【聯合晚報╱記者陳素玲／特稿】
2014.06.04 04:02 pm
 
一個高喊解決貧富不均、居住正義的住宅政策，透過官員毫不遮掩、匪夷所思的收賄行徑，讓大家回頭檢視，合宜住宅最大受惠者到底是誰？從合宜住宅每個細部規範來看，魔鬼果然藏在細節裡，遊戲規則賦予建商創造驚人的利益，以致暴利當前，官員前金後謝要再多，建商也吞得下去？

合宜住宅遍地開花，縱使戶數有限，部分住宅公民團體也曾疾呼「制度有問題」，但在期待經濟弱勢得到照顧公共利益下，合宜住宅仍得到社會高度支持。但藉著葉世文弊案，合宜住宅中原本隱身的官員與建商的黑手，終於得見。

建商透過合宜住宅傾斜的制度規範，可以得到的暴利有多少，官員收賄的動機就有多高。官方對外宣稱建商的利益約是標金1到2成，但是從土地取得成本、建商興建成本、銷售方式，乃至投標過程，處處暗藏黑箱。更可議的是，合宜住宅只租不售的出租戶戶數極低 (5%到10%)，還規定出租戶若6個月未出租，建商還可以轉為出售戶，因此傳出有建商將較差條件設定為出租戶，方便未來再轉售獲利。

以目前台灣寸土寸金結構下，無論是釋出公有地，或是向民眾徵地，造成部分民眾被迫搬遷，但合宜住宅卻租少售多政策方向已經錯誤在先，後天由建商興建出售的遊戲規則，是否在官員與建商聯手下，訂定向建商利益傾斜的不公平條款？這些漏洞在合宜住宅接連出包後，政府單位若僅輕描淡寫以「政策沒有問題」帶過，或聽信建商所謂獲利微薄的說法，最後受傷的將是政府的公信力。

圖／聯合晚報提供

【經濟日報╱記者尹俞歡／台北報導】
2014.05.21 02:43 am
 
馬總統在就職六周年演說中強調要讓青年「住得起」，主管住宅政策的內政部也端出牛肉，計畫以補助地方政府及都更、調整容積等方式讓社會住宅戶數提升五倍，加上5萬戶租金補貼及1.5萬戶身障法補貼，預計十年內要讓10萬民眾有房可住。

圖／經濟日報提供
 
先前政府積極推動合宜住宅，但以市價七成價格出售後，所有人能在一定年限後以市價轉手，日前多位立委質疑政府有助人炒房嫌疑。內政部長陳威仁表示，接下來將先以只租不售的社會住宅為推動目標。

據內政部統計，目前全國社會住宅需求戶約9.2萬戶，其中超過半數在雙北市。但現有社會住宅僅6,800餘戶，為補足缺口，內政部接下來將協助地方政府新建1萬戶社會住宅，加上現正規劃興辦中的1.5萬戶，預計十年後可增加至3.4萬戶。

官員表示，提升社會住宅戶數的方法，除提供地方政府補助，中央也將協助釋出舊有國宅用地改建社會宅。

圖／經濟日報提供

2014/04/24
【聯合晚報╱記者楊美玲╱台北報導】

財政部長張盛和。報系資料照

國內房價可能在兩年跌三成？財政部長張盛和表示，房價若在兩年降三成，會是房價懸崖，房價一定要緩降，重要的是速度，並非花幾年。政府相關措施會陸續端出，以減少預期心理，讓房價趨勢線往下走，他任期內將會積極推動房地合一的實價課稅。

張盛和今天到立法院財政委員會業務報告，國民黨立委賴士葆質詢，房地合一稅是否會在任內達成？讓奢侈稅轉型朝實價課稅方向？張盛和說，要做。過去失敗5次，這次也才第6次而已，財政部擬於今年暑假邀請外界學者開始著手研究。

張盛和指出，國內房價飆漲的三大主因，包括一、資金太寬鬆。二、供需問題，尤其台北市供給嚴重不足。三、大家預期房價還會漲，應抑制不當需求。

財委會昨天初審通過房屋稅條例修法，將非自住房屋稅提高至1.5%至3.6%，自住房屋稅維持1.2%不變，是否就能解決國內高房價問題？張盛和說，單一藥方是不能醫治，需要複合藥方，所以單靠調高非自住房屋稅，根本不可能抑制高房價。

至於政府調高非自住房屋稅，是否會使得民眾租不起房？張盛和說，需要配套，首先要興建青年住宅，而且只租不售。其次，針對愛心房東必須給予租稅優惠。配套一定要做，針對正常需求要補助，不正當投機需求則要抑制。

若政府打房太猛，資金是否外流？張盛和說，任何政策都有正反兩面，有利有弊，因此房價不能急跌，否則會是金融界的災難。房價下跌，一個家庭裡就會出現兩種聲音，他以親戚家為例，媽媽說賣不出高價，女兒說要慢一點買房，因為房價要下跌，就像股市下跌，有多方有空方，都會有正反兩面的情況。房價一定要慢慢消風，不要再上漲，讓趨勢線慢慢往下走，但不是一下子就跌下來，趨勢線一路往下就是健全。

【聯合報╱應翠梅】
2014.04.24 02:40 am
 
把香港和台灣相比，你覺得哪裡的房子比較貴？

台灣實質薪資水準是六‧三萬元，已倒退到十六年前。香港的平均薪資是三七一六美元，折合新台幣十一萬元，香港人的所得幾乎是台灣的兩倍。不過，台北的房價所得比拉大到十五倍，意思是十五年不吃不喝，才買得起房子，是全世界之首。說起來，在台北買房，比在香港還要困難。

人不可能不吃不喝，因此想在台北買房，實際要苦熬的時間遠比十五年更久，這使得高房價始終高居民怨之首。政府在兩年多前祭出奢侈稅，房價卻是愈打愈高，不僅馬政府任內的民調受高房價壓抑，連勝文出來選台北市長，也要先跨過「帝寶障礙」。住在帝寶豪宅的連勝文能否苦民所苦，遭外界質疑，他必須讓人民相信，當選後政策不會更向富商傾斜。

促使房價合理化，來看看政府做了什麼？奢侈稅僅具壓抑短期投機交易效果，大台北房價幾乎不動如山，新推案價格不見明顯鬆動。現在財政部擬轉向加重房產持有成本，台北市副市長張金鶚及財長張盛和日前舉行「雙張會」，將非自用住宅房屋稅率從二％調高到三‧六％。以台北市為例，住家用的住宅平均每戶繳的房屋稅，一年約四九二九元。如果非自住稅率增加到三‧六％的級距，單戶稅額年增近萬元。這效果有待觀察，但總算是又邁出一步。

房價高不可攀、一枝獨秀，從經濟面看，資金不願投入生產事業，其他產業相形萎縮。後遺症絕不只在經濟層面，從非經濟層面來看，高房價形成社會階級的分水嶺，釀成階級對立，愈拉愈大的貧富差距，愈來愈難實現的社會正義，民怨有如未爆發的火山。沒有富爸爸，年輕人幾乎別想靠自己的力量買房。年輕世代普遍瀰漫難安及不平的情緒，更埋下政治動盪的因子。

是什麼讓房價在這十年來一去不回頭？大環境是長期低利導致資金浮濫，加上房產投資報酬率驚人、獲利繳稅有限，房產持有成本也低。馬政府任內降低遺贈稅藉此吸引的回流資金，幾乎全集中在房市，房產變成有錢人的炒作工具。

當閣揆江宜樺都說自己的小孩買不起房子，如何說服市井小民，得以憑一己之力買下安身立命的小窩？當百姓始終望屋興嘆，心中充滿嚴重的被剝奪感，即使馬總統維持自身清廉，人民也不會感謝。馬總統想追求的歷史定位為何，恐怕就很清晰了。

2014/04/24
【聯合報╱記者沈婉玉／台北報導】

圖／聯合報提供

囤房稅來了。立法院昨天初審通過調高非自住房屋稅率案，從百分之一‧二至百分之二，調高到百分之一‧五至百分之三‧六，財政部一個月內會訂出自住的定義。估計受影響的囤房族約四十萬戶，快的話明年就可實施。

房屋稅條例若修法完成，自住房屋的房屋稅稅率不變，非自住房屋稅率下限將拉高○‧三個百分點，稅率區間也擴大一‧三個百分點，讓地方政府可因地制宜、彈性訂定差別稅率，「囤愈多、課愈重」。

財政部長張盛和（左圖，記者陳柏亨攝影）說，未來房市短期投機炒作課奢侈稅，長期囤房炒作課囤房稅，兩者可互相搭配。他強調，改革無法一步到位，但已朝房地產稅制健全化跨出一大步，預期影響最多四十萬戶、約占百分之十五有屋族，地方稅收可增加約六‧七五至十六‧二億元。

對於「自住」的定義，張盛和說，原則上除夫妻持有一戶外，買給名下無屋的父母或成年子女也算自住房屋，但會設總持有戶數上限，財政部一個月內將明確定義。

立委賴士葆批評，若持有超過四戶還不算囤房，就太寬鬆了。

房屋稅條例修正後，未來出租做住家用的房屋，都屬非自住房屋，稅率將加重；但公益出租人仍可享百分之一‧二的自住稅率。

另外，包括私人醫院、診所以及會計師、建築師等自由職業事務所使用的房屋，未來房屋稅的稅率將比照營業用的房屋，從現行的百分之一‧五至百分之二‧五，拉高到百分之三至百分之五，稅率倍增。

房屋稅為地方稅，若無法全國總歸戶、跨縣市計算持有戶數，「跨縣市囤房」可能會課不到，例如在五都十七縣市各擁一間房，即使持有廿二間也不算囤房。張盛和對此表示，會進一步研究在稽徵實務上是否可以突破。

圖／聯合報提供

【聯合報╱彭建文／台北大學不動產與城鄉環境系教授（新北市）】
2014.04.23 02:16 am
 
營建署公布去年第四季全國與各縣市的房價所得比，台北市房價所得比十五‧○一倍，貸款負擔率六十三‧三七％，兩項指標均高居世界第一，引發各界重視，許多主政官員承認光憑自己子女本身根本無能力購屋。

個人相當樂見官員能感受到房價高漲的切身之痛，但也為政府長期對於民怨的無感與不積極作為，感到不可思議。

房價所得比與貸款負擔率的攀升，均反映民眾房價負擔能力的惡化，主要是因為房價高漲，但實質所得不增反減所造成。過去十年國內房市在游資過多、財產稅制不健全及不動產資訊不透明等原因下不斷飆漲。從二○○三年第二季至今，全台灣各地區房價平均漲幅約二至三倍，但過去廿年國內實質所得，卻在經濟發展面臨瓶頸，企業缺乏公平合理的薪資與分紅制度，加以政府欠缺健全的財產與所得稅制下，導致貧富差距擴大，經濟發展成果僅由少數財團獨享。

房價負擔能力惡化問題相當嚴重，不但使經濟惡化、金融惡化、居住品質惡化、生活品質惡化，也會使年輕人沒有希望與未來，可簡單稱之「四惡一沒有」。

因為房價飆漲，使有限社會資源過度集中於房市，企業因不願進行研發與創新或踏實經營，漸喪失競爭力。房價泡沫化也潛藏龐大的金融危機，不但年輕人買不起房子，有屋者也無能力換屋，導致居住品質不斷惡化。此外，居住成本偏高，也排擠居住外其他各項消費支出，包括生育、養育及休閒娛樂，整體生活品質隨之下降。更嚴重的是，在如此居住不正義、世代不正義下，年輕人沒有未來、看不到希望，台灣怎麼會有未來？

房價飆漲，雖可大聲指責建商或投資客沒良心，但政府不積極作為責任最大。政府要使房價合理化，必須多管齊下，目前在財產稅制、金融管制、產業管理、健全資訊，或住宅政策等方面，均有許多值得檢討與改進的地方。不過政府並不缺好的政策，因為相關的研究報告與改革建議已一籮筐，政府最欠缺的，是好的溝通策略來凝聚社會的共識，以及確實執行政策的決心與魄力。

經過太陽花學運，許多有良心、有正義感的學者們深深感受到，不能再繼續坐視社會惡化與沉淪不管，也不能再繼續選擇沉默與等待，唯有開始行動，社會才會往好的方向改變。目前有一群不動產專業領域教授已經成立「房市改革行動聯盟」，共同參與「房市改革救經濟救青年」運動，希望給政府施壓、給政黨與民代施壓、給房地產業者施壓。

唯有透過立即全面推動房地產稅制改革，嚴格限制非自用住宅購屋貸款，嚴查與懲罰房地產投機炒作行為、全面檢討與強化房地產業管理規範，並利用公共建設與產業投資引導城鄉均衡發展等改革行動，讓房市健全化，房價負擔合理化，才能給年輕人多一點希望、多一點未來，才能真正救經濟、救台灣。

【聯合報╱社論】
2014.04.23 02:16 am
 
內政部日前公布房價所得比，台北市榮登全球買房第一難，平均要十五年不吃不喝，才能買到一間安身立命的房子，不但超越了香港，也凌駕倫敦。馬總統執政六年來，台灣經濟競爭力不見躍升，國民所得也未倍增，房價卻竄升世界第一。對人民而言，這真是痛苦的「世界第一」。

高房價已成台灣民怨之首，但馬政府似未將此當成施政之首。幾位高官近日都說「我的孩子買不起房子」，江揆則宣稱，政府會努力讓囤屋者把房屋釋放出來，將房價所得比降到十倍以下，卻未見具體方案。內政部長陳威仁鼓勵年輕人遠離台北，下鄉從事觀光業；但難道不知，農村的失業率遠高於城市。京師大員們的鄉愿，由此可見。

財政部稍早對全台豪宅大查稅，大台北地區房價在八千萬以上、其他縣市在五千萬以上者，要追查是否依實價申報及有無逃漏。但財政部鎖定的豪宅，全台數量不過兩萬多戶，只是區區之數。事實上，去年全國房屋交易量高達卅七萬多戶，若僅鎖定「豪宅」，則不免範圍過小，甚至可能因交易者隱瞞、低報及無從追查，而失去政策效果。

政府祭出奢侈稅將近三年，為何房價仍然居高不下？根據今年「全球房地產指南」的一項最新調查，去年台北的房價漲幅高達九．九二％，高居亞洲第三名，僅次於吉隆坡與馬尼拉。往前一年，台北的房價漲幅是全亞洲第二名，僅次於香港；但港府因打房有成，香港房價已經回跌。

在政府實施奢侈稅後，去年台灣第一豪宅「帝寶」仍出現每坪二九八．二萬元的售價，是實價登錄以來的新天價。反觀香港，去年新鴻基地產在九龍推出的超級豪宅「天璽」，在香港政府嚴厲的打房政策下，預售價迅即腰斬四成，跌為中古屋的價格。

比較鄰近國家的做法，台灣的奢侈稅規定，房屋取得一年內轉賣的稅率是十五％，一到兩年內出售稅率則是十％，兩年以上則不必課稅。反觀日本，規定房屋取得五年之內轉賣的稅率高達卅九％，五年後轉賣也要負擔廿％的稅率。這也難怪，近期台灣的投資客大舉到日本投資房地產，都踢到鐵板。

過去三年，政府的打房政策一直處在小規模（僅限豪宅）、小範圍（聚焦雙北）及短期限（兩年內轉售）之間遊走，打擊目標僅鎖定投資客，而不從源頭控管炒房資金的來源，也不敢使用奢侈稅及實價課稅雙稅並進的政策，甚至連「打房」的字眼都避免使用，唯恐影響市場。這種「抓龜走鱉」的政策，也難怪奢侈稅實施三年以來，台灣房地產只是「量縮」而「價不跌」。

財政部長張盛和說：不用一直看「帝寶」，它只是個案，台灣房市已到了強弩之末。但他忘了，房地產一直有「追價」的特性，全台地產都在看「帝寶」，因為它牽動著全民對房市走向的預期心理。反觀香港政府，去年便把香港房地產指標的「天璽」列為首要打房目標；而當「天璽」的售價腰斬後，香港房地產銷售量便跌了近六成，投機客的預期心理瞬間崩解，也就失去炒作空間。

比較近期亞洲國家打房最具成效的香港與日本，可發現兩項重要特性。首先，香港政府打房重視源頭，特別對外來資金進行嚴格管控。近年香港房價作手多為外來投資客，尤其是大陸富豪；香港政府於前年十月推行「買家印花稅」，對於非港籍的購屋者課徵十五％的房屋稅。反觀台灣，購買豪宅的多為在大陸經商成功的台商，甚至近期香港投資客也轉戰台灣；政府有必要就此進行控管，並實施差別稅率。

其次，日本政府對自住與投資型房屋做有效區隔，避免打擊投資客時也損及一般自住居民的權益。日本政府將購屋「自住」與購屋「出租」作明顯區隔；若是供「自住」，房屋稅及住民稅都只有「出租」者的一半。反觀台灣的房屋稅，對於這兩類卻不加區分，這也讓政府的打房政策失去著力點。

當房價高漲已成民怨之首，政府推動打房政策，卻把房價越打越高，這股民怨勢必會延燒到年底七合一選舉以及兩年後的總統大選，政府有必要採取大刀闊斧措施，以追求成效。

過去，大家對香港「蝸居」的悲慘情境印象深刻，但最近香港政府打房奏效，讓香港在今年退出亞洲房地產飆漲前五大的惡名。我們不禁要問：香港能，為何台灣不能？

2014/04/23
【經濟日報╱記者邱金蘭／台北報導】

圖／經濟日報提供

江揆宣示房價所得比降至十倍以下，金管會將評估針對不動產授信要求銀行增提準備，例如是否將正常的不動產授信提列準備比率，從1%提高到2%等，目前建築貸款、購置住宅貸款及修繕貸款餘額，合計有近7.7兆元，若提列準備比率提高1個百分點，銀行約需增提770億元準備金額。

根據金管會及中央銀行資料，目前建築貸款、購置住宅貸款及修繕貸款餘額，合計有近7.7兆元，若提高0.5個百分點則增加385億元的準備，以強化銀行在房價波動時的風險承擔能力。

國銀去年獲利約2,400億元，若增提1個百分點即會侵蝕國銀近三分之一的獲利。

金管會官員昨（22）日表示，根據新修正的授信資產提列準備規定，已賦予主管機關可視情況，針對特定產業授信要求增提準備。官員強調，增提準備可強化銀行風險承擔能力，但也會影響銀行盈餘，因此，未來研議過程會跟業界溝通。

行政院長江宜樺宣示要將房價所得比降至十倍以下，各部會將積極配合這項政策。在提高所得部分，金管會主委曾銘宗表示，金管會除請證交所編製高薪指數，促使獲利好的上市櫃公司合理加薪外，證交所也將舉辦八場上市櫃公司說明會，希望鼓勵獲利好的公司對員工加薪。

在房價波動可能對金融市場造成影響部分，曾銘宗表示，目前銀行體質很好，不致有影響，未來也會繼續強化銀行準備的提列，包括如何要求增提準備的評估等。

據了解，根據新修訂的銀行提列準備規定，主管機關可視銀行授信風險集中情況，要求銀行針對一些風險集中度高的特定產業授信，例如不動業、面板、DRAM、太陽能及LED等特定產業，要求增提準備，以強化銀行風險承擔能力。

這段期間有人向金管會建議，是否進一步針對不動產授信增提準備，金管會官員表示，如何啟動特定產業增提準備規定，要求不動產授信增提準備，內部會進一步研議。

據了解，可能評估的範圍包括，正常的不動產授信提列準備比率，從目前的1%（第一類正常授信資產提列比率），提高到1.5%或2%等。

圖／經濟日報提供

2014/04/23
【聯合報╱記者沈婉玉／台北報導】

圖／聯合報提供

財政部長張盛和與台北市副市長張金鶚昨天會面，共商打房大計，「雙張會」達成五大共識，將合作拉升「囤房稅」（非自住的房屋稅率）、台北市三千六百戶豪宅優先採實價課所得稅、出租餘屋供弱勢居住者提供減稅獎勵；將透過加速國有土地活化、老舊房屋都更，增加供給以平抑房價。

財政部長張盛和（右）與台北市副市長張金鶚（左）昨會面，達成訂定非自用住宅差別稅率的共識，要讓北市高房價略舒緩。 記者楊萬雲／攝影
張金鶚昨天強調，「房價合理化看的是政府的決心與態度」，如果政府總動員，並立即展開行動，「兩年內一定可以讓房市消風、北市房價所得比降到十倍、房價下降三成」，宣示「我是玩真的」。

不過，財政部長張盛和說，房價應慢慢消風，一下子掉下來會是災難，稅改方案不能是特效藥。

張金鶚強調，台北市政府對高房價很不滿意，也透過種種措施改變，包含預售屋聯合稽察、北市房產廣告禁止哄抬扭曲、調高土地公告現值、房屋評定現值等。不過，囿於工具有限，努力仍有限度，還需要中央及地方各部會一起努力。

張金鶚代表台北市提出三大訴求，包括希望中央明確定義自住及非自住房屋，拉高非自住住家用房屋稅稅率；第二是應更積極推動房地合一實價課稅，第三則是對願意提供住宅給弱勢民眾的愛心房東，給予租稅減稅優惠，都與財政部達成共識。財政部希望北市府加速都更及國有地活化，張金鶚也正面回應。

針對「自住房屋」認定的問題，張盛和說，經立法授權後，財政部就可以來定義。初步認為，自用的定義要兼顧社會現象，看家庭結構與居住的事實，例如買房子給名下無屋的父母或成年子女居住，應該算是自住房屋。

圖／聯合報提供

2014/04/23
【經濟日報╱記者孫偉倫、林安妮／台北報導】

稅改民間團體昨天前往財政部抗議，要求財政部全面啟動房地產稅制改革。 記者楊萬雲／攝影

行政院長江宜樺昨（22）日表示，房價合理化有「四個工具」，除了以調整稅制釋出囤房之外，也將設法縮小城鄉差距、紓解都市住房壓力，並繼續推動合宜住宅、社會住宅，以及增加公營的出租住宅供應。

政府正研議多管齊下讓都會區房價合理化，江揆說，這不叫「打房」，政府也無意打擊營建業，或讓房地產業陷入蕭條。推出的方法包括：增加供給、調整差別利率、稅率等，「不會一步到位，也不會一下子太猛。」

民進黨立委黃偉哲昨天在立法院會質詢時表示，江揆說連自己孩子都買不起房，但江揆從過去擔任內政部長、副院長到現在，台北市房價所得比從11.57倍、14.47倍，現在已到15.01倍；新北則從8.72倍、10.33倍，到12.67倍，政府應使房地產供需更趨平衡，並有效降低房價所得比。

江宜樺說，房價飆漲是世界各國大都會區普遍現象，政府將思考以稅制作為政策工具之一，在房價合理化扮演一定角色。除上述方式外，政府政策也將朝向讓城鄉差距縮小，例如發展都市周圍邊緣地區、農村等地，可紓解住宅壓力；另外則是繼續推動合宜、社會住宅，出租住宅政策。

他在立院接受立委羅明才質詢說，政府正在研擬房價合理化政策，但不叫打房，政府的目標，是因應都會區高房價，而不是要讓房地產或營建業蕭條。

他強調，根據最新一季資料，大台北地區房價所得比高居世界第一，這絕對不是值得高興的事情。最近財政部、內政部等相關部會討論房價合理化，也和這種趨勢有關。不能小看這種趨勢，若放任不管，將來不要說是年輕人買不起房子，甚至社會都會普遍受到影響，而有怨懟之氣。

考量務實面，在青年剛畢業、就業的這段期間，政府應該提供平價出租房屋，就像過去推動的社會住宅、青年出租住宅；等到青年累積若干年薪資後，合宜住宅也許就可派上用場，坪數不用太大，但要讓年輕人住得起，能安居樂業。