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98年》非自用住宅擬課重稅
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單車巨蟹坐
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mioo

2009-11-03 /工商時報 【于國欽/台北報導】
     經建會主委蔡勳雄昨日表示,現行政府對房屋交易課的土增稅、對持有房屋者每年所課的地價稅係依公告現值、公告地價做為基礎,由於兩者遠低於市價,易造成房市投機炒作,為抑制投機,有關這兩項稅制課徵基礎都將朝市價檢討改正,其中針對「非自用住宅」的地價稅負則應予調升,他將於近期向賦改會提出建言。

     立法院經濟委員會,昨日審查經建會99年度預算,面對國內房價持續飆漲,所得分配惡化,中產階級買不起房子狀況,引起立委關切,立委李慶華質詢時表示,房價不合理的上漲,讓窮人被壓的喘不過氣來,經建會有何解決方案?

     蔡勳雄說,上周經建會邀學者探討這個問題時,學者們認為現行有關房屋的各種稅負太低是造成房市投機炒作的重要原因,他個人非常同意這個看法,未來針對「非自用住宅」的各種與房屋交易、持有相關的稅制會進行通盤檢討。

     現行房屋買賣時要課徵土增稅以及契稅,而持有房屋者每年要繳地價稅及房屋稅,蔡勳雄說,土增稅係依每年公告一次的「公告現值」徵稅,而地價稅是依三年公告一次的「公告地價」徵稅,兩者都遠遠低於市場價格,這麼低的稅負,持有成本太低,而容易形成投機炒作的風氣。

     他指出,解決之道就是讓土增稅依實際交易價格課稅,另外對「非自用住宅者」的地價稅也應以接近市場價格課徵,抑制不合理的房價飆漲,惟「自用住宅者」的低地價稅政策仍將繼續維持。

     蔡勳雄晚間接受訪問時指出,如何提高「非自用住宅」的地價稅負,各國有不同的作法,日、韓對於擁有多戶住宅者的地價稅,採取累進稅率,有些國家則直接調升「非自用住宅」的地價稅率,台灣未來應該採什麼方式,目前還在研議中。

     民進黨立委黃偉哲昨日在會中詢問蔡勳雄這些論述究竟是學者們的建議?還是已形成決策?蔡勳雄強調,他非常同意這些學者的看法,因此將會通盤檢討後,建議賦改會將此列為稅改的議題。


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98年》張金鶚、林佑儒--不要淪為高房價的囚犯
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單車巨蟹坐
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mioo

2009-11-19 /中國時報 【張金鶚、林佑儒】 
     在「有土斯有財」的觀念下,台灣許多人把擁有自己房屋當作一輩子的夢想,社會上常以一個人擁有的房子當作其一輩子的積蓄,在這樣的情況下,許多買得起房屋的人會想買更多的房子,而買不起房屋的人(像是年輕、所得較低者)也會希望買得起一棟屬於自己的房屋。房地產市場上就出現了買得起房屋者與買不起房屋者的賽局,在這個賽局中,大家都知道如果房價高得不合理,應選擇不買房屋讓房價自然下跌,最後大家可以用合理的價格買到適合自己的房屋,但現實上卻呈現房價上漲到不合理的情況,大家卻還是不斷進場買屋,這是為什麼呢?主要是可能出現賽局理論中的「囚犯困境」。

     什麼是「囚犯困境」呢?就是描述兩個囚犯因為證據不足,被抓到兩個不同房間審訊並分別告知他們「如果你認罪並提供證據的話,可以減刑到刑責只要一年,反之不認罪的人會被判無期徒刑」,在這個情況下,兩個人雖然都知道彼此都不認罪的話可以被無罪釋放,但是雙方也都害怕對方會提供證據,自己會被判無期徒刑。在兩個囚犯無法探知對方想法的情況下,囚犯的理性反而會告訴他「選擇提供證據似乎比不認罪來得有利」,這就是所謂的囚犯困境,雙方最有利的情況是都不認罪,但是在兩個囚犯無法探知對方想法下,最後的抉擇卻是選擇認罪。

     運用這個「囚犯困境」在目前房地產市場上,就可以充分解釋目前房價為何不合理仍不斷上漲。雖然大家都知道在房價不斷上漲,選擇目前購屋會讓自己的住宅負擔壓力增加且買到較小不適合的房屋,但是對於買得起房屋的人而言,如果現在不買房屋,預期未來房價不斷上漲的情況下,理性想法會變成愈晚購屋會需要付更高的房價,且買到較小的房屋,還不如現在進場購屋;相對地,買不起房屋的人看到市場上這些買得起房屋的人進場購屋,造成市場房價不斷上升,心中就會害怕「如果我現在不買房屋,未來一輩子會不會都沒辦法買到屬於自己的房屋」,在這情況下這些買不起房屋的人,會不顧未來住宅支出可能占自己所得二分之一(甚至超過三分之二)以上而硬是進場購屋,在這個困境之下,很辛苦進場買房屋的人可能擔心自己未來所得無法支撐,房價又大幅下修產生泡沫,讓自己的財務狀況陷入困境,反而會從當初痛恨房價過高,轉而開始期待房價快速上漲。

     所以目前房地產市場也面臨「囚犯困境」的問題,對於買得起房屋與買不起房屋的人,明明是雙方都不認罪不進入市場購屋(房價下修)為佳,但是在不了解整個市場的局面下,雙方因為市場資訊的誤導認為雙方都認罪在房價市場高點進場買屋才是最佳。但市場資訊是對的嗎?未來房價真的會不斷上漲嗎?回頭看看台灣目前出生人口不斷減少、老年人口不斷增加,顯示台灣人口已經達到飽和,且目前台灣房屋市場空屋率高達一五%,未來又會不斷釋出新屋的情況下,這麼多房屋空置在市場上,房價會不下修嗎?

     最後,呼籲大家不要當認罪的房屋囚犯,不要相信未來房地產市場房價只漲不跌的神話,拿出理性拒絕當填補投資客不斷炒作下的最後一隻老鼠,相信自己的理性判斷,大家共同合作拒買不合理價格的房屋,讓房屋市場回歸正常市場價格。拒絕當高房價的囚犯是利人利己的行為,未來房價泡沫不斷縮小後,不但可以以合理的房價來買到適合自己的房屋,還可以減輕自己的住宅負擔壓力,所以千萬不要短視近利變成高房價的囚犯。(張金鶚為政治大學地政系特聘教授,林佑儒為政治大學地政系博士生)

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98年》張金鶚、花敬群--中產階級應拒絕高房價
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單車巨蟹坐
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2009-11-13/中國時報 【張金鶚、花敬群】
     當好不容易看到總裁、主委與部長等政務官們發揮專業判斷與良知,正視當前房地產市場之問題根源與結構,也期待以健全房市(或房價)為出發點,同步處理稅制改革與強化財政等長期結構問題之際。很遺憾,理性官員的良策美意未能適時獲得受苦民眾的強力支援。

     房價過度炒作導致的金融、經濟與社會危機,一年多來的全球公演都還沒正式謝幕,Encore、Bravo聲卻已經此起彼落的大呼小叫起來。似乎,一年多來發生過的慘事已經不是慘事,導致那些問題的貪婪惡事也都不再是惡事。

     自認理性的專業者這麼說:「高房價只是台北市少數豪宅的現象,台灣多數地方的房價很合理。」「在經濟沒有明顯好轉之前,不能讓市場再去承受房價下跌的衝擊。」「台灣住宅自有率近九成,房價下跌會讓七百萬家戶資產縮水。」實際狀況是,台北市的房價負擔壓力在世界各城市的排名屬於前一○%,近幾年很多農業縣市的房價也悄悄上漲,雲林、南投、苗栗等縣也因所得水準較低,平均房價所得負擔率已經超過台北縣。專家們只對自己買不起的房子喊貴,不知全台人民都已深陷高房價困境。

     另一個事實是,過去幾年來建設公司早已賺足現金,近幾年來上市櫃建設公司的資產增加了數千億元,他們未出售的餘屋即使以成本價(非市價)再打七折出售,以當前的資金狀況也撐得住。經濟環境有沒有好轉與房地產業的存活一點關係也沒有,因為這五、六年來房市根本還沒真的壞過,業者已賺得飽飽的。

     第三個事實是只擁有一間房子或沒有自有住宅的家庭占絕大多數,房價一直漲,讓換房子與買房子的成本大幅攀升,換不起與買不起的痛苦與居住品質的降低才是人民的夢魘。房價越低對中產階級與所得較低家庭才更有利。

     不少購屋者是起初恨房價高,又害怕房價一直漲,於是咬牙進場購屋。買了房子後反而開始渴望房價快漲,心中對市場的炒作氣氛報以歡呼。這樣的行為很像所謂的「斯德哥爾摩症候群」,長期受害者最後會認為加害者是對的。台灣的房市發展已經讓許多民眾染上這種錯亂的病症。

     如果想買房子或想換房子的中產階級或所得較低者,在房價已明顯過高時「忍痛進場」,那房價就會獲得支撐而不易修正,然後其他可憐的民眾就必須用辛苦儲存的多年血汗,去填補怎麼也填不滿的炒作空間。如果中產階級們相信自己的理性,認為不合理的價格不可能長久存在,那房價勢必會獲得修正,民眾也可較輕鬆購得合宜住宅,我們辛苦工作的心血也不用被炒作者踐踏。

     最重要的事實是,現階段是近十餘年來房價風險最高的時刻,房價隨時都可能明顯下跌,購屋隨時都可能產生明顯虧損。因此,等待房價合理修正後再購屋,才是利人利己的上策。

     在目前不合理高房價情況下買房子,確實有點損人不利己的味道。既然政府不想幫人民,市場又是如此不合理,人們則當自救,拒絕不合理高房價。

     (張金鶚為政大地政系特聘教授, 花敬群為玄奘大學財金系副教授)

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98年》鍾振坤--住宅政策該通盤檢討了
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mioo

2009-11-10 /中國時報 【鍾振坤】
     台灣政府關注台灣的房地產不尋常的飆升,經建會也針對高房價、所得分配惡化等問題邀集國內學者專家,尋求一個能緩和台灣住宅價格飆升的策略,並建議從市場資訊公開及調整稅賦機制兩方面著手,抑制房價的飆漲。我一方面很高興政府終於正視這個最基礎的民生問題,另一方面卻又對這樣見樹不見林的策略感到失望。

     高房價所牽涉的範圍十分廣泛,整個來說與都市化的程度有相當大的關連性。以台灣為例,台北高雄的市中心區人口密度大約都在每平方公里二萬五千人左右,與紐約的曼哈頓區相當,像這樣的城市發展,我們又怎能天真的期待空間的價值維持在一個低的水平。

     台灣人口密度大約和荷蘭最密集的南荷蘭區相去不遠。但荷蘭人始終非常有意識的去控制都市成長,盡量賦予每個城市不同功能以均衡區域發展。他們很清楚知道都市過度膨脹所帶來交通、治安及居住品質的惡化,也因此人口最多,最密集的阿姆斯特丹也不過是七十多萬人,密度是四千人左右的城市。

     反觀台灣呢?姑且不提環台北市動輒密度超過每平方公里四萬人的衛星城,就在去年三月新竹市人口突破四十萬人,依當時市政府發布新聞稿「…原先估算新竹市人口數突破四十萬大關的時間點是在四月,結果,實際情況卻提早一個月時間。這對新竹市民來說,是一大好消息…」,像這樣視人口增加如破金氏世界紀錄般的喜悅,顯示台灣把人口增長等同於都市發展的錯誤認知。

     此外荷蘭也有謹慎的社會住宅政策,由公部門興建住宅出租給一般社會大眾。這些主要提供給中低下收入階層、弱勢族群或是社會新鮮人的住宅,並不是如台灣一樣集中的大樓群,而是散布在都市的各個角落。這樣的社會住宅政策打破了不同社會族群的可能產生的藩籬,也讓社會住宅廣為一般大眾接受,當取得住宅的管道變的多元之後,從住宅所衍生的投機行為自然跟著減少。

     有時候荷蘭政府也會利用社會住宅政策直接打擊房地產投機客。比如今年初世界金融風暴,荷蘭房地產業者也深陷其中,政府所提出解決方案之一,是以優惠價格買入財團持有土地;一方面解決財團現金壓力、一方面也增加政府日後推動市政建設基礎。當然荷蘭政府得以靈活運用社會住宅的關鍵,在於公部門擁有的全荷蘭大約八十%的國有土地,從十九世紀初就從來沒有出脫過手上的土地。相較於台灣發放消費券、沾沾自喜的高價標售國有土地、再加上僵化的國宅制度,公部門在住宅市場撤守,房價自然很容易被投機的財團操控。

     荷蘭控制房地產投機的最後一道關卡才是稅賦政策。重稅賦的荷蘭每年的房屋稅卻大約僅是房價(現值)的千分之一到三之間,比台灣的百分之ㄧ點二到三之間(依公告價格)略低;但房子的交易稅是交易價格的百分之六,就遠高過台灣契稅依公告價值課征的百分之六。光是這百分之六的的交易稅再加上百分之ㄧ的代書費大概就嚇跑了一半以上的個人投機客,讓房價能反映實際的需求,再用貸款利息補貼的方式,減低有實際購屋需求者在稅賦上的損失。

     荷蘭政府用這三道嚴密的關卡,緊緊的卡死了房地產所可能產生的投機行為,但也用彈性的住宅及稅賦策略,滿足了廣大社會大眾居住的需求,並創造了均衡的城鄉發展與舒適的都市環境。國內的高房價現象必須被嚴格的對待,因為背後代表的是嚴肅的社會均衡與公平的問題,經建會作為一個可以跨部會整合的機構,我們期待有一個更全面、深入的住宅政策出現,而不是幾條簡單而粗糙的行政規定。

     (作者為荷蘭台夫特大學都市計畫研究所博士候選人)

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98年》北市豪宅稅 最快後年開徵
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台北市造價不菲的上億豪宅,最快民國100年就要被課重稅了。台北市稅捐處決定要對房屋建材分級,重新訂定房屋課稅標準,豪宅或路角地一樓的「黃金地段屋」,均將被加重課徵房屋稅。

最快民國一百年起,台北市將對房屋建材分級,重訂房屋課稅標準。圖為101周邊豪宅林立,未來要繳較高的房屋稅。 記者林錫銘/攝影

台北市不動產評價委員會預定明年召開,最快民國100年實施房屋標準價格的建材分級制,民國101年5月時,座落台北市信義、大安、內湖、陽明山等豪宅、別墅,房屋將因建材等級愈高,導致房屋稅負愈重。

財政部支持台北市調整房屋標準價格,瞄準台北市豪宅課稅的作法。賦稅署指出,行政院賦改會已經決議,各地方政府應視各地區發展狀況,適當合理調高房屋的課稅價值。

現行房房屋稅是依據不動產評價委員會評定的標準價格核計房屋現值,再依其使用情形按適用稅率課稅,住家用房屋稅率只有1.2%。

房屋標準價格則決定於使用執照所記載的房屋構造、用途、總層數與房屋面積、折舊、所處街路等級等。房屋標準價格愈高,房屋稅就會愈重。但是房屋標準價格與市價無關,以致大部分豪宅縱使價值上億元,繳納的房屋稅亦與一般房屋並無太大差異。

以信義商圈為例,一棟12層樓鋼筋混凝土大樓,其中200平方公尺(約60坪)的自用房屋,標準單價為每平方公尺5,080元,地段率240%,換算房屋現值為243.8萬元,每年房屋稅為2.9萬元。由於房屋稅不是按市價課稅,價值1億元與1,000萬元的房屋,兩者只要標準單價、地段率與面積相同,即負擔同等稅負。

台北市稅捐處指出,目前各縣市評定房屋標準價格,對於各種建造材料僅就構造區分,不考慮建材等級,採用豪華建材的房屋,與一般房屋稅負根本不相上下,有違租稅公平,因此決議請地方政府覈實評定不同等級建材的房屋標準價格,加重課稅。

台北市原本97年已調整部分房屋路段率,受金融海嘯影響延至今(98)年7月才實施,總計有4.6萬件房屋稅額提高,北市房屋稅收因此增加1.4億元。

【經濟日報╱記者陳美珍/台北報導】

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98年》抑制房價 蔡勳雄贊成調高稅負
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2009-11-03 /中國時報 【林上祚、洪正吉/台北報導】
     非自用住宅地價稅、房屋稅、土增稅可能調高,經建會主委蔡勳雄昨日表示,由於台灣這幾年,薪資所得占國民所得比率只有四五%,大台北地區房價飆漲,已經造成民眾購屋的負擔,為了避免房市假性需求造成房價攀升,他個人贊成調高非自用住宅相關稅負。

     針對經建會主委蔡勳雄提出全面檢討不動產稅制,財政部持保留立場。部長李述德表示,不動產稅負本來就一直在檢討,炒樓也不是售價或租稅等單一問題,包括縮短公告現值及地價的調整時間、取消相關減免、改進一地三價等議題,都已在研修。

房市假性需求 大台北地區飆漲 
     李述德強調,「營造業是經濟火車頭,財政部不會打壓,至於少數個案造成房市過熱的不正常現象,則會討論適當處理方法。」

     蔡勳雄昨出席立院經濟委員會,立委李慶華表示,高房價不合理,有錢人可以買好幾棟,但多數民眾卻買不起,就算買得起也被房貸壓得透不過氣,成為新貧階級,要求政府就房價飆漲問題,提出因應對策。

     蔡勳雄說,這幾年利率太低,房市投資客利用低利環境,向銀行貸款投資房市,造成市場假性需求。

針對非自用住宅 抑制投機風氣
     蔡勳雄表示,為了抑制不合理的高房價,針對高房價、所得分配惡化等問題,學者建議從二大部分著手,第一將使市場資訊更公開,不讓業者、廣告等輕易叫價;其次,台灣近年薪資所得占國民所得比率僅四五%,政府有必要對非自用不動產持有期間與資本利得提高稅負。

     「縣市政府雖然每二年檢討都市地區土地公告現值,但公告現值與市價,仍存有很大的落差」蔡勳雄認為,公告現值作為土地增值稅的計算基準,應該反映實際成交市價,才能抑制房市投機風氣。

財部持保留態度 強調稅制穩定 
     李述德指出,雖然土地交易所得不能完全反映市價,但豪宅最多的台北市,公告現值已是市價的八成,落差並沒有很大。

     財政部官員也直言,不動產稅制全面翻修「茲事體大」,因為稅制講究長久穩定及公平性,要對症下藥,如果只是要抑制一時的區域性不合理房價,確實有實務上的困難度。

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