到底是誰在控制香港 ?
到底是誰在控制香港？——《Land and the Ruling Class in HongKong》

自問我說了無數遍，也聽過無數遍「香港處處官商勾結，利益輸送」這句話，跟著就說「功能組別」、「梁展文」、「O的地產商控制晒個樓市」之類。幸好，沒有人再追問「如何」，大抵是因為這變成Common sense，要不然就露了餡，因為我不懂如何回答到底是誰在控制香港。

最近，因緣際會，認真讀了一遍Alice Poon的Land and the Ruling Class in Hong Kong。簡而精。全書主題可以總結成一句：「控制香港或香港人的，是一群跨界別的集團。它們缺乏競爭，有效地控制和影響本地所有市民所需的貨物和服務供應和價格。這些集團包括地產、電力、煤氣、公共巴士和小輪服務、及超級市場。」(p. 11)

至少，我這樣回答到底是誰在控制香港也會合格。

作者在地產商打了二十年工，其中八年是郭德勝的私人助理，之後九年在嘉理建設任規劃及發展經理。現時移民加拿大，間或在網上寫文章

到底是誰在控制香港?封建時代在於戰後重臨香港

Poon認為香港社會跟封建時代無甚分別，有一大群底層民眾，從屬於一小撮擁有特權的，世代相傳的地產商階級。他們的政治權力與國家分不開。底層民眾要日做夜做，因為生活所需完全由地主掌握，一定要依賴這群地主。能夠掌握土地，即能夠掌握人民。

她嘗試從地產商的架構和發跡史解釋為何出現壟斷。首先，她認為現在的地產巨頭大多少擁有兩個行業，兩個行業也甚少出現競爭，包括她點名的李超人氏、李兆基氏、郭氏、鄭氏、包氏和嘉道理家族。

如何發跡？  

我覺得最有趣的部份莫過於陳述這些巨頭的發跡史，由於資料較多，有興趣的讀者可以找原文閱讀。從正面一點看，就是了解如何「獨具慧眼」，「看準時機」，「果段下決定」，從而一步步置富。簡單勾勒一下時序：

1940年代：內地難民湧港。
1950至1970年代：工業發展，加上人口暴增，住屋和工廈需求急切，地產商就不斷建樓賺錢。
1960年代：(1)私人分層工廠大廈陸續落成。(2) 六七暴動，人心不穩，樓價大跌，又是「獨具慧眼」的地產商人買地的時機。
1970年代：(1) 英國外資看見內地政局不穩，漸漸從香港撤資，本地創業家又乘著難得的機會接手。(2) 同時，地產公司上市集資。(3) 同時，新界要發展，地產公司 (尤其是新鴻基和恒基) 大舉買入農地和換地權益書(land exchange entitlements)。
1984年：中英聯合聲明簽署，訂明每年賣地不多於50公頃。本來控制殖民政府不要胡亂賣地，結果變成土地供應大減的因素。
1980年代至1997年：樓市上升，加上開放改革，資本滾滾來。樓宇，有買貴，沒買錯。
回歸後：(1) 金融風暴。(2) 停止賣地。(3) 八萬五政策取消；孫九招出台，停止興建居屋。
這些都令地產巨賈得益，住不來公屋，就要去私人市場買樓。

米格：到底是誰在控制香港？

【南方都市報】人均GDP與瑞士一樣高，但量度貧富懸殊程度的基尼係數高達0.433，僅次於中非共和國；居住成本為亞洲第三，置業成本在全球大城市中高居第四，零售商舖租金更排名全球第二———它就是香港，一個高地價政策「病毒」已經侵入土地政策和地產市場結構中、「實力雄厚的地產商與普羅市民之間由來已久的分歧正不斷加深」的社會。

在《地產霸權》一書的前言裡，作者潘慧嫻描述了這樣一個令人詫異的不一樣的香港。作者可以算是在香港地產界浸淫多年的圈內人，曾為在港舉足輕重的新鴻基地產集團創辦人郭得勝擔任私人助理達八年之久，後來又在馬來西亞糖王郭鶴年的地產企業嘉裡建設擔任高管負責土地及物業的估價與收購。她在移居加拿大後潛心著述，用兩年時間寫就並自費出版本書英文原版《土地和香港的統治階級》，被《加拿大書評年鑑》選為2007年編輯推薦書籍。

壟斷王國如何形成？

作者從自己的房地產專業經驗出發，配合詳盡的資料數據，深入剖析香港地產業的運作與結構，力圖破解高房價的謎團與地產霸權的內幕。此書的繁體中文版加入 2010年的最新分析及資料，在短短半年內連出六版，質疑其言過其實者有之，讚賞其為民聲怨者有之，批判其無甚高論者有之，但此書毫無疑問地已成為香港引發社會坊間熱議的話題之作。

「到底是誰在控制香港？」以往的民間說法或許認為答案不是政府，而是財雄勢大的馬會和匯豐銀行。但作者指出，如今很多人更傾向於將答案指向香港「六大家族」———李嘉誠家族、郭氏家族、李兆基家族、鄭裕彤家族、包玉剛/吳光正家族以及嘉道理家族。這六大家族代表的跨行業企業財團「透過把持沒有競爭的各種經濟命脈，有效操控全港市民需要的商品及服務的供應及價格」。「地產霸權」的觸角已經擴展到電力、煤氣、交通運輸、通訊等公用事業以及批發零售業和服務業，成為香港「連續第十六年獲選為全球最自由經濟體系」的讚譽背後隱藏的弔詭，更是香港政府多年來奉行的自由放任不干預政策這把雙刃劍帶來的「行業及經濟集中度不夠管制，缺乏全面競爭」的難題。

這些壟斷王國是如何形成的？作者的分析是：港英及特區政府自由放任的土地制度與高地價政策，為少數特權人士提供了壟斷與致富的便捷途徑。這一主張其實可以簡化為三點，即：作為「天時」的高地價政策，作為「地利」的廉價土地供應，以及作為「人和」的官商勾結。

長期以來，香港政府均採用以高地價為主線的政策組合與施政方針，居高不下的地價自然導致樓價水漲船高。《中英聯合聲明》更是列明每年土地供應只有50公頃，所造成的土地供不應求的恐慌，讓地產商得以乘勢哄抬樓價，自置居所的剛性需求未獲滿足的小業主們唯有任人宰割；更為嚴重的是，樓價只升不降的現象客觀上協助了地產商抬升房價、快速出貨，讓港人陷入了不重視踏實致富、只盼望炒樓暴富的惡性循環，讓香港經濟在扭曲的經營成本與被限制競爭的態勢下難以斷臂重生、成功轉型。

炒起樓市所需要的廉價土地供應又從何而來？大地產商手中的土地原來並非主要依靠競投得到，而是可以低價大量收購當年政府發展新市鎮時給予原有土地所有者的「換地權益書」，或者在與政府商議釐定補地價的過程中刻意壓價。此外，財力雄厚的地產商還可以向農民大舉收購土地，或收購擁有大量土地儲備的巴士、煤氣、電力等行業公司，或以「更改土地用途」的黑箱作業方式廉價得地。

在作者看來，上述因素只是為地產商壟斷提供了可能性；真正讓地產霸權成為現實的原因，在於香港容易引致官商勾結的危險的政治體制。雖然香港社會不存在醞釀「政企不分」或在職官員尋租的環境，但高級官員在退休後，可以利用自己多年來的內部知識、政界人脈和隱性利益輸送，到大地產集團擔任高薪要職。這讓香港政府對地產商集團曲意逢迎、偏袒維護，卻對公眾利益和弱勢群體關注不足。維持樓價的賣地權事實上由寥寥數家大地產商決定，居屋、公屋等這些真正與市民基本生活需要相關的房屋供應卻動輒停建；樓宇強制拍賣政策協助地產商更為便利地侵犯私人財產權；公平競爭法的缺位讓地產商得以輕易進入並壟斷不同行業；最低工資法例的久議不決讓跨行業財閥能以相對低廉的工資成本同時在多個行業獲利。地產巨頭最終得以遊走於灰色地帶，不受管制地壟斷坐大，賺取暴利，而「消費者沒有選擇和議價能力，唯有被迫為各類基本商品和服務支付昂貴的價格」。

「親地產商」的政府到底是誰在控制香港?

當財富結構連接上了政權結構，當一個「親地產商」的政府日漸成形，社會資源被進一步掌控，多元發展的可能性被扼殺。借用丘吉爾1909年的批評土地壟斷髮言來說：「歸根結底，那都是因為土地，而不管有關的公眾及私人利益很重要或微不足道，地主都能分一杯羹，並幾乎搾取每項利益。」作者在此語出驚人———香港的現狀事實上是「新封建制度」：「從歷史可見，中世紀的統治者往往靠攏強大的地主，而不論回歸前後，香港政府都有這種傾向」，「從統治者與經濟財閥互相勾結來看，目前的統治者與封建時代大同小異。」作者認為，「領主式」的社會層級已然形成，地產商儼如領主貴族般高懸於社會頂層，低下階層可以類比於奴隸階級，而即使所謂中產階級也只不過是一群不斷向地產商進貢並提供服務的「屬地農民」。

這是危言聳聽嗎？雖說見仁見智，但不同立場的讀者都不得不承認，高度壟斷之下形成的合情、合理甚至合法的政經關係與權錢交易，已經讓今日之香港社會存在不容忽視的對立態勢、仇富心態與怨憤情緒。身為全港最大土地所有者以及唯一公屋供應者，政府未能成功負起中間人的職責去平衡富人與弱勢社群的利益，反倒在一再的不作為、亂作為中損害誠實、高效、成熟的公務員體系與民眾間形成的互信與互諒；跨行業企業財閥在土地及公用事業方面的壟斷令各行業競爭不足，地產掛帥的經濟結構也讓各項經濟資源錯配以及生產效率低下，最終很可能導致經濟衰疲、民生凋敝、矛盾激化。溫家寶總理所言的香港社會的「深層次矛盾」已非虛指，更是為「東方之珠」敲響了警鐘。

面對各種社會和經濟弊病，「香港若要復原，應馬上對症下藥」。作者為此開出的藥方，最關注的是徹底改革香港現有的土地制度以及政府的土地政策與房屋政策，通過施行低地價政策扭轉營商成本高企的局面，使香港恢復相對的成本競爭力和對外資的吸引力。作者希望，政府恢復公開公平的土地拍賣，避免地產商依靠勾地機制主導土地供應的數量、選址、時間與定價；及時推行一系列保障性住房計劃，等等。

值得注意的是，本書能在高度商業化與關聯化的香港順利出版，終為香港社會的大氣候與媒體的小氣候之幸也。無論本書對專業研究者來說是否無甚新意，它的熱銷熱議恰恰反映了全社會對地產這個讓香港的政治、經濟、民生牽一髮而動全身的行業的深切關注，以及對社會公義和人本主義的堅持。如果這種平和的探討、持續的對話與多元的評論得以堅持，香港完全有可能在一定程度上達致全社會的共識，從而避免對立與碎片化。相比之下，本書面世在即的簡體中文版有意無意地刪去了原書中抱持新左派立場的香港本土八零後青年所作的序言與附錄。這固然避免了鮮明的激進態度與強烈的政治訴求有可能帶來的盲目與敵意，但原有的爭鳴色彩也全然盡失。因此，我依然推薦有條件的讀者能努力覓得該書繁體中文版，在細細閱讀中好好觀察這原汁原味的香港社會切片標本。

一條龍服務，全方位收入 到底是誰在控制香港?

當然，地產商不只懂得建樓賺錢，當中不少旗下也設立物業管理公司，一面推銷所謂高質素服務，一面是長期緊箍咒，每個月交管理費給地產商，又是一大筆穩定資金來源。

可以有價無市的商鋪租金

教條式的供求定律教我們，沒有人承租商鋪，商鋪租金自然會下調。Poon的經驗就讓我們知道，本地的地產商情願在市道差時免收租金，也不下調。這是因為地產商不願開壞先例，令其他租客在簽新約時要求減租。這解釋了為何商鋪租金的下跌速度不及住宅。

「噤住O黎搶」的租金計算方法

現時大商場的租金計算方法，也是按營業額比例。如果商鋪營業額沒達到事先商討的水平，就要交基本租金；如果營業額超過一定水平，就按比例收取。因此，商場租務收入只會有多沒少。大商戶的影響有限，因為分店多，可以平衡風險。相反，小商戶要麼不進駐大商場，要麼為了有人流，就要被迫接受大商場條款。(註：領匯也跟從了這個制度。)

地產商除了把持土地供應外，還在生活的方方面面施展權力，包括電力、煤氣、公共巴士、超級市場等。

電力市場：由利潤管制變成利潤保障

經常聽到電力市場受著「利潤管制協議」規管。原先這是一個保障經營商和消費者的協議，「確保電力公司以合理價格為公眾提供可靠及有效的服務，同時公司的股東亦能獲取合理的投資回報」(維基百科 2010)。

簡單來說，現時兩間電力公司每年可以獲得淨固定資產9.99%的准許回報。准許利潤與實質利潤的差額，如實質利潤多於准許利潤，撥入發展基金，反之，就由發展基金，撥入日常損益帳中。由於電費水平，與固定資產淨值掛鈎，加上多出的利潤不留在公司資產，所以電力公司沒有誘因減低成本和電費。消費者就要忍受高電費。
(利潤管制協議的演變和其他後果可以參考維基百科。)

作者指出，在加拿大安大略省，電力傳輸受政府管制，但售電部份就是開放競爭。因此，她建議政府興建共用傳輸系統，令到能源公司在輸送能源這步驟面對競爭，減少壟斷。

煤氣公司：天時地利人和的得益者

作者繼續引用林本利的報告，指煤氣公司能夠賺取高利潤，有幾個原因：一、越趨嚴謹的安全條例，有利於具規模和質素的能源公司；二、公司以低價買入大埔工業村的生產廠房；三、公屋選用煤氣，並非其他燃料。此外，中式煮食講求「鑊氣」，令人喜歡選用煤氣，而非電力，加上某些大廈只提供燃煤的電熱水爐，也導致不完全競爭。

公共巴士：乘車一次，地產商也多賺你一分

這是Alice Poon捕捉到的另一個有趣現象。地產商透過收購巴士公司，既確保穩定的收入和資金流，又能取得巴士廠土地，等候時機發展成為住宅。即使經濟不景，票價也沒有隨通縮下降，對盈利影響有限。作者認為可加可減機制並沒有很強的約束力。

超級市場：「選擇」的神話

幾乎不講自明，超級市場雄霸香港，一個主要原因是有地產巨擘父蔭，一方面，商場位置優越，超級市場的人流也會增加，同時趕絕競爭對手落戶。經典例子是黃埔花園，兩間百佳超級廣場，最近的街市也要數到家維村附近政府街市。另外，兩大超市也自製高檔次的超市，例如Marketplace和threesixty，務求增加客戶種類。

大型超市能夠向食品供應商爭取低價，而如果產品少人購買，超市會要求貨品下架。補充一點，兩大超市也自己擁有基本食品的品牌，例如食米和食油，價錢通常較同類產品便宜一點，這進一步統合銷售，每個步驟也可取利。

儘管我有點懷疑，作者說越來越少產品能夠在不同超市上架，一種產品多數只能在一間超市找到，而消費者就缺乏選擇，所謂的選擇，也是超市導引的。

超市和供應商採用Resale price maintenance (RPM) 的協議，超市採納供應商提出的價錢，如果超市最終售價低於提出價，供應商就會收起產品為懲罰。如果超市想提高售價，它們會先向小型供應商入手，要他們先買貴一點。

協議背後的原理是這樣的：如果一家超市以低於提議價錢定價，其他超市就跟著減價，少賺的錢卻不會由超市承擔，超市反而會向供應商追回差額，所以供應商以收回產品自保。另一個考慮是，如果小商鋪能夠從更低的價錢從超市買入貨品，小商鋪就不會向供應商入貨，令供應商的邊際利潤減少。因此，原是一個避免超市完全控制價格的協議，變成一個反市場競爭的協議，消費品再次成為輸家，不論在價格或選擇上。

為何蘋果速銷失敗告終？Poon認為致命原因是對手禁止供應商提供貨品給蘋果速銷，蘋果速銷要從外地進貨，大大提高營運成本。

話雖如此，近兩三年其實有一些較低檔次的超市，例如佳寶和裕記，它們如何在這「夾縫」生存？這需要大家補充。

到底是誰在控制香港結語

正如一位朋友所說，Poon的論點，其實不是驚天大發現，她的貢獻在於由內行人寫出來，為痛擊官商勾結的朋友增添說服理據，並再次論證小市民的食住行或多或少受地產財團控制。不過，作者似乎欠缺了描繪與議會和行政制度相關的分析，例如功能組別和行政會議成員和地產商的關係，以至功能組別作為一種制度如何為財團服務，輸送利益 (何榮宗曾經作了一個研究政商精英的緊密關係如何支配大眾，連結在此)。不要緊，反高T一役做了一個活生生的案例。當然，如果讀者說高T和地產財團的關係未至於這麼明顯 (例如高鐵站上蓋和附近會如何被地產商分餅仔，那麼接下來的新界北部發展就不容否認 (參考1月28日的壹周刊))。