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都市更新相關法規
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何中屏
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網溪里里長夏萬浪

1.內政部營建署:都市更新建築容積獎勵辦法

第十條 更新單元為一完整計畫街廓或面積達三千平方公尺以上者,得給予容積獎勵,其獎勵額度以法定容積百分之十五為上限。

第二十二條 實施者擬定或變更都市更新事業計畫報核時,其屬依第十條規定申請獲准實施都市更新事業者,除依第七條劃定之都市更新地區,應經更新單元範圍內私有土地及私有合法建築物所有權人均超過二分之一,並其所有土地總面積及合法建築物總樓地板面積均超過二分之一之同意外,應經更新單元範圍內私有土地及私有合法建築物所有權人均超過五分之三,並其所有土地總面積及合法建築物總樓地板面積均超過三分之二之同意;其屬依第十一條規定申請獲准實施都市更新事業者,應經更新單元範圍內私有土地及私有合法建築物所有權人均超過三分之二,並其所有土地總面積及合法建築物總樓地板面積均超過四分之三之同意。但其私有土地及私有合法建築物所有權面積均超過五分之四同意者,其所有權人數不予計算。
前項人數與土地及建築物所有權比例之計算,準用第十二條之規定。
各級主管機關對第一項同意比例之審核,除有民法第八十八條、第八十九條、第九十二條規定情事或雙方合意撤銷者外,以都市更新事業計畫公開展覽期滿時為準。所有權人不同意公開展覽之都市更新事業計畫者,得於公開展覽期滿前,撤銷其同意。但出具同意書與報核時之都市更新事業計畫權利義務相同者,不在此限。

2.臺北市土地使用分區管制規則有關建蔽率容積率庭院等規定一覽表

「臺北市土地使用分區管制自治條例」

住三:容積率225%、建蔽率45%、高度比1.5、最小前院深度3M、最小後院深度2.5M、最小後院深度比0.25、最小側院寬度(無)

二四、建築物高度比:建築物各部分高度與自各該部分起量至面前道路對側道路境界線之最小水平距離之比。建築物不計建築物高度者及不計建築面積之陽台、屋簷、雨遮、得不受建築物高度比之限制。

二五、後院深度比:建築物各部分至後面基地線之最小水準距離,與各該部分高度之比。建築物不計建築物高度者與不計建築面積之陽臺、屋簷、雨遮及後面基地線為道路境界線者,得不受後院深度比之限制。係指建築物各部分高度(建築物天際線的位置)與自該部分起量至所面臨道路對側道路境界線之最小水平距離之比。

實施建築高度比管制對都市發展之影響為:

1.避免建築物高度過高而影響鄰近建築物之日照、通風及採光等權利。

2.避免人口產業過度聚集,適當管控建築物之高度,影響生活環境品質避免影響逃生避難與建築物安全。

舉例說明:

所謂「高度比」是指「建築物各部分高度與自各該部分起量至面前道路對側道路境界線之最小水平距離之比。」,也就是假設該建築物為12層樓高度39公尺高之建築物且面前道路為8公尺寬計畫道路,則該建築物之12層樓位置之高度比投影至面前道路之陰影深度為「39/1.5(臺北市住宅區的高度比限制)=26」,也就是說,在台北市的住宅區如果面前道路寬度為8公尺,則在興建12層樓高度為39公尺時,該部位(12層樓高位置)必須退縮:26-8=18公尺建築。

臺北市建築物樓層高度及夾層挑空設計管理規則

3.臺北市都市更新處:臺北市都市更新單元規劃設計獎勵容積評定標準

五、更新基地規模:

 ()實施更新事業計畫範圍至少包括一個以上完整街廓。

二、法定容積率為百分之四百以下者,給予法定容積之百分之五為限。

4.臺北市都市更新自治條例

12條 都市更新單元劃定基準,應符合下列規定之一:

1.為完整之計畫街廓者。

2.街廓內面積在二千平方公尺以上者。

3.街廓內鄰接二條以上之計畫道路,面積大於該街廓四分之一,且在一千平方公尺以上者。

4.街廓內相鄰土地業已建築完成,確無法合併更新,且無礙建築設計及市容觀瞻,其面積在一千平方公尺以上,並為一次更新完成者。但其面積在五百平方公尺以上,經敘明理由,提經審議委員會審議通過者。

5.跨街廓更新單元之劃設,其中應至少有一街廓符合第一款至第四款規定之一,並採整體開發,且不影響各街廓內相鄰土地之開發者。

前項所稱街廓,係以基地四週面臨計畫道路為原則,如因基地鄰接永久性空地、公園、廣場、堤防、河川等,其鄰接部分邊界得視為街廓邊界。

13條 合法建築物因地震、風災、水災、火災、爆炸或其他不可抗力而遭受損害及本市高氯離子混凝土建築物、輻射污染建築物,經主管建築機關認定有危險之虞,應立即拆除或應予修繕補強者,經土地及合法建築物所有權人人數均在十分之八以上,並其土地面積及合法建築物總樓地板面積均在十分之八以上同意者,或更新單元以整建或維護方式辦理者,得不受前條第一項都市更新單元劃定基準及第十五條第一項規定限制。

18條 都市更新事業經核准建築容積獎勵者,得放寬高度限制。但其建築物各部分高度不得超過自該部分起量至面前道路中心線水平距離之五倍。商業區內建築物自建築基地之後面基地線規定法定後院深度之二倍範圍內,其後院深度比不得小於零點二五,超過範圍部分,不受後院深度比之限制。

19條 都市更新事業建築容積獎勵項目及評定基準,依下列規定辦理:

1.建築容積獎勵額度依下列公式核計:

F=F0+△F1△F2△F3△F4△F5△F6

F:獎勵後總容積,其上限依都市更新建築容積獎勵辦法第四條規定辦理。

F0:法定容積。

△F1:都市更新條例第四十四條第一項第一款規定之獎勵容積。

△F2:都市更新條例第四十四條第一項第二款規定之獎勵容積。

△F3:都市更新條例第四十四條第一項第四款之獎勵容積。

△F4:都市更新建築容積獎勵辦法第八條規定考量地區環境狀況之獎勵容積。

△F5:都市更新建築容積獎勵辦法第八條規定更新單元規劃設計之獎勵容積。

△F6:都市更新建築容積獎勵辦法第八條規定為處理佔有他人舊違章建築戶之需要之獎勵容積。

2.前款建築容積獎勵項目之評定基準依下列規定辦理:

1. △F1:以原建築容積高於法定容積部分核計;所稱原建築容積,指建築物建造時,主管機關核發使用執照所核准之建築容積。其屬合法建築物而無使用執照者,以主管建築機關所認定為準。

2. △F2:符合都市更新條例相關規定者,以當地居住樓地板面積平均水準乘以原戶數後,扣除法定容積之差額核計。

3. △F3:更新地區(單元)公告後,一年內申請實施更新者,給予法定容積之百分之七之獎勵容積;二年內申請實施更新者,給予法定容積之百分之六之獎勵容積;其餘依據都市更新條例等相關規定,在都市更新建築容積獎勵辦法所定時程內申請實施更新者,給予法定容積之百分之五之獎勵容積。

4. △F4:以下各項措施所需成本經費,除以獎勵樓層單位面積不含建築成本及管銷費用之銷售淨利核算。但以其建築容積獎勵已有研提相關財務計畫內容及詳實佐證數據予以核計者為限。

1. 公益設施捐贈本市者,其建築成本。

2. 協助開闢毗鄰基地都市計畫公共設施所需工程、拆遷安置經費及捐贈道路用地成本經費。但依建築相關規定,為基地之出入通路部分應自行開闢者,其工程及拆遷安置經費不得核計獎勵容積。

3. 協助附近市有建築物進行整建及維護事業所需相關經費,其額度以法定容積之百分之十為限。

5. △F5:考量與鄰近地區建築物之量體、造型、色彩、座落方位相互調和之建築設計、開放空間廣場、人行步道、保存具歷史、紀念性或藝術價值之建築及更新單元規模等因素,並符合下列規定者,得依主管機關所定之更新單元規劃設計之獎勵容積評定基準表規定核計應得之獎勵容積:

1. 適用臺北市土地使用分區管制規則綜合設計放寬與容積獎勵者,不適用本目開放空間廣場及人行步道之容積獎勵。

2. 留設開放空間廣場及人行步道部分,應無償提供予不特定公眾使用,且不得設置屋簷、雨遮、圍籬或其他障礙物。

6. △F6:實施者以現地、異地安置或協議以現金補償基地內舊違章建築戶核計之樓地板面積(每戶不得超過當地樓地板面積平均水準),其額度以法定容積之百分之二十五為限。舊違章建築戶之認定,以民國七十七年八月一日以前興建完成者為限,面積以實測面積為準,並應檢附房屋稅籍資料、門牌編釘、繳納自來水費、電費收據或證明等文件,舊違章建築戶經實施者妥善處理後,不適用本市有關舊違章建築之拆遷、救濟及安置等規定。

5.都市更新條例

第四十四條 都市更新事業計畫範圍內之建築基地,得視都市更新事業需要,依下列原則給予適度之建築容積獎勵:

一、實施容積管制前已興建完成之合法建築物,其原建築容積高於法定容積者,得依原建築容積建築。

二、更新後提供社區使用之公益設施,該公益設施之樓地板面積不予計算容積。經政府指定額外提供之公益設施,其產權無償登記為公有者,除不計入容積外,並得適度增加其建築容積。

三、主管機關依第六條或第七條規定優先或迅行劃定之更新地區,在一定時程內申請實施更新者,給予適度之容積獎勵。

四、其他為促進都市更新事業之辦理,經地方主管機關報中央主管機關核准者。

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