现在的房价越来越高，而百姓对住房的钢性需求（中国老百姓的传统观念就是要有婚房，要有自己的屋子）及投资需求（投资的利润至少要跑赢CPI），使得商品房价格似乎看不到下跌的希望。这时候出现了一个怪现象，老百姓怨声载道，而房产开发商也在怨声载道。

因为开发商将居高不下的房价归结为地价太高，并向百姓暗示：政府因为缺钱，要通过卖地才能获取城市发展的费用；地方政府为完成GDP指标，要通过助推房地产市场才能获得泡沫式的繁荣。而当老百姓将高房价简单的理解为政府意愿时，就会对政府产生怨恨，使政府的利民措施付之东流了。

而在房产开发商悲天悯人抱怨的同时，简单的分析一下商品价格的构成，就能发现高房价背后隐藏的谎言，也就能顺势找到降低房价的方法，一种让政府、银行、百姓都能接受的方法，而少数的暴利者，则不予考虑。

现在有很多专业人事一谈到房价的构成，就能拿一大堆专业的房价构成明细来唬人，其实将所有房价构成做一归类简化后，也不外乎以下几项：土地费用、建设费用（将公共配套等建设中产生的费用归入建设费用）、税收、利润、以及销售费用（由于此费用在总房价中所占比例很低，故在下文中忽略，如需要可在以后单独讨论）。用商品价格组成公式进行简化后得出以下公式：

房价=土地费用+税收+建设费用+利润

其中按开发商及其代言人所宣扬的，“土地费用”及“税收”是政府拿去的，“建设费用”是不可以少的，而“利润”又是很薄的，这样看来房价似乎还是合理，还是很低，还有上涨空间的。那我们现在单独来看看他们的“利润”，我们先不需要费神的去探究他们利润中的水分，为方便就暂时按10%来计算。开发商的利润可以用以下公式简单的表示：

利润=（土地费用+建设费用）×10%

并推导出这时候的房价公式： 房价（1）=土地费用+建设费用+（土地费用+建设费用）×10%+税收

似乎很合理呀！开发商买来原料（土地），通过生产（建设）并承担了一定的风险后才获得10%的利润，这样的利润率一点都不高。那问题出来哪儿呢？
 
问题出在“土地费用”，开发商按政府拍地时的价格取得土地，通过银行贷款（当然也有公司能完全自主支付所有的土地费用，不过从企业运作角度上讲，不建议完全这样做）购买土地。然后将一些可能出现的隐性利润放入“土地费用”，如施工周期内需要还银行的贷款利息，为取得土地增值（土地溢价）而拖延开发时间的银行贷款利息等。

这时候我们发现，开放商在拿银行的钱买地，增值，开发，赚取土地增值和所谓合理“利润”的时候，其实他们用来购买商品原料（土地）的资金并不是很多，既然大多数资金并不是开发商实际支付（只是名义支付），那他们又凭什么获得因为购买土地而产生的全部利润（土地利润=土地费用×10%）呢？而这部分其实是房价的很大构成部分。同时从购买土地到还银行贷款的这段时间的利息，都要最终转化成房价分摊给消费责，所以与其说是开发商向银行贷款买地，倒不如说是开发商是代理购房者向银行贷款买房。

所以银行一向愿意支持房地产，因为房子没建成前，银行贷了一次款给开发商，完成一笔交易。而房子建完后，银行又能与需要贷款买房的人完成一笔交易。一个房子的一个平方能让银行做两次生意，同时银行以土地或者业主房产作为的担保，可谓利润颇丰，风险较低。而购房者其实在开放商购买土地时，就在支付银行贷款利息了，只不过购房后的是单纯的贷款利息，而购房前的利息还需要支付给开发商10%的“合理”利润。这样看来，老百姓是真正的冤大头，在“望房兴叹”和“因房至贫”后，还能很理解开发商10%的合理利润！

那解决高房价的途径在哪呢？通过参考房价的公式，我们发现降低房价的关键土地利润的归属，如在房价构成的公式中，将土地利润从开放商的利润中扣除，则现在公式表示：

房价（2）=土地费用+建设费用+建设费用×10%+税收
 
那为什么开放商会放弃最能变出花样的土地费用利润呢？当然是因为有政府直接支付土地费用。即，政府购买了原材料（土地），开发商只是赚代加工（建设）费用。
 
政府要怎样解决土地费用及相关活动呢？我想应该由下面几步构成：

1.按照城市规划清理出需要开发的土地，对土地开发的细节进行设计招标，并对土地最终的价值进行评估。
2.按土地评估的价值向银行贷款，政府获得了土地款。
3.按规划设计和有关建筑规范向社会招建设公司，并委派监理监督工程质量。
4.向社会公布房产信息，确定销售房产的细节和各房产的价格。由于房产是由政府直接主持开发的，信誉和工程质量有保障以及价格低廉必定能吸引百姓的注意。
5.在百姓购房后（可能是期房），政府将当初的大额贷款分成若干相关产权房屋的小额贷款，让购房者直接和银行发生关系。这时政府实际上已经偿还了银行贷款。

银行要做什么呢？

1.开始时，评估被开发地块是否具有政府报价的价值，并和政府协商贷款金额等商业细节，然后贷款给政府。
2.开发与政府售房相协调的还款系统，即大量贷出，分量还回。由于政府对同一房产，只可能向少数银行贷款，而贷款总额较高，抵押品具有保值性，所以银行应该有可观的利润。剩下的就只是技术上的问题，而在中国，技术从来就不是问题。

开发商要做什么？

按政府规划投标，建设好项目被验收。按项目数量和质量赚取合理利润。
 
谈到现在，降低房价的的办法已经很明确了，就是由政府出面组织相关机构开发房产，通过银行贷款取走合理的开发费用，随后让购房者直接还款给银行。因为政府是按地块开发之初评定地价和房价，所以土地价格只包含当时的地价和开发周期内的贷款利息。这样一来，原来开发商的很多隐性的利润就蒸发了，而房价也能得到控制。
 
有人会说，这样开发项目的政府机构不就是国有企业吗？我想要提醒，政府的地产开发机构一定不能是企业，不能走市场化。因为企业和市场是以利润为导向的，一旦开始追逐利润，房价不但不会跌，反而会涨，毕竟政府对资源配置具有先天的垄断性。

有人会问好不容易开放了房产市场，又回到了国有化的形式，那不是走倒退路线了吗？我要提醒，社会主义的本质是公有制和民主，当大宗的商品归国家所有，并通过有序的配置手段为老百姓服务时，这是合理和必须的。当绝大多数群众认为房价太高，希望它下降的时候，政府使房价下降就是最大的民主。另外，改革和科学发展的最终目的是要让最广大的群众生活的更好，在这一前提下，我们即可以向前走去尝试没走过的路（摸着石头过河），也何以向后寻找用过，但比较适合当下形式的方法（搬已经踩过的石头放到前面再用）。

有人会问，我们不是鼓励一部分人先富起来吗？一部分人先富起来的前提条件是以不损害人民利益为前提的，与其说开发商是通过个人能力（这点我也承认）先富了起来，不如说他们是“和平”掠夺了广大人民的财富后才富起来的。这是“藏富于民”与“社会和谐”的巨大障碍。毕竟100个10亿存款的家庭与20万个50万存款的家庭相比，后者对社会的稳定才能起到更大的作用。而现在的房产市场正在使后者减少。再说前者的存款大有流向海外，寻求私有化避险的趋势。到头来，中国土地上留下了一栋栋价格虚高的房子，而真实的财富却转移到了国外。。。。。。我们应该鼓励一部分先富起来，但这部分人不应该是通过财富掠夺为手段，应该是那些从事知识创新和科学发展的人。这些拥有发明、创新等手段的人，在极大的增加了社会财富后，自己也应该拥有极大的财富。这才是一个良性和公平的致富理念。
 
有人会问，政府控制房产开发的房价和商品房的价格到底差多少内？我认为前者的价格几乎等于当地的安置房价格，而后者应该的当地的商品房价格（如我家附近的一个安居房项目的政府采购价为3800/米2，而隔了一条马路的商品房价格为9000/米2，我想这就体现了差价）。因为一旦政府介入房产开发，他的前期流程很像政府建设安置房，只不过后期分房和转换贷款等事项有所不同。这么大的房屋差价留给老百姓，将为“扩大内需”提供强大的动力，当老百姓不在需要攒太多的钱去买房或每月花太多的钱去还贷时，他们就有信心和能力去消费。而政府也能从高速运转的消费环中取得更多的税款。我甚至这样想过：如果国家将4万亿中的1万亿拿出来在各地建房，在相应鼓励消费的政策下送给当地群众，而甩掉了购房压力的国民消费能力，将会使国内消费和商品生产达实现何等的高速运转、循环。这个想法其实是这篇文章主旨的一个极端反映。