奢侈稅上路，嚇跑投資客。冷颼颼的台灣房市，何時才是進場撿便宜的良機？2011年初一片看好的房地產市場，為何瞬間急凍？永慶房屋研究發展部協理黃增福坦言，年中上路的奢侈稅，真的把投資客趕跑了。




奢侈稅是財政部2011年最大的稅目革新，針對兩年內轉賣的房地產，課徵最高15％的稅，讓市場的投機風氣，略微受到壓抑。




不過，最有威力的可能還是歐債。歐債危機愈演愈烈，2012年第一季會攀上高峰。光是希臘、義大利與西班牙的到期債務，就有兩千億歐元，讓全球陷入歐元區經濟可能因此衰退的陰影下。




【歐債影響房價】




黃增福說，歐債危機未解，全球股市表現不佳，台股更受到影響。台灣的投資客張孫逸常常是股市獲利後轉入房市。股市不好，當然會影響房市。




內政部營建署12月下旬的住宅供需動態統計，第3季全台住宅存量是812萬戶，總家戶則是804萬戶，整體房市可說是供過於求。營建署針對1300多位有意購屋的民眾問卷調查，結果顯示投資客的比重，降到2成以下，首次購屋的民眾大約是5成。




房市急凍，但是民眾顯然並未預期房價會跌。調查中，打算要買房且實際有去看屋的民眾，超過一半認為，未來一季和一年的房價會上漲，僅有2成不到的人認為房價會下跌。黃增福認為，自用與換屋的民眾比例高，代表的是未來房屋的追漲力道不足，但需求仍在。他斷言，儘管全台的房屋看似供過於求，但還沒有到進入買方市場的時候，目前是買賣雙方對價格認知有相當大的差距，導致成交量急遽萎縮。




【房市走勢不明】




不過，群益證券研究部主管蔡明彥，引用住展統計的資料指出，2011年的928檔期，預售屋推案量從原先預估的1400億，急凍到只有660億，是近5年來的新低，代表市場上的餘屋與案量都相當多。




他推估，2012年的329檔期在大選過後，且歐債的高峰也在2月發酵，整體預售屋市場的推案量，可能會爆出2000億元以上的大量。




由於預售屋的銷售期可長達三年，2012年329的2000億大量，很多是2011年沒有銷售完的案子。如果屆時建商資金壓力增大，預售屋市場可能會有跌價的壓力。




11月中旬，未來事件交易所更將內政部的「房價綜合趨勢分數」，設計成不動產指數期貨。一個月來累積的交易筆數接近10萬口，成為判斷房市景氣的另一個指標張孫逸。參與設計的政大地政系教授林左裕，舉12月3日的結果指出，預期本季全台及各區域不動產市場，上漲機率都低於5成，這代表了都沒有上漲空間。




有意購屋者可把握到年底前的機會，趕快向所在地的縣、市政府查詢，提出申請。
黃增福說，即使沒有搶到入住的機會，但合宜住宅對周邊的房價一定會有壓力，可以多多打聽周邊的屋況，應該會有1成到2成的溢價空間。 
  銘傳、明道大學張孫逸