2011-12-14 01:09 中國時報 【何榮幸】

    　苗栗大埔事件迄今一年半，政府真正叫停的徵地開發案只有一件，這是全台優良農地面臨的殘酷現實。然而，立法院昨天通過的行政院版《土地徵收條例》修正案，卻未能從源頭扭轉優良農地慘遭徵收的命運，各地老農在冬日寒風中的身影更加瑟縮，政府大言不慚向民間抄襲的「土地正義」口號自此徹底破功。

    　「怪手摧毀良田」喚醒各界重視土地徵收問題後，速修《土徵法》成為杜絕各級政府遂行「圈地主義」的燃眉之急。在此同時，政府能否逐步落實行政院長吳敦義宣示的「力求避免徵收優良農地」原則，則成為觀察政府是否「玩真的」重要指標。

    　令人遺憾的是，整整一年半過去了，全台各項徵地開發案仍如火如荼進行，連過去兩年榮獲「全國十大經典好米」的稻農田守喜、莊正燈，其優良農田也慘遭徵收，只有苗栗後龍科技園區農地變更案（灣寶案）在去年四月遭到駁回。難怪農民這幾天會重返凱達格蘭大道怒吼：「保護優良土地有這麼難嗎？」

    　更令人痛心的是，政府在總統大選投票前急於交出「土地正義」修法成績單，竟然枉顧委員會公開、透明討論及召開公聽會等公民、學者專家參與機制，將行政院版《土徵法修正案》逕付二讀。速修不等於亂修，行政院版本雖在農民團體抗爭下略做調整，但其「掛羊頭賣狗肉」的本質仍清晰可見。

    　首先，新版《土徵法》雖然接納了民間訴求的「公益性、必要性」字眼，但內政部卻以人力不足為由，不願普遍、一體建立聽證會等公民參與、監督機制。由於政府實質迴避了公民參與機制，導致此法雖明定「特定農業區不得徵收」，但其羅列的「由行政院核定的重大建設」等例外事項，已無異讓當前諸多徵收案就地合法，未來徵收優良農地大門也將繼續敞開。

    　其次，在補償與安置部分，行政院版本雖採用「市價徵收」字眼，但其「市價」卻是由地方政府調查，並提交「地價評議委員會」評定。證諸許多徵收案皆是由地方政府發動，此舉無異是讓地方政府「球員兼裁判」決定補償金額，家園祖產被徵收的農民如何能夠安心？

    　也就是說，新版《土徵法》看似將民間關於「土地正義」的訴求全都納入，但究其實質，卻與行政院憑「自由心證」推動徵地開發案、地方政府補償金無法讓迫遷農民重建家園的現狀沒有太大差別。既然如此，新版《土徵法》何來落實「土地正義」可言？

    　一部「掛羊頭賣狗肉」的新版《土徵法》，無法為寒冬中的老農帶來溫暖，也無法改變全台優良農地持續被徵收的命運。政府若相信此法已經落實土地正義，從總統、行政院長、內政部長以降的官員不是太過無知，就是誤以為這種文字遊戲能夠繼續欺騙善良的農民。

2011-12-14 01:09 工商時報 【記者崔慈悌／台北報導】

    　立法院昨通過土地徵收條例修正草案，明訂特定農業區除經行政院核定的重大建設等情況，不得徵收，徵收價格也將改採市價，市價查估程序和實施日期授權行政部門訂定。草案也納入「大埔模式」，若農民仍有耕作意願，政府須在區段徵收土地內增設農業專區。

    　根據昨天通過的草案，未來特定農業區農牧用地除零星夾雜難以避免者外，不得徵收。但國防、交通、水利事業、公用事業供輸電線路使用者所必須，或經政院核定的重大建設所需者，不受此限。

    　特定農業區經行政院核定為重大建設須辦理徵收者，若有爭議應依行政程序法舉行聽證。國家因興辦臨時性公共建設工程，草案也明訂得徵用私有土地或土地改良物。

    　被徵收的土地應按照徵收當期的市價補償其地價，在都市計畫區內的公共設施保留地，也應按毗鄰非公共設施保留的平均市價補償其地價。

    　對市價的認定，民進黨團和民間團體原本希望委由不動產估價師進行，不過通過的版本仍由直轄市、縣主管機關提交地價評議委員會評定，主管機關應經常調查轄區地價動態，每6個月提交地價評議委員會評定被徵收土地市價變動幅度，作為調整徵收補償地價的依據。

    　至於查估市價的地價調查估計程序、方法及應遵行事項等辦法，由中央主管機關訂定，市價徵收施行日期也授權由行政院訂定。

    　對無屋可住的被徵收者，草案也明訂，在徵收公告一年前有居住事實的低收入戶或中低收入戶人口，因所有建築改良物被徵收致無屋可住或情境相同經查訪屬實者，需用土地人應訂定安置住宅、購置住宅貸款、租金補貼等安置計畫。

【聯合報╱社論】 2011.09.04 03:01 am 
 
馬英九總統宣示居住正義，將展開土地政策改革，具體作法包括市價徵收土地、不動產實價登錄、推動住宅法立法等，力圖彰顯政府魄力，回應人民對公義社會的期待。馬總統大刀闊斧的改革，固然可以鼓舞人心，但成效始終繫於執行力。其實，政策革新務求在精不在多，而切中土地時弊的方法無他，從立即可行的擴大稅基下手才是正辦；認清市價是主流，樹立「一地一價」原則，相應的徵收、課稅或支撐交易透明的登錄制，才能各就其位，水到渠成。

在馬總統宣示之前，民進黨主席蔡英文也在十年政綱中提出「不動產稅制合理化」的主張，其格局不如馬總統的全面性改革，唯亦聚焦於實價課稅，說明當前土地、住宅及房市的亂象看似難以收拾，卻有著相當一致性的答案。目前很清楚的現象是，無論是土地炒作帶來的高房價造成民眾一屋難求，或是助長了所得分配惡化，其共同的交集都是做為課稅基礎的公告價格，長期低於市價；而放任公告價格遠低於市價的推手，卻是政府的怠惰，包括中央政府與地方政府都有責，其既有國民黨執政縣市，亦有民進黨掌權者；這也才是貫徹改革以落實居住正義的源頭。

現行不動產的公告價格包括三個部分，即土地的公告現值與公告地價，前者是課徵土地增值稅的稅基，也是土地徵收的計價依據，後者是地價稅的依據；房屋的公告價格則為評定現值，是課徵房屋稅的稅基。除此之外，在不動產交易的市場內，還有因供需關係產生的價格，稱為「市價」。於是，將所有可以定義不動產的價值統統擺上檯面時就會發現，同一宗土地擁有市價、公告現值及公告地價等三種價格；同一筆房屋則存在市價與評定現值兩種價值。

以十年為期，觀察土地公告價值與市價之間的變化可知，每年調整一次的土地公告現值，十年前全國平均價值占市價的比率約百分之六十四，今年拉升到百分之八十三，已逐步趨近於市價，但仍低於市價；每三年調整一次的土地公告地價，十年前全國均價僅及市價的一成四，十年後微升至二成二，落差依然非常大。至於房屋的評定現值，現行每平方公尺標準單價則僅有市價的四分之一，也離市價很遠。

這就說明，不論公告現值、公告地價或房屋評定現值，都低於市價；特別是做為課徵房屋稅及地價稅稅基的評定現值與公告地價，因為三年一調的落後時效，追趕市價本已不易，長達十年與市價維持約二成的等距，相當於全台近千萬筆的房屋及土地，不管自住或營業，無論平房或豪宅，長年坐享政府自動打二折計價課稅的優惠。

「一地三價」與「一屋二價」正是衍生現今課稅從輕、漲價歸私、利於炒作與分配惡化等困局的起源。換言之，當房地產的公告價值能夠趨近甚或等同市價時，一切因價格而起的爭議，包括政府徵地，不按市價徵收形同強搶民地，以及土地增值利益未足額課稅，以致拉大貧富差距等不公不義的問題，應都可逐一消失於無形。

由此可知，不動產公告價值如同一張可以解決多項土地爭議及房市亂象的政策骨牌，具有牽一髮動全身的效果；公告價格的調整，才是推動居住正義的關鍵起步，如不以此出發，各種爭議仍將持續糾結難解。因此，應當以稅基為量尺，檢視執政者的改革計畫及落實改革的執行力，並應聚焦於政府需要多久時間，讓公告價格趕上市價，而非放在政府有沒有能力找出市價。

馬總統的居住正義、民進黨主席蔡英文的實價徵稅，不約而同都在種種的爭議亂麻中，抽出稅基的頭緒。雙英願意面對當前公告價格的缺失，顯示誰也沒有再遲疑的餘地，這場改革的競速賽已經鳴槍；終結公告價格追逐不上市價的時代，既是啟動土地改革的第一張骨牌，也是檢驗藍綠政策執行力與改革魄力的關鍵指標。因為目前負責制定公告價格的職權在縣市政府，做到讓公告價格充分反映真實價格這一件事，毋需過多政策包裝，也不必等待漫長修法；倘能落實，則實現居住正義即已指日可待。
 

【聯合報╱記者錢震宇／台北報導】 2011.08.27 03:23 am 
 
馬英九總統宣示打造公義社會，將以市價徵收土地，但外界質疑立法院無法如期通過土地徵收條例修正案。總統府發言人范姜泰基昨天轉述，馬總統表示，為了民眾的權益，實現土地正義，「再大的困難都要克服」，務必如期完成立法。

馬總統廿四日舉行記者會，宣示修正土地徵收條例按市價徵收，未來除非基於公益性的公共事業及重大國家政策需要，不得徵收特定農業區農牧用地；同時地方政府每六個月就要評定一次正常交易價格，亦即為市價，做為徵收補償依據。

由於立院下會期是預算會期，又碰上立委選舉，朝野政黨若無共識，三讀通過有難度。

馬總統昨天透過發言人強調，保障民眾的權益是政府的責任，只要有努力有決心，各單位多溝通協調，立院朝野黨團一定可以完成此一任務，讓土地正義得以具體實踐。

至於外界質疑地方政府每半年評定土地市價有困難，馬總統認為，政府本來就是為了服務民眾而存在，這個要求不能打折扣。
 

【聯合報╱鄭佳琳／社區規畫師（新北市）】 2011.08.26 02:58 am 
 
日前馬英九總統召開記者會，宣示有關土地、居住與租稅等政策。長期關心政府健全房屋市場方案的筆者看了，不禁要問：馬總統，您的住宅政策玩真的嗎？

不動產交易以實價登錄，建立公開透明制度，早在去年四月行政院公布的健全房市方案的具體措施中，以一至六個月不等的期限，要求各部門配合執行。然而十六個月過去了，現在還要由總統大陣仗「再宣示」一次；加上同方案的浮洲合宜住宅，以超高行政效率，即將在九月開標。小民不禁要問，馬總統的這番宣示，到底是因為又要選舉了？還是認為部分執政團隊「執行力欠佳」？

舉新北市今年五月剛通過的都市設計條文，明訂永久性出租住宅獎勵為例。地方政府務實的將都會區中，具公益性質卻急需推動的前瞻性政策法制化，同時達到社會住宅少量、分散與混居以避免被標籤化的目標。

中央政府卻只再度重申有關社會住宅、住宅法審查與落實居住正義等聽來冠冕堂皇的崇高理想，在現實的層面上，卻看不出執行的誠意。抑或這只是大選前的「宣示」？
 

【聯合晚報╱記者舒子榕/台北報導】 2011.08.25 02:59 pm 
 
馬英九總統舉行記者會宣示以市價徵收土地的修法決心。立法院長王金平今天表示，土地徵收條例修正草案問題還很多，市價怎麼定?政府有沒有能力?每半年定一次市價，定出來之後，民眾是否信服?都還是問題。如果能克服，在立法院取得共識就比較簡單。

王金平今天接受媒體訪問表示，市價徵收大家都歡迎，因為被徵收的土地價格低了，旁邊沒有被徵收的土地價格反而高許多，民眾會認為憑什麼犧牲我。徵收要符合公平正義，讓被徵收的土地和其土地一樣有價值，依照市價徵收符合正義原則。

王金平表示，以市價徵收土地還有很多問題，有買賣才會有市價，很有爭議的是如何定價，政府是否有能力，每半年定一次市價，且這麼多地方如何定出真正的市價。定出來之後，能不能讓民眾信服。如果能夠克服這一些問題，在立法院取得共識就比較簡單。

王金平說，土徵條例修正草案是否能在立法院下會期修正通過，會努力協商看看，下會期只有兩個月28天，除了土徵條例，還有組織法、總預算等，處理這麼多東西，有相當難度。
 

【經濟日報╱記者徐碧華／台北報導】 2011.08.25 03:28 am 
 
內政部長江宜樺昨（24）日表示，未來不動產交易實價登錄，朝「個案登錄、區段公告」方式，保障交易人隱私。

江宜樺說，繼土地徵收條例修正草案後，行政院會也會很快討論不動產經紀業管理條例、平均地權條例和地政士法三個修正草案，希望下（9）月中旬前可以通過院會。

江宜樺說：「現階段不動產實價登錄，不涉及賦稅制度的改變。」地價稅仍依申報地價課稅，土地增值稅仍依公告現值課稅，房屋依所得稅法課徵交易所得稅、依契稅條例課徵契稅。

個案實價登錄五年、十年，累積一定的量，民眾也像新加坡、美國、香港等地一般習慣實價登錄，江宜樺表示，屆時也有可能會改變課稅的方式。

不動產交易採取實價登錄制度後，江宜樺指出，包括不動產經紀業者、地政士、權利人及義務人等，都應於買賣案件完成所有權移轉登記30日內，向主管機關登錄土地及建物成交案件的實際交易價格資訊。

民眾將可由查詢系統中查到不動產成交資訊，包括案例位置、房屋用途、構造、屋齡、交易面積，以及交易總價、單價等相關資訊。

內政部也兼顧個人隱私保護，江宜樺說，公布的資訊將隱藏買賣雙方的個人資料，例如姓名、身分證字號等都不在公布的範圍。
 

【聯合報╱記者鄭宏斌、林政忠、林新輝／台北報導】 2011.08.25 04:47 am  

土徵改採市價 綠批馬選前作秀 / 林怡妘 馬英九總統宣示，將推動土地以市價徵收、不動產以實價登錄，藍營立委表示肯定，將推動修法；綠營立委則歡迎國民黨「向民進黨主張靠攏」。

國民黨立院黨團書記長趙麗雲說，國民黨團會盡力協助修法，但立院將在十二月十四日停會，初估本會期僅卅四次委員會、廿六天院會，修法需朝野充分溝通協調，才能過關。
 

【聯合報╱本報記者林新輝】 2011.08.25 03:28 am 
 
房價透明、實價登錄，政府責無旁貸。但「居住正義三法」在上會期進不了立法院院會，關鍵在利益糾葛、盤根錯節。馬英九總統想複製「奢侈稅模式」，但有立委形容，就跟「子彈飛越中央山脈」一樣難。

立委分析，「奢侈稅」是空包彈，對建商的利益不痛不癢，朝野立委才會火速三讀通過。但包括不動產經紀業管理條例草案、平均地權條例修正草案、及地政士法修正草案等「居住正義三法」，法案內容涉及房地產價格、稅負，是真槍實彈，「挨了會痛，甚至皮綻肉開流血」。

內政部最早提出「真實價登記」方案，馬上就引起建商大反彈，跑到行政院告狀。後來內政部步伐調整，修改「不動產經紀業管理條例」草案內容，才平息反彈聲音。

法案雖送進立法院，但立委承受建商壓力，比政府部門大上千萬倍。居住正義三法幾乎是「條文保留」的方式，送交朝野協商；朝野政黨初審時，立場南轅北轍無交集。

上會期內政委員會審查居住正義三法，立委陳節如、賴士葆與台灣勞工陣線、社會住宅推動聯盟、無殼蝸牛聯盟等社團共同舉行記者會，出現「立委」呼籲「立委」不要阻擋修法的怪象。

即使是支持「居住正義」立委，對行政院版也不滿。一名立委說，行政院的版本只做「半套」，不敢承擔「一步到位」的責任，只想讓立委背負得罪建商的壓力。

從實際政治運作面，明年一月總統及立委選舉，立法院依慣例在十二月十四日前休會，委員會最快要到十月中旬，才會開始審法案，要在兩個月內通過「居住正義」及「土地正義」五項法案，難度很高。

一旦朝野無共識，提出交付協商，進入一個月的「冷凍期」，時間更顯捉襟見肘。更關鍵的是，大選在即，有多少立委能頂住壓力？
 

【聯合報╱記者何醒邦、羅介妤／台北報導】 2011.08.25 03:28 am 
 
政大地政系教授張金鶚認為，政府「徵收」，本身就是非自願性的買賣，即使以市價來徵收，仍未達到公平正義；應以高於市價二至三成來徵收，才可以避免政府缺乏正當性的浮濫徵收。

淡大產經系副教授莊孟翰指出，政府的市價與民間的認知可能天南地北，所以市價定義必須有公開透明的標準，否則很容易造成紛爭。

台北大學不動產與城鄉環境學系教授李承嘉表示，土地徵收本來就應按照市價，國外都是如此，雖政府徵地的成本將提高，但也才會慎重。

遠雄企業團副總蔡宗易指出，土地徵收改採市價，將會提高政府徵收土地的效率，對實施都市更新的建商來說可縮短整合時間。

不過，政府得付比公告地價更高的金額給原地主，徵收成本提高，未來當然也會轉嫁給建商，而建商會再轉嫁給消費者。

長虹建設財務長陳茂慶也表示，大台北房市目前狀況是供不應求，這些政策都會增加買屋者的負擔。

全國工業總會常務理事何語表示，土地按市價徵收，市價評估標準難定，若政府低估土地價值，恐衝擊企業土地融資貸款額度。

中小企業協會理事長林秉彬認為，對於政府對土地與居住正義的重視表達肯定，近一、兩年來多數是資金雄厚者才能在房地產得利，不但一般人買不起房子，土地釋出量也相當少。現在政府推動不動產交易資訊透明、加徵空地稅等政策，對於穩定房市將有助益。

不過，他也建議政府能將大量的國有土地善加規劃，增加土地供給量，加速經濟活絡。