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大選過後》美兩大房貸公司Fannie Mae與Freddie Mac簡介
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Chocola
mioo

2008/07/14 14:24 中央社 (中央社華盛頓2008年7月13日法新電)美國財政部今天介入拯救房貸巨頭「美國聯邦國民抵押貸款協會」(Fannie Mae)及「美國聯邦住宅貸款抵押公司」(Freddie Mac),提出紓困方案,為規模高達數兆美元的美國房貸市場帶來及時雨。

根據紓困案,兩大房貸業者須接受美國聯邦準備理事會(Fed)監督,及獲得擴大信用額度。

兩家公司歷史:
以成立歷史相比,Fannie Mae的資格較老,回溯到一九三八年,當時在經濟大蕭條後,由羅斯福總統提議創立,由政府資助,宗旨在於協助擴大提供低成本房貸資金和擔保。

美國國會在一九六八年重新特許Fannie Mae改制為一家私有股份制公司,公司資金完全來自華爾街及其他投資人募資。

Freddie Mac是美國國會在一九七零年通過,特許成立的一家上市公司,宗旨也在於提供一個低成本房貸融資管道,以協助美國屋主。

兩大美國房貸業者都沒有獲得任何政府資金補助,但Freddie Mac十八席董事中有五席由美國總統指派。

Fannie Mae雇用五千七百名員工,總部設在華盛頓。Freddie Mac的員工總人數接近五千,總部位在維吉尼亞州。

兩家公司表示,它們在房貸市場扮演的角色嘉惠了數百萬美國民眾,讓他們得以享有每月較低的房貸支出及更多的房貸管道。

營運:
兩大房貸公司的經營方式雷同,均為透過向銀行和房貸放款業者收購抵押貸款,並將這些貸款重新包裝為證券化產品,再由他們擔保售予投資人,以扶持規模高達數兆美元的房貸市場融通。

它們也藉由對全球投資人發行債券,以提高流動性及擴大提供房貸資金,而透過此種發債方式籌集的資金隨後再注入抵押放款融資市場,如此一來,放款業者可獲取更多資金。

Freddie Mac承做房貸融資組合達一點五兆美元,Fannie Mae的規模則逾七千億美元,兩家公司的融資及擔保規模總計約高達五點二兆美元,約占美國房貸總規模的四成。

然而,隨著近兩年以來美國房市景氣急劇衰退,導致法拍屋情形激增及房地產銷售慘跌,主要銀行與房貸放款業者被迫提列數十億美元房貸虧損,衍生出的問題如滾雪球般擴大。

兩家業者都未直接提供購屋者抵押貸款。

財務與股價:自美國金融市場爆發信用緊縮危機以來,兩大房貸公司股價備受壓力已近一年,但過去一週以來,股價加速探底。

Freddie Mac已發布,風雨飄搖的抵押貸款與房市導致該公司虧損高達數億美元。

根據一九九二年立法,兩家公司若出現資本嚴重不足,即可能遭到政府接管。

今年以來,Fannie Mae與Freddie Mac股價雙雙狂瀉約八成。


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◎規模大到不能倒 房利美與房地美紓困勢在必行
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mioo

2008/09/09 02:13 鉅亨網 【鉅亨網編譯郭照青.綜合外電】 美國政府昨日終於接管了房利美(Fannie Mae)與房 地美(Freddie Mac),也因而創造了歷史。投資人對這二家抵押貸款公司有多少的了解呢?

1.房利美與房地美可視為孿生兄弟。這二家公司均由政府出資,由股東持有。他們不與客戶直接接觸,他 們只與貸款公司進行交易。房利美與房地美的工作是向 銀行,儲貸機構,信用協會,及其他貸款機構,購買抵 押貸款,確保抵押貸款資金持續充裕。這二家公司合計持有或擔保約半數美國房屋貸款。

2.房利美與房地美的不同主要在於成立有別:房利美成立於1938年羅斯福主政時期,目的在於,無論任何經濟情況下,確保抵押貸款資金供給,並協助降低購買 房屋成本。該公司於1968年改為股票上市公司。1970年 ,房地美公司成立,提供市場競爭,基本上確保房利美 不致獨佔政府擔保抵押貸款市場。房地美基本上工作性質類似:降低房屋融資成本,擴大購屋機會至所有家庭 ,包括低收入戶與少數族裔家庭。

3.什麼原因促使政府接管?房價大幅下跌,抵押貸款違約案件增加,嚴重絆住了房利美與房地美二家公司 。過去一年,該二公司登記虧損140億美元。如果他們倒閉,則對抵押貸款市場與房市造成的傷害,將嚴重影 響經濟。過去一年,房利美與房地美股價大幅下跌,由 約55美元下跌到了5至6美元。

4.政府接管計劃將對房利美與房地美股東造成重擊 ,包括持有大量股權的共同基金。這些基金可能包括 Dodge & Cox,Legg Mason Value,Vanguard Wellington等。6月底止,這些基金均持有大量房利美 或房地美公司的股票。

5.未持有房利美或房地美股票的投資人,今日投資組合普遍都獲得了拉抬。全球市場飆漲,美國指數周一 早場亦大幅上揚。然而,對市場的長期影響,則尚未明 朗。如果正面的反應持續,則這項計劃便極可能有助縮小房屋市場的下滑速度。尚不明朗的是:接管對美國納稅人的牽連影響。

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◎史上最大紓困案,美財長周日宣布正式接管二房
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2008/09/08 07:56 時報資訊 【時報-各報要聞】為穩定美國房市與金融市場,美國財政部長鮑森週日針對二家政府贊助企業(GSE),同時也是兩大房貸巨擘房利美與房地美,公布紓困方案。根據此一方案,主管單位聯邦房屋融資局將接管二房,並且啟動GSE借款機制,對二房提供流動性直至明年底。同時,也將建立優先股購買協定,確保二房淨值維持正數。聯準會主席柏南克表示他強力支持此一行動。

該方案有可能成為美國有史來最大規模以人民稅金對金融機構進行紓困的行動。根據美國國會預算局估計,對二房進行紓困,最終可能要花納稅人250億美元的稅金。

此一方案是由美國財長鮑森所主導。他在週日舉行的記者會上表示,二房的倒閉,將會對美國與全球市場造成重大災難。他指出,二房已形成系統性風險,已無法以現行模式存在。因此,聯邦房屋融資局將接管二房,並且透過GSE機制,在必要時提供二房流動性,直至2009年12月31日。而美國財政部也將在一項暫時性計畫下,自本月稍晚開始購買二房的房貸抵押證券。(新聞來源:工商時報─記者王曉伯綜合外電報導)

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◎救經濟,美接管二房
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2008/09/07 13:50 時報資訊 【時報-台北電】彭博社、華盛頓郵報、紐約時報等媒體大幅報導,美國財政部即將完成旨在援助房利美與房地美(二房)的紓困計畫,將由美國政府接管撐起美國房貸市場半壁江山但營運卻岌岌可危的這兩家房貸巨人,以化解信心危機,避免房市崩盤拖垮整體經濟。

彭博社指出,鮑森上周五會晤聯準會(Fed)主席柏南克、聯邦房屋融資局(FHFA)局長洛哈特、房地美執行長席隆、房利美執行長梅伊等人,告知這項決策,獲得柏南克及洛哈特的認同。紐約時報指出,財政部預計最快會在美國時間周日,也就是周一亞股開盤前,正式對外宣布接管計畫。(新聞來源:工商時報-記者李鐏龍綜合外電報導)

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◎兩房援助計劃即將敲定 美財政部最快週末公佈
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2008/09/06 10:18 中央社 (中央社台北2008年9月06日電)華爾街日報(WSJ)引述未具名消息人士的話指出,美國財政部最快將在週末公佈援助房利美 (FNM) 與房地美 (FRE) 計劃後,這兩家全美最大房貸公司的股價盤後聞訊暴跌。

根據彭博報導,華爾街日報網站指出,這項計劃包括財政部使用新授權,動用納稅人的錢去援助房利美與房地美,以及高層人事調整。

房利美是「美國聯邦國民抵押貸款協會」的簡稱,房地美是「美國聯邦住宅貸款抵押公司」簡稱。全美12兆美元房貸,近半數由這兩家公司融資或擔保。

據了解,美國財政部最快將於本週末宣佈計劃內容。財政部發言人麥克洛林 (Brookly Mclaughlin)拒絕對計劃內容置評。

美國財政部上月聘請摩根士丹利擔任顧問,協助政府評估房利美與房地美面臨的財務風險。房利美與房地美今年來股價一瀉千里,市場擔心他們缺乏足夠資本抵銷巨額虧損。

與此同時,美國財政部長鮑爾森週五則與美國聯準會(Fed)主席柏南奇、房利美執行長穆德 (DanielMudd) 、房地美執行長塞隆 (Richard Syron)及聯邦住宅金融管理局 (FHFA)局長洛克哈特 (James Lockhart)進行會晤。

房利美週五盤後股價暴跌2.25美元或32%,報4.79美元。房地美重挫1.40美元或27%,報3.70美元。

房利美與房地美盤後股價狂瀉,主因投資人擔心,財政部的紓困計劃將使得「兩房」股東血本無歸。

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◎"二房"投資人對政府金援感冒 美財政部已不再強調插手必要
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周三美國 2大抵押房貸機構 Fannie Mae(FNM-US;房利美) 和 Freddie Mac(FRE-US;房地美)股價連續第 3天下跌,「二房」財務危機明顯加劇。美國財政部當天便不再如以往肯定必要情況下可能出手拯救他們。

本周以來Fannie和 Freddie股價分別已重跌32.49%和37.09%,主要因為投資人擔心政府插手拯救將稀釋原股東權益,並影響到優先股和次順位債券持有人權益。

上個月財政部獲得新授權,得以提高「二房」的信用額度並投資購買「二房」股票,當時還堅定表示這些措施應毋需派上用場。

但周三氣氛轉變,財政部發言人已不再保證用不著補救措施,僅表示財部「相當謹慎地」監控市場發展,並「致力於尋求能夠促進市場穩定、增加抵押貸款取得的便利性,並同時保障納稅人權益的方案。」

《金融時報》報導,財政部口氣轉變,或許並不表示他們已準備好出手拯救「二房」,因為動用政府資金依舊是不得已的最後手段。

但目前發言足以顯示,財長鮑爾遜(Hank Paulson)面對投資人對「二房」體質已喪失信心的態度,正承受巨大壓力。若財部提高「二房」貸款利率,可能會導致預定投資人的抵押擔保條件變高,讓房市更加一蹶不振。

財部原來打的算盤是,拯救計畫顯示政府提供更多保證,足以重建投資人信心。但如同CreditSights分析師 Richard Hofmann所言:「這樣的計畫反而事與願違,因為在資金結構下游的持股人擔憂資金挹注可能會傷害公司體質,而趕在之前加速脫手、保住手上還擁有的資本價值。」

Fannie執行長 Daniel Mudd前天受訪時表示,他們並未要求財政部金援,也沒有收到任何金援提案。他並重申公司目前資金充沛,甚至是有史以來最多。但 Freddie股價一路下滑,卻讓該行 5月保證籌資55億美元的釋股計畫一直無法推動。

(2008 / 08 / 21 鉅亨網編譯張正芊)

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◎紓困兩房法案 布希可望簽署施行 但加註異議
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2008/07/27 10:44 中央社 (中央社台北2008年7月27日電)根據彭博的報導,美國眾議院、參議院分別通過紓困房利美 (FNM) 與房地美 (FRE) 法案後,已呈送布希總統簽署,即將公布實施;此案將協助全美40萬房貸戶渡過可能違約的難關。不過,白宮對於40億美元收購法拍資產仍有意見,總統將在條文旁加註異議。

繼眾議院23日通過法案後,參議院在26日也快馬加鞭,以72票贊成與13票反對,通過這項紓困法案。

白宮發言人說,布希總統將會簽署此案成為法律,但也會在某些條文旁邊加註異議。

參院銀行委員會主席陶德 (Christopher Dodd)發言表示,「這項法案是一個步驟,我希望並且預期這是重要的一大步,以協助我們國家邁向經濟復甦之路。」陶德是這項法案的發起人。

紓困法案涵蓋層面廣泛,國會議員考量,應避免房貸違約案不斷堆高,防止房價繼續下挫,以及拯救動盪的金融市場,希望替這場經濟大蕭條以來最嚴重的房市衰退止血療傷。

美國第二季終止贖回權的房貸案件數升高,較去年同期暴增一倍以上。

為推動這項法案,美國財長鮑爾森 (HenryPaulson)上週全力遊說國會支持,並且說服布希總統不要動用否決權。法案中也從嚴規範房利美與房地美兩大房貸公司。

房利美是美國聯邦國民抵押貸款協會(Fannie Mae)的簡稱。房地美則是美國聯邦住宅貸款抵押公司(Freddie Mac)的簡稱。

白宮發言人Tony Fratto今天透過電子郵件,發表聲明指出,(這項法案)加強監管房利美與房地美兩大政府支持的房貸公司,以及應財長鮑爾森之請,予以臨時性授權,以上措施均屬緊急且必要,料有助於鞏固信心,並穩定房市與金融市場。

這項法案的主要的核心是,由聯邦住宅管理局擬定新計畫,提供3000億美元的30年期再融資抵押保證,協助約40萬戶屋主渡過繳不出貸款的難關。

法案還包括150億美元的房屋減稅措施,讓首次購屋者可享受最高7500美元的扣除額。

法案授權政府40億美元,收購法拍資產,並且成立新房貸計畫,由房利美與房地美提供低利融資;以及以1.8 億美元執行房貸諮詢計畫。

白宮原來反對收購法拍資產,表示不惜動用否決權,認為這只是幫助不負責任的貸款業者而非屋主;不過,相關條文納入鮑爾森拯救兩房提案中,經眾議院通過,白宮23日撤回稍早否決聲明;但國會所通過的法案送布希簽署時,將加註異議。

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◎"二房"危機導致中國外儲大失血? 專家:未免太誇張!
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2008/07/25 11:40 鉅亨網 【鉅亨網查淑妝‧台北綜合報導】 根據美國官方統計,截至今年 5月底,中國持有的 美國機構債券高達4333億美元,隨著「二房」危機爆發 ,不少輿論擔心中國外匯儲備將面臨4000億美元以上的巨大損失。對此,專家說:「上述評估未免太誇張!」 現在市場要特別注意的是信用違約掉期 (CDS)危機,隨 著經濟持續衰退,未來數月CDS將有1兆美元直接損失!

《香港文匯報》報導,商務部國際貿易經濟合作研究院專家梅新育分析認為,房地美和房利美兩大房貸巨 頭的資產合計高達 5.3兆美元,相當於美國 GDP的 38% ,一旦破產倒閉,美國聯邦淨金融負債將超過 GDP,更 將危及美國金融體系和美國國際貨幣地位。

目前情況下美國政府必須出手救助「二房」,中國 持有的「二房」債券到期兌付本息是有保證的。梅新育指出,美國只要能夠到期按照票面金額支付本息,持有 者就沒有任何損失。

至於已從房貸向信用卡領域擴散的美國次貸危機, 社科院金融所研究員曹紅輝認為,現在美國面臨的已不是次貸危機,而有可能是信用卡危機、商業地產危機和 信用違約掉期 (CDS)三重危機,進而演變成全面的信用 危機。

曹紅輝表示,值得注意的是 CDS,這是目前全球交易最為廣泛的場外信用衍生性商品,部分中國金融機構 亦購買此類產品。目前全球 CDS規模為62兆美元,其中 企業債 (包括ABS)佔80%。

在經濟衰退狀態下,企業債券違約率將從目前的 4.87%快速攀升至 10%以上,以損失恢復率50%(偏樂觀) 計算, CDS未來數月將造成 1兆美元的直接損失。

曹紅輝估計,目前衰退才剛剛開始,現在從地面到地窖,下一步可能是下到地獄!

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◎美眾院將通過新法 一石二鳥解救房市和二房財務危機
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2008/07/23 19:20 鉅亨網 【鉅亨網編譯張正芊.綜合外電】 美國政府出手拯救美國混亂的房市,將立法協助財務陷入困境的屋主取得新的、更便宜的房貸,而陷入財 務危機的次貸巨頭「二房」Fannie Mae ( FNM(US) ;房利 美) 和 Freddie Mac( FRE(US) ;又稱房地美),也將因此 獲得現金挹注。

《美聯社》報導,美國眾院預計週三就新法案進行投票,最快本週就能實行上路。

該法案結合共和、民主黨 2黨的官員和議員不同的主要訴求。前者把目標放在挽救二房財務危機、讓金融市場對他們重拾信心;後者則希望聯邦政府能協助屋主 避免房屋被查封,並提撥39億美元幫助房市危機受災最 嚴重的地區。

為了拯救二房財務,該法案授與美國財政部權力, 得以無上限調高政府資助的抵押貸款公司的信用額度, 以及收購其股票而不限定額度。

二房擔保或擁有的美國抵押貸款金額達5兆美元, 近全國總額的1/2。

美國國會分析師週二預估,這項拯救法案可能會耗資 250億美元,但目前情況看來也很可能不需動用到這 筆支出。

新法案將推出由美國聯邦住宅管理局(Federal Housing Administration)擔保的較便宜固定利率貸款 ,協助房屋可能被查封的屋主取得新資金保住房子。

由於美國房市走軟,已有數10萬屋主因為房屋價值下跌,而陷入抵押貸款的財務黑洞中。

根據新法,屋主必須接受舊有貸款部分實質虧損, 但至少部分債務可獲得清償,並免除通常所費不貲的查 封程序。

該法案包括 150億美元的房屋減稅措施,讓2008年 4月9日至2009年7月1日間的首次購屋民眾,每戶可申請 最高達7500美元的貸款金額;此外也讓今年採取不分類 申報房屋稅的民眾,可以獲得500-1000美元的扣除額, 這主要嘉惠已償清房債、卻不能申請抵押貸款利率減稅 的屋主。

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◎兩房危機推升美國房貸利率 不利房市復甦
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2008/07/23 12:12 中央社 (中央社台北2008年7月23日電)根據彭博社引述紐約時報 (NYT)報導,房利美 (FNM) 與房地美 (FRE) 危機導致房貸利率飆升至5年以來的高點,可能對美國住宅市場造成更多的傷害。

該報表示,債市投資人對房利美與房地美的財務狀況存疑,導致其債券利率雙雙上揚,迫使申請房貸的消費者分擔兩家業者不斷增加的借貸成本。

報導引述HSH Associates的消費者利率數據表示,30年固定利率房貸的平均利率水準升至6.71%,相較於7月18日的6.44%。

報導表示,房地美可能必須減少買進房貸擔保證券,以強化自身資本。

房利美是「聯邦國民抵押貸款協會」的別名,房地美則為「聯邦住宅貸款抵押公司」,兩者均為美國政府資助成立的房貸提供機構,日前股價因傳聞資金短缺而暴跌。

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◎援助二房走出風暴 美國會:得花納稅人250億美元
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2008/07/23 13:10 鉅亨網 【鉅亨網程宜華.綜合外電】 美國國內兩大房貸業者Fannie Mae( FNM(US) )和 Freddie Mac( FRE(US) ;房貸) 爆發危機,財政部立即打算出手挽救。但美國國會預算處 (CBO)在22日發布報告表示,這項紓困計畫可能將需要納稅人承擔 250億美元的資金,不過也預估以目前的情勢來看,這兩家房貸業者需要政府援助的機會應該不大。

《Financial Times》指出,市場憂心Fannie和 Freddie可能將減少購買住房貸款和相關證券,加上國債收益率開始上升,最近美國房貸利率已逼近將近一年 高點。

美國財政部長 Henry Paulson週二表示,有信心國會將會通過他的紓困計畫,讓財政部獲得相當的權力, 增加這兩家房貸業者的貸款額度,助其度過這段調整期 ,同時也可以撫平市場的焦躁不安。

不過有不少批評聲浪指出此項措施等於讓全民來共同承擔虧損的風險,但是多數國會議員和政府機構都堅 信為了防止房貸利率繼續攀升,這項措施有實行的必要 。

而美國國會預算處的 250億美元預估,議員並不感到意外,也低於不少人士的預期數字。

「要結束房市的修正期,必須先讓買家回流,並且提供更多需要、可負擔的房貸融資。」 Henry Paulson 表示。

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