台北二胎房貸因申貸人條件不同，適合的貸款管道也有所不同，然而不同的二胎房貸管道差別很大，像是貸款成數、額度、利率、還款方式、手續費用，深深影響著申貸人的房屋二胎貸款權益，這篇將帶大家來清楚了解所有二胎房貸管道的細節，申辦二胎房貸前增加判斷能力，以免被不肖業者用各種收費名目坑錢！

二胎房貸，能借多少錢？金額怎麼算？隨多種專案因素變動，決定核貸金額高低， 二胎房貸申請人，如果想知道申請二胎房貸可以拿到多少錢，可以先看這篇文章，計算一下金額，就能知道有多少資金到手？要付出多少利息，同時在計算 二胎房貸核貸金額過程裡，了解如何減少貸款風險，避免受騙上當。

●什麼是二胎房貸？

二胎房貸，用通俗一點的話來解釋，您的房子已有第一次貸款(簡稱一胎房貸)，還想用這棟房子，再跟金融機構(銀行、農會、信用合作社)借一點錢周轉，通常這類貸款稱「 二胎房貸」。

但是，金融機構 二胎房貸(簡稱金融 二胎房貸)，通常審核嚴格，不容易借到錢，這時您會轉而申請融資公司 二胎房貸(簡稱融資二胎)或代書二胎房貸。因為這些貸款單位審核較為彈性，過件率較高。

不管您申請二胎房貸的單位是民間二胎房貸或代書二胎房貸、銀行二胎房貸，這些借錢給您的貸款單位，會擁有您房地產的第二順位債權，債權僅次於一胎房貸，只要第二順位債權可以代償一胎房貸，就能擁有您房子的第一順位債權。

●二胎房貸借多少錢取決於承貸風險

風險越大，利息越高，能借到的錢，相對有限制，這是市場法則，今天您房子想用二胎貸款借錢，金融機構借錢給您之前，會看房地產物件殘值與您個人的財力、還款能力，依據殘值、財力、還款力設定利息、額度，扣除掉利息、手續費或違約金成本之後，最後到手的資金，就是您可借到的錢。

一般來說， 二胎房貸能借多少錢，取決於風險。風險是看債權順序，有房屋二胎貸款，自然會有三胎、四胎甚至是五胎貸款，只要房屋貸款申請人所持有的房地產，殘餘價值吸引人，民間二胎房貸、代書二胎房貸、銀行二胎房貸，這些放款單位，就會有興趣繼續承貸下去！

從第二順位債權開始，一直算到到第五順位債權，抵押債權順序愈後面，貸款回收風險越大，您的借款利息、費用成本變高，借到的錢，相對會減少。

●先了解一胎房貸餘額是什麼？

一胎房貸餘額=【一胎設定金額】-【房貸繳款金額】

「一胎設定額度」就是您的土地房屋第一次貸款，對保完成後，銀行會將您的房地產，用最高借款額度，到地政事務所辦理抵押權設定，假設您跟銀行借兩千萬，銀行會設定兩千萬的1.2倍，2400萬做為一胎房貸設定金額，並依據設定金額繳交千分之一規費，也就是兩萬四千元。

銀行屬金融房貸的設定額度算法，至於融資房貸與代書房貸，設定金額比金融房貸高一點，約最高借款額度1.5~2倍之間。

●二胎房貸是什麼？
跟二順位房貸一樣嗎？

二胎房貸（簡稱二胎）就是二順位房貸，另外也稱為次順位房貸、房屋二胎貸款，都是同樣的方案。

我們買房時跟銀行申請的房屋貸款，屬於第一順位房貸，銀行通常貸款6~8成；而二胎房貸意思是在保留原本第一順位的銀行房貸，以房屋殘值抵押（剩下的2~4成內），再向銀行、融資公司或民間貸款機構申請第二筆房貸，這就是二胎房貸，等於一間房產同時有兩筆不同債權人的貸款。

●二胎房貸的用途有哪些？

不同於用來購入房產的一順位房貸，二胎房貸是以房產獲取資金，由於二胎房貸是有擔保品的貸款，可以取得較高額度的資金，因此用途多元，以下整理出常見的二胎房貸用途及實際核貸二胎房貸的案例。

1.整合負債

若本身除了房貸，還另外有信貸、車貸、卡債循環利息等債務，不但利息高，而且還款日都不同，造成很大的困擾跟經濟負擔，二胎房貸資金能夠整合利率高的多筆債務，好處是統一還款日、降低月付金並減輕生活負荷。

2.周轉資金

最常見需要周轉資金的就是自營商、攤商、工廠老闆…等中小企業了，常常需要支付廠商貨款或是員工薪水，一次都是大筆、大筆的款項，如果手頭資金不足很容易就遇到周轉不靈的狀況，如果用房屋貸出二胎就能避免危機。

或是自行接案或開立工作室的SOHO族，有時收入不穩定，臨時需要資金應付生活開銷，像這種個人周轉也是可以利用二胎房貸。

而這些人因為缺乏薪轉證明或收入不穩，通常是銀行不喜歡的申貸族群，因此建議有二胎房貸需求又被銀行婉拒的申貸人可以考慮融資公司『鉅軒代書』二胎房貸。

3.代償民間

因為借了民間的房屋二胎貸款（像是當鋪、代書、地下錢莊或是親朋好友）而有了私設，通常借款人先解決了眼前最緊急的問題，後續要開始還款發現利率太高、而且每個月繳的錢是還不到本金的，才驚覺又造成另一個資金問題。然而，在有私人設定的情況下是不能向銀行貸款的，銀行也無法代償民間債務

轉貸到專業合法的大型融資公司『鉅軒代書』，同樣透過房屋貸款『二胎房貸』，由融資公司協助先代為償還導致民間私人設定的債務，清償之後再協助申貸人註銷民間私人設定。

4.裝潢費用

買房後沒錢裝潢是大多數人會遇到的狀況，存款都拿去付頭期款跟其他稅費，手頭資金已很吃緊，但裝潢還沒搞定，家具家電也都還沒買，陷入買房卻住不進去的窘境。剛買的房子也有機會核貸二胎房貸，填補裝潢資金缺口。

5.投資理財

在現今這個低薪時代，人人都要學會理財幫自己加薪，投資絕對是增加財富的有效方式，二胎房貸可以貸出較高金額，讓申貸人實現投資計劃、改善財務狀況。

6.創業資金

無論是開創副業或自行創業，都需要一筆可觀的資金，政府或銀行的創業貸款資格限制很多、難以核貸，二胎房貸可以快速補足需要的創業資金。

只要是需要填補資金缺口、急需大額資金周轉，並且評估好自身財力狀況後，二胎房貸都是很適合名下有房產的人申辦。

●二胎房貸的優點？

二胎優點1：可貸額度高

跟信貸相比的話，二胎房貸可貸到的額度較高，因為不像信貸有最高可貸額度為月收入22倍的限制，所以若薪資不高或缺乏薪資相關證明，可能就無法借到足夠的貸款金額。

由於二胎房貸是有擔保品的貸款，額度自然可以拉高，而且房屋二胎貸款的利率跟信用貸款也差不多。

要注意的是，同樣的申貸人及房屋條件，銀行能貸到的金額會少很多，因為銀行受限於政府法規，對於二胎房貸這種風險高的貸款，會限制放貸金額。

如果需要高一點的額度，又不想借到民間高利貸，建議選擇融資公司『鉅軒代書』的二胎房貸，額度高又有保障。

二胎優點2：還款期限長

銀行二胎房貸最長可到20年；而融資公司二胎房貸最長也可以到10年（最短兩年），適合需要長期周轉的人，還款壓力較小。

二胎優點3：有效活化不動產價值

不但可以繼續住在房子裡，還多出一筆現金運用，將房產活化成資金，這就是二胎房貸最大的好處。

●二胎房貸的缺點？

二胎缺點1：同時背負兩筆房貸

如同開頭所述，二胎房貸是保留原本第一順位的銀行房貸，以房屋殘值再向銀行、融資公司或民間貸款機構申請第二筆房貸，等於一間房產同時有兩筆不同債權人的貸款。

因此申貸人申辦二胎房貸前務必謹慎評估財務狀況及還款能力，避免後續無法負擔月付金，造成房產被法拍。

二胎缺點2：貸款利率較高

因為是第二順位的債權人，對於該貸款機構來說，需承擔的風險就會變大，所以二胎房貸的利率一定會比較高，所有二胎管道皆是如此。

二胎缺點3：民間申貸管道複雜

如果需要二胎房貸卻被銀行婉拒，就必須選擇民間二胎管道，網路資訊想必讓一般不了解的民眾眼花撩亂，假如因為急用錢、沒時間做好功課隨便找一間二胎，若不幸遇到詐騙或高利貸，資金問題沒有解決反而製造更麻煩的問題。

但民間也有安全的選擇，就是融資公司『鉅軒代書』申貸前免費諮詢，問到滿意、覺得OK再申貸，沒有民間高利息，也沒有代辦高收費。

辦理『鉅軒代書』二胎房貸需準備的文件資料：

• 身分證影本
• 自然人憑證
• 收入存摺近一年紀錄
• 房貸繳款存摺近一年記錄

這部分下面的段落會更加詳細地說明，推薦有民間房屋二胎貸款需求的人繼續看下去。

●二胎房貸的申貸條件是什麼？

銀行二胎房貸申辦條件

根據不同管道有不同的條件，其中銀行二胎的限制最多、門檻最高，申貸人只要踩到一個地雷就難以核貸，但所有二胎管道要求的申貸人基本的條件如下：

1. 年齡滿20歲，超過70歲須提供一位70歲以下的保證人
2. 名下有房或提供有房產的保證人，房屋有殘值
3. 有工作收入證明
4. 無重大信用不良紀錄

至於銀行的條件有多嚴格呢？

職業收入沒有薪轉證明、信用有瑕疵、房屋有私人設定、屋齡高或房屋地點偏遠、房型為15坪以下小套房、辦公室、農舍，這些狀況銀行二胎無法承做，但融資公司二胎有機會核貸，須由專員了解個別狀況後評估。

●二胎房貸有哪些申辦管道？
額度、利率、還款方式分別是？

二胎房貸各管道特色

目前二胎房貸的申請管道有銀行、融資公司『鉅軒代書』和民間借貸機構，以及本身並非放款單位的代辦公司，替申貸人送件至各種管道，以下就針對這四種貸款管道來詳細介紹特色、額度及利率。

1.銀行二胎房貸

銀行是最推薦的二胎管道，因為二胎利率最低，還款壓力相對小，但銀行審核超級嚴格，通常只有條件非常好的客戶，才有機會向銀行取得較低的二胎房貸利率。除此之外，由於二胎房貸的風險較高，因此銀行承作意願較低，可貸額度的計算方式也比較保守，總之銀行二胎房貸核貸相當不易，即便核貸，二胎金額也不高。

而銀行的審核到底多嚴格？以下整理常見的無法通過銀行二胎房貸審核的原因：

• 信用問題：負債比過高、信用評分低、債務協商、信用小白、呆帳紀錄、預借現金、信用卡額度使用率較高、啟動信用卡循環利息、卡費或貸款曾經遲繳……等等。
• 財力問題：無薪轉證明、扣繳憑單、沒有所得稅報稅證明、沒有存款的月光族……等等。
• 職業問題：年資未滿半年、工資領現金、無薪資證明的自營商、八大行業等不穩定職業、待業……等等。
• 房屋問題：房屋鑑價低、房屋沒有增貸空間、屋況老舊、屋齡高、房屋所在地偏遠、房屋有私人設定、房屋為共同持有、一年內有民間私人設定紀錄、一年內有查封紀錄……等等。
• 其他問題：年紀超過60歲、近期增貸、聯徵多查、警示帳戶……等等。

銀行二胎額度、利率、還款方式

• 最高額度：350萬 – 房屋鑑價的85%，實務上通常只核貸30~50萬
• 二胎利率：4%~16%
• 還款方式：本利均攤

2.融資公司二胎房貸

融資公司是不同於銀行的最佳二胎房貸管道，也可以說是民間借貸機構中，最安全可靠的借貸管道。

台灣股票上市的三大融資公司（如中租、裕融、和潤）依照法規須公開財務報告、營運情形及董監事變動情形，所有貸款資訊透明化，對於申貸民眾更加有保障。

其中-『鉅軒代書』有感於銀行二胎房貸審核嚴格，在2015年6月推出「鉅軒附擔保消費性貸款」（也就是二胎房貸），特色是額度比銀行高、審核比銀行寬鬆，不看負債比、收支比，可接受信用瑕疵，並且不限職業，無須薪轉證明、現金收入的SOHO族工作者皆可申辦。

如果客戶申辦銀行二胎房貸沒有過件，或是對於銀行二胎核貸的額度不滿意，那『鉅軒代書』是一個很好的選擇。

融資公司是不能直接對客戶放款的，客戶必須透過經銷商才能申辦二胎房貸，而『鉅軒代書』為直屬經銷商，由我所帶領的每位不動產房貸專員都有銀行、房貸放款相關資歷，提供客戶最專業的代書諮詢、最優質的金融貸款服務。

融資公司二胎額度、利率、還款方式

• 最高額度：500萬 – 房屋鑑價的120%，我們實際上有核貸過600~1000萬的案例（客戶條件很好卻被銀行婉拒，或者銀行核貸的額度不夠用）
• 二胎利率：7%~16%
• 還款方式：本利均攤

3.民間二胎房貸

其實所謂民間指的是金融機構（銀行、合作金庫、信用合作社、農漁會……等）以外的借貸管道，舉凡融資公司、當鋪、代書、資產管理公司……等，以及私人之間的借貸，都屬於民間貸款的範疇，而民間房屋二胎借貸之所以出現，正是因為銀行的二胎房貸審核太嚴格（應該說銀行所有的貸款審核條件都很嚴苛）。

要特別注意的是，像融資公司『鉅軒代書』這種大型有規模的民間借貸，儘管審核較銀行二胎寬鬆，但還是有一定要走的標準貸款流程，確保二胎房貸申貸人的權益；然而某些缺乏保障的民間二胎借貸機構會有以下狀況，建議申貸人不要接洽，以免受騙上當：

• 有資金需求者皆可，基本上只要借款人為房屋所有權人，即可申辦民間二胎貸款。
• 不需要審核信用狀況、不論個人條件、職業或收入即可申辦。

雖然條件不拘看起來很吸引人，但通常也伴隨著高利息及高收費！利息的部份，一般我們常用的銀行二胎房貸利率是以「年」利率標註，但許多民間二胎貸款業者則是以「月」息標註，所以將二胎利率做比較時，需再乘以12個月，例如2%月息，2*12=24%年利率。

另外，銀行跟鉅軒代書的二胎房貸還款方式是每個月本金跟利息平均攤還，但許多民間二胎貸款是每個月只還利息、不還本金，不一定划算。至於收費，民間二胎的手續費6~10%不等，都是撥款前就扣除，因此在挑選民間二胎房貸時，務必注意是否收費合理，以免實拿金額不足以解決資金問題。

民間二胎額度、利率、還款方式

• 最高額度：沒有一定
• 二胎利率：月息2%以上（等於年利率24%以上）
• 還款方式：每個月只繳息不還本（以月計息）

4.代辦公司二胎房貸

申貸人若有二胎需求，網路上會看到一些資產管理公司、理財顧問公司或是其他名稱，基本上就是代辦公司。

代辦公司顧名思義就是「代理」借款人「申辦」二胎房貸，會收集申貸人給的資料、媒合適合申貸人的二胎房貸方案、代理貸款人送件各種管道，本身並非放款單位。

因此可能會衍生出「胡亂送件」的問題，可能要負擔以下風險：

1. 個人資料被盜用
2. 涉及偽造文書
3. 信用受損

還要支付額外高昂的代辦服務費（詳細的代辦費用解說請看下一個段落），因此不推薦透過代辦公司辦理二胎房貸，貸款請直接找該管道洽詢，避免落入代辦陷阱。

代辦公司二胎額度、利率、還款方式

視送件管道而定，不一定是送件銀行，也可能先被送到民間借貸機構。

●二胎房貸的費用？

銀行二胎房貸費用

通常銀行會收取二胎房貸的開辦費用（或稱手續費、帳管費），範圍是3000~15000元，這沒有包含設定抵押權所需的代書費、地政規費、書狀費及謄本費等費用。

此外，部分銀行還會額外收取一筆聯徵查詢費（也稱徵信查詢費），費用為每人300元。

融資公司二胎房貸費用

透過『鉅軒代書』辦理二胎房屋貸款，無論是諮詢、房屋估價，所有申辦過程都不會跟客戶收取任何額外的代辦服務費，只有確定撥款後才會有下列兩筆費用：

• 開辦費：二胎貸款金額1.5%
• 代書費：15.000元（包含代書、地政規費等費用）

民間二胎房貸費用

民間二胎房貸的收費項目不一，名稱也沒有固定，有些民間業者可能會以各種不合理的名目向借款人收費，建議多詢問、多比較。

• 開辦費/帳管費/手續費：貸款金額5%~15%
• 倉棧費：貸款金額4%~5%
• 代辦費/服務費：貸款金額5%~10%
• 諮詢費：3000元~6000元
• 代書費、地政規費：12000元~20000元

代辦公司二胎房貸費用

開辦前先要繳交一筆「委託費」，大概是6000~8000元，這筆費用不管二胎房貸有沒有申辦成功，都不會退還。代辦公司甚至在送件前會要求申請人簽署「貸款委託書」，委託書內容是：只要二胎房貸過件，不管後續有沒有實際申請借款，都必須支付代辦服務費，即使貸款條件不滿意也要付費。

而申貸成功後的「代辦服務費」，一般都是二胎房貸金額的10%，例如100萬貸款金額，必須支付10萬元做為代辦服務費，到最後申貸人實拿的金額變成不到80%！

而且只要透過代辦公司申辦二胎房貸，就不能再找別的二胎房貸管道申請或比較，否則就是違約，會依照貸款金額比例計算高額違約金；就算申請不成，之後的幾個月內也不能找別人辦理二胎房貸，想要解除委託合約，要另外再花費3~5萬元才能解約，這些都是非常不合理的規定。

●二胎房貸的申請流程？

確定要申請二胎房貸，首先須備妥以下文件資料：

1. 身分證正反面影本
2. 工作證明（識別證、在職證明或其他可證明文件）
3. 所得證明（薪資轉帳紀錄、年度扣繳憑單或其他薪資證明）
4. 房屋相關文件（近一年房貸繳息證明、不動產土地及建物權狀影本）

要特別注意的是，如果是向銀行申請二胎房貸，須提供正式的所得證明（如薪資單、薪資證明、扣繳憑單等）

如果是沒有固定雇主、薪水是領現金收入的職業族群或者沒有穩定薪資的自營商，建議可以向『鉅軒代書』申請二胎房貸，只要有財力相關證明都能申請。

準備好上述文件資料後，開始跑二胎房貸申辦流程：

1.向銀行、融資公司『鉅軒代書』或民間借貸機構提出申請

2.針對申貸人的房屋進行估價，接著審核個人條件

3.二胎房貸核准後，與借貸機構約定時間對保簽約

4.至地政機關將不動產設定二順位抵押權

5.設定完成後，即可撥款至申貸人指定帳戶

如果是辦理銀行的二胎房貸，從申請、審核到撥款至少要等候一週；如果是辦理『鉅軒代書』二胎房貸，最快3個工作天內可完成撥款；至於部分民間二胎房貸標榜24小時內快速放款，請注意合約內容並要小心後續的還款風險。

屏東的何先生32歲，生長於農業家庭，家中成員全都以務農為生。 年輕人有更創新的想法，不甘於父親的農作物每次收成，都只能低價交給當地產銷班，於是想要發展精緻農業，讓作物能有更好的價錢。

但是開始必須要有一筆資金投入設備和機具，礙於父親年事已高，何先生本身又是協商戶，詢問多家銀行及農會後，均無法貸款到所需要的錢來進行農業改革，於是在同莊朋友建議下找『鉅軒代書』協助，經由鉅軒專業代書的低利民間農地貸款，在一天半的時間內便成功的貸到了250萬現金。

18個月後…何先生還清了貸款，說雖然民間貸款利息是比農會高一些，但還是我們一般人負擔的起，不像地下錢莊，現在我的農田已經都上軌道，且農作物收入是之前的三倍，真是太爽了，謝謝你們的及時幫助，愛拼才會贏。

高雄邱先生，為了讓家中妻兒能過上好一點的生活，經由朋友的慫恿去從事走私違禁品，後來被查到判刑2年。 服役期間，信用卡、信貸、車貸都沒人繳…出獄後三個月，經友人介紹在高雄一間機械工廠工作，領著一個月25K的薪水。

因覺得曾經欠缺考慮而導致犯下錯誤，對不起家人，想補償過去的虧欠，但又不能重蹈覆轍，於是想起了老本行貨櫃屋的生意，於是找上了之前同事，想用兼差賺外快的方式，改善收入。

做貨櫃屋生意需資金先進中古貨櫃再整理，所以想將名下持分土地至銀行貸款，但持分的土地銀行是不承作的，且本身條兼亦為銀行不承貸戶，邱先生只好向民間融資，雖然暫時解決了問題，但高額的利息卻讓他不堪負荷，透過工廠同事的介紹，找上了『鉅軒代書』來辦理持分土地貸款，短短一天半，即為邱先生貸到了50萬的資金，不但幫邱先生還清了民間高利貸款，也解決了週轉問題，進而改變收入。

新竹王先生，25年前與三位好友合夥開設一間電子工廠，當時台灣經濟正在起飛，工廠也經營的有聲有色，不但在台灣擴廠，員工數量增加，甚至也到對岸設廠，專門出口國外生意，可說是事業有成。

然而時代變遷，科技日新月異，韓國的削價競爭，使得王先生工廠訂單越來越少，已經無法負荷開支，看到辛苦這麼多年好不容易建立的工廠，和一些打拼20幾年的老員工，實在不忍就此放棄，於是決定要做出更精良的產品，以品質來爭取訂單。 新的產品需要新的機台，須符合國際規範檢驗合格，價錢自然不斐。因為已經苦撐2~3年開支，公司能跟銀行貸款的額度早已飽和無法再貸出資金買機台，便請資深會計上網比較有無利息較低的民間資金。

經過幾通電話詢問後，覺得『鉅軒代書』的利息跟收費較合理，便請他們來公司當面洽談，經了解王先生的狀況後，決定用各股東的房屋，利用二胎貸款的方式取得3000萬的資金，總算解決了將近關廠的危機。 現在有了新的技術跟產品，訂單自然接著來，慢慢的清償了債務… 數十位五十幾歲的老員工跟公司股東們…都笑了。

台中賴先生是一位水電工程小包商，工程完工後都是要3~6個月後，上游廠商才能撥款，無法立即領到現金。因為求好心切，短時間內就承接了好幾個案場，沒有仔細算到材料費跟工人的工資必須先自行支付，導致了周轉急迫的問題。

眼看票期即將到期，而資金卻遲遲無法到位，突然想到母親留有一塊持分建地，於是找上『鉅軒代書』幫他解決這個燃眉之急，順利幫賴先生申貸到200萬的資金，解決了票款的問題，讓賴先生的信用可以繼續維持良好的紀錄。 還清了代書貸款後…因為領取工程款的時間都不一，所以還是常要趕三點半扎票，跟鉅軒代書貸款沒有綁約，可隨借隨還，無違約金。

後來決定先把設定留著，需要資金周轉時只要一通電話，即刻把賴先生需要的資金匯入帳戶，省時方便不用自己跑銀行，讓安排工作更順暢。

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一、甲種建築用地：供山坡地範圍外之農業區內建築使用者。
二、乙種建築用地：供鄉村區內建築使用者。
三、丙種建築用地：供森林區、山坡地保育區、風景區及山坡地範圍之農業區內建築使用者。
四、丁種建築用地：供工廠及有關工業設施建築使用者。

1. 在申辦貸款時，別聽信低利誘惑，衝動向非法單位辦理，一定要尋求專業合法的單位辦理，以免掉進黑心業者的圈套
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