部分，給金融機構辦理抵押貸款，由專人鑑價評估可行性，並且依照申貸人的條件，決定可貸額度、利率、還款期限等。

2為什麼持分農地貸款難辦?
農用地借貸本來限制就多，申貸人身分、職業必須和農業相關，加上規定用途只能用於農業範圍，對不少人而言已經是高門檻，加上持分會被視為產權不完整，銀行放款的風險增高，借貸會更難通過，一定要全體所有人出來對保，讓債權獲得絕對保障，銀行才願意接受，這就要申貸人找其他所有權人，一一去詢問溝通，假如有人不同意的話，將導致事情變得更複雜。

3. 申請持分農地貸款的3種方法：
下面3種方法可以成功申貸農地持分貸款，前2種方法較為複雜且瑣碎，鉅軒代書比較推薦的是利用第3種方式，步驟流程簡單又快速

• 方式1：取得其他產權持有人的同意 – 這需要靠自己去和其他持有人溝通協調說因為一些原因你需要利用這筆農地來申請貸款，因為銀行所需要的文件是完整的產權資料，僅提供部分文件銀行是不受理的，對銀行來說完整的產權他們才比較有保障，這塊銀行是最為嚴謹的，若沒有其他持有人同意的話這個方式是行不通的
• 方式2：農地分割 – 農地分割牽扯到的範圍極廣且涉及法規問題，包括最小面積限制、農地使用分區及用地類別等，這除了要透過第一種方式，其他持有人要同意執行農地分割外，也要合乎法規規定，這部分需要非常專業的土地代書才可能有辦法解決農地分割的問題，若短時間內急需一筆資金，基本上鉅軒代書較不建議利用此方法來申貸！
• 方式3：透過民間金融機構來申貸 – 民間機構因為所要求的條件相對寬鬆，給予許多急需資金的人來說便利許多，他不需要其他持有人的同意即可獨自申請，只要你名下有持分的農地，不論土地大小或使用類別皆可申請，這也是鉅軒代書較推薦的一種方式，申請流程簡單，核貸速度也快！

4. 向民間金融機構申請持分農地貸款的優點：

 可自行決定：不需徵求其他持有人同意即可申請
 不看信用狀況：若本身有信用不良瑕疵等情況，如積欠卡費遲繳、使用循環利息等皆可申請
 額度高：因農地為不動產，本身價值高民間機構也較願意放款
 利率低：因土地非常保值，民間機構給的利率也相對優惠
 過件率高：有農地當擔保品過件機率將大大提升

5. 農地持分貸款申請流程：

• 資料送件：準備持分農地的土地權狀正本、雙證件、印鑑證明、印鑑章及財力證明(如勞保或薪轉證明，若無則可免附)
• 審核評估：民間金融機構透過農地座落區域、地號及地坪大小來評估可貸金額
• 核准對保：貸款審核過後，雙方對貸款金額及利率沒問題，民間金融機構就會約簽約對保
• 設定抵押：對保完後會請代書至地政事務所設定土地抵押權，可向代書索取一份最新的土地謄本
• 確認撥款：上述貸款流程都完成後就會撥款到你指定的銀行帳戶，方便又快速

6. 其他持有人會知道我申請農地持分貸款嗎？
答案是不會的！因為你只是透過自己所持有的部分產權去申請貸款，民間機構是不會通知其他持有人，貸款所設定的抵押權也僅在你所持分的產權下，與其他持有人並沒有直接關係，也不會影響到他們土地使用的權益

7. 如何找到合適的民間金融機構來申請？
雖然可以向民間來申請持分農地貸款，但考量安全性的問題，大多數人已紛紛轉向市場上政府合法立案的貸款顧問公司先行洽詢，他們專門辦理一般民眾的土地、農地貸款及二胎房貸等各類貸款、針對個人貸款作評估、一對一免費諮詢，幫你評估各家貸款專案、信用健檢等服務，從融資公司到各家金融機構逐一幫你找尋並篩選可申辦的貸款專案，若有信用不良及瑕疵的情況，鉅軒代書都有辦法幫助你處理，這也是你自己一間間詢問也做不來的，也能省下許多時間，建議你可透過這些合法且正規的貸款顧問公司來諮詢，並選擇其中一間最適合你的方案。

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一、甲種建築用地：供山坡地範圍外之農業區內建築使用者。
二、乙種建築用地：供鄉村區內建築使用者。
三、丙種建築用地：供森林區、山坡地保育區、風景區及山坡地範圍之農業區內建築使用者。
四、丁種建築用地：供工廠及有關工業設施建築使用者。

如果你已經決定要買房、成為有殼一族，那房貸利率對你來說一定很重要！

根據聯徵中心資訊顯示，新竹縣市購屋族，新竹房貸期數達約25年、房貸成數約75%，均領先六都，顯示新竹民眾買房，呈現「貸好、貸滿」的房貸趨勢，而竹縣平均購屋總價也突破千萬元，在六都中僅遜於雙北市，專家分析，竹科工程師薪資高人一等，較偏愛新屋，在申請房貸時，具備「年輕、屋齡新、收入高、上市櫃公司」等4大優勢，故能取得較優貸款條件。

但辦理房屋貸款時的利率要如何計算呢？
台灣銀行、中國信託、土地銀行等國內各家金融機構，目前新竹房貸利率分別為多少、誰最低？下面提供你完整的房貸利率試算方法，還有各大銀行利率比較表。

史上房貸利率調降最低的時候？
2021年底是平均房貸利率最低的時期，根據中央銀行經濟研究處的長期統計資料顯示，110年 11月，國內前五大銀行：台銀、合庫銀、土銀、華銀及一銀的新承做放款金額與利率，在房屋貸款的部分金額為719億元，平均利率則為 1.351%。

國內房貸平均利率在 2016 年從一口氣從 1.85% 降到 1.65%，如果要感受明顯一點，民國 83 年 11 月利率高達 9.5% 來說，真的下降了非常多。

目前 3 種辦房貸管道
如果你要辦理新竹房貸，目前主要有三個方法分別是透過：

1. 一般房屋貸款
2. 內政部自購住宅貸款
3. 財政部青年安心成家購屋優惠貸款

當然若你的公司是那種有提供無息或是低利房貸的大企業，那當然直接利用公司政策辦理房貸，顯然是更好的選擇。

各大銀行 房貸額度 比較

雖然各銀行提供的新竹房貸方案，可貸成數高達8成、甚至85成以上，但根據聯徵中心統計，實際上平均取得的貸款成數約 7 ~ 73成左右。所以仍須多預留一些自備款額度！

新竹銀行房貸利率通常會與指標利率連動，而指標利率可能會隨期間而變化，如未來指標利率上升，則借款人每月還款金額會隨指標利率上升而增加。

假設您跟銀行貸款800萬、房貸利率1.6％、分20年本息平均攤還，每個月須繳交38,973元的房貸；如未來指標利率上升1碼（等於0.25%），則每月應繳金額增加至39,905元，也就是每個月要多繳932元。

※2010年銀行公會在金管會及央行的指示下，針對銀行房貸業務訂定「房屋貸款特別提醒事項」，要求各銀行在辦理房屋貸款時，必須提供給貸款人參閱並簽名。

青年安心成家購屋優惠貸款
政府為協助首購族安心買房，推出額度最高800萬的青年安心成家貸款，申請期限至2022年底，可搭配一般房貸使用。

• 貸款成數：最高8成核貸。
• 貸款額度：最高新臺幣800萬元。
• 貸款年限：最長30年，含寬限期3年。
• 償還方式：本息分期平均攤還或本金分期平均攤還。
• 貸款利率：三種計息方式擇一，選定後不得變更。

1. 一段式機動利率：按中華郵政股份有限公司2年期定期儲金額度未達新臺幣500萬元機動利率（下稱基準利率，自111年3月23日起為0.97％）固定加0.555%（目前為1.525%）機動計息。
2. 二段式機動利率：前2年按基準利率固定加0.345%(目前為1.315%）機動計息，第3年起按基準利率固定加0.645%（目前為1.615%）機動計息。
3. 混合式固定利率：前2年採固定利率，第1年按「撥貸當時」基準利率固定加0.525%（目前為1.495%）固定計息，第2年按「撥貸當時」基準利率固定加0.625%（目前為1.595%）固定計息，第3年起按基準利率固定加0.645%（目前為1.615%）機動計息。

申請條件：

• 年滿20歲且借本人及配偶、未成年子女名下都沒有自有住宅者。
• 申請日前6個月起所購置之住宅。

總結：新竹房貸利率最低是多少？
從上面列表可以見到，即使是同一家銀行也有多種方案，同樣的條件，最低房貸利率皆是合作金庫的幸福成家優惠專案，利率僅 1.31%，月付23,525 元。最高則高達2.81%，月付28,800 元。在決定房貸方案前一定要慎選，可以幫你省下不少錢喔。

什麼是鑑界?

　　鑑界是土地複丈的其中一項，佔人民申請土地複丈案件70%，針對已辦理地籍測量之土地，由於實地界址因人為因素、天然災害或其他原因，致使界標移動、湮沒或遺失，導致經界不明，由相關權利人向地政事務所提出申請確定位置，地政事務所受理後，依據原測量資料，協助相關權利人埋設土地界標，確定實地界址之測量作業，稱為鑑界。

1. 辦理圖解法土地界址鑑定作業除依地籍測量實施規則規定外，應依本注意事項規定辦理。
2. 調製複丈圖應使用不低於二百五十磅原圖紙，並由測量員親自辦理。
3. 複丈土地鄰接段界或跨越二圖幅以上時，將鄰接地段及其附近適當範圍內之圖廓線、經界線，妥予謄繪併接。

申請人要注意什麼?

　　依據地籍測量實施規則第205及207條規定，申請複丈，由土地所有權人或管理人向土地所在地登記機關為之，須填具土地複丈申請書(圖1)，並檢附身分證明文件，向土地所在地地政事務所申請。每筆每公頃為計收單位，每單位以新臺幣4000元計收，不足1公頃者，以1公頃計，超過1公頃者，每增加半公頃增收半數，增加不足半公頃者，以半公頃計。

　　申請人於土地複丈時，應攜帶土地複丈定期通知書到場指界並埋設界標(圖2)，界標可於申請案件時向地政事務所購買，並由本所同仁代送至測量現場，倘事先無法估算需購買多少界標，也可以在測量時，視情況向測量員購買。有關界標的詳細介紹可以參考<土地界標埋設好 產權清楚無煩惱 >。

　　另外為方便申請人領取成果圖，如果順利測量完畢，測量員會現場繪製成果圖(圖3)，當場核發給申請人，申請人要記得領取喔！

鄰地關係人要注意什麼?

　　地政事務所辦理鑑界案件，於測量日期前會先寄發定期通知書(圖4)給相鄰土地所有權人，許多民眾第一次收到通知書會很慌張，我的房子是不是佔用到別人的土地?我從以前住到現在都沒事，為什麼政府機關突然要來測量?測量完我的面積會不會變小?以上都是民眾常有的想法。其實收到通知書不用緊張，地政事務所不會主動去測量，一定是有相關權利人提出申請，而且鑑界之後面積不會變動，鑑界是依照土地登記面積於土地現場埋設界標，界定範圍(圖5)。

地政用心 民眾放心

　　有關鑑界案件，民眾如果還有其他疑問，不論是申請人或鄰地關係人，都可以事先以電話詢問地政事務所，或是直接到地政事務所服務臺，將由專人親自指導。至於測量的成果，民眾更是不用擔心，地政事務所的測量員都接受過各方面的教育訓練，也擁有專業的測量技術，測量之後，也會清楚而且有耐心的向申請人解釋測量結果。申請鑑界是民眾的權利，如果對土地界址有疑問的話，歡迎向地政事務所申請喔！

房地產權不清楚
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完整解析申請條件、流程及常見問題

為什麼申請土地貸款過件率低？
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一、甲種建築用地：供山坡地範圍外之農業區內建築使用者。
二、乙種建築用地：供鄉村區內建築使用者。
三、丙種建築用地：供森林區、山坡地保育區、風景區及山坡地範圍之農業區內建築使用者。
四、丁種建築用地：供工廠及有關工業設施建築使用者。