夏鑄九：少賣國有地 多蓋社會宅2011/06/27 【聯合報╱本報記者陳宛茜】

推行社會住宅，許多官員提出要學新加坡、香港的公屋政策。台大城鄉所教授夏鑄九直言：「台灣政府公權力不如星港！」台灣卻擁有華人世界中最成熟的公民社會，「民間力量比政府強」，應以民間力量來推動社會住宅。

夏鑄九指出，社會住宅政策關鍵的第一步，是成立專責經營管理的組織。台灣政府應以荷蘭經驗為師，協助民間成立非營利組織「住宅法人」，專責社會住宅的興建管理，政府則負起監督之責。

將荷蘭的住宅法人移植到台灣，夏鑄九指出，內政府可在「住宅法」中明列條款，要求各都會政府協助成立住宅法人。各都會政府只需成立部門，負責分配社會住宅的土地與住戶予住宅法人。

住宅法人為非營利組織，它可從事商業建案、並藉此將社會住宅和商業住宅混居，但最終必須將利潤再投資於社會住宅。

夏鑄九說，目前所推出的各版本社會住宅，極少著墨於「管理」，它卻是荷蘭住宅法人相當重要的功能，也是維持社會住宅品質關鍵。

六成荷蘭人可申請社會住宅，包括無屋的中產階級。夏鑄九說，台灣無殼蝸牛問題比荷蘭嚴重，許多台大退休教授也買不起房子，社會住宅的服務對象也應涵蓋較寬廣的社會階級。如此可排除土地投機與炒作，達成中下階級混居目標，卻與房地產業者利益衝突。因此夏鑄九悲觀估計，政府「沒這個膽」！

此外，推行社會住宅的初期必須堅持「只租不賣」，否則將重蹈國宅的覆轍。夏鑄九說，荷蘭也是等社會住宅成熟到一個階段後，才允許販售社會住宅。

荷蘭社會住宅所以成功，跟土地國有化有關，如阿姆斯特丹市政府便擁有八成的市地。夏鑄九指出，台灣國有地目前還不少，足以滿足現階段的社會住宅需求，「政府不要再賣國有地了！」

混居蓋屋 避免貧民標籤2011/06/27 【聯合報╱記者李順德／台北報導】

內政部長江宜樺昨天表示，國內並沒有日本那麼大的非營利組織，大到有意願承擔社會住宅的管理或維運，因此，現階段政府並未將「住宅法人」明列在住宅法中，也未要求各級地方政府推動住宅法人。

江宜樺說，台灣目前已有各類法人，如財團法人、社團法人，或一般社團組織，如社會住宅推動聯盟等，目前這些法人或社團組織的能量都不夠大，不足以承擔社會住宅的管理。未來如果有必要，中長程發展倒可考慮。

江宜樺表示，內政部所規畫的首批社會住宅五處基地，預計興建1661戶，雖然幾次公聽會及座談，地方都有反對意見，但目前設定的進度仍未改變，相信九月會進入到招標階段，預定年底前可動工，最快一年內完工。

江宜樺也強調，內政部仍規畫採「混居」原則，希望建築品質高於一般建築，不會造成「貧民窟化」或「標籤化」，並將優先開放社會經濟弱勢租用，由政府補貼租金，限制居住時間定在三至七年不等。五處基地雖已對外公布，但如果地方政府可優先覓得可行選址，仍不排除可優先動工。

已選定的五處基地，分別座落在台北市萬華青年段、松山寶清段、新北市三重大同南段、三重同安厝段及中和秀峰段，將規畫興建1661戶，面積合計三萬多平方公尺。營建署表示，社會住宅戶數較少的一年內可完成，戶數多的如松山寶清段，約一年半內完工。

溪洲釘子戶 台灣社會宅先鋒2011/06/27 【聯合報╱記者陳宛茜／台北報導】
 
溪洲部落廣場上，族人圍坐話家常。原住民相當重視供族人聚會的廣場，溪洲社會住宅也將廣場列入設計。 記者胡經周／台北攝影
 
新店溪畔、小碧潭捷運站對岸的溪洲路上，有一片長滿雜草的荒地。溪洲阿美族文化永續發展協會理事長張慶豐撥開雜草，找到阿美族人遠從花蓮秀姑巒溪搬來的白色石頭。

他對著這塊「祖靈石」垂首祈禱：「祖靈保佑，這裡將永遠是都市裡的原住民部落！」

祖靈保佑 在都市築巢

這裡是「溪洲阿美族生活文化園區」預定地，它不僅是台灣首座「原住民社會住宅」，也將是台灣第一個以住宅法人形式推動的社會住宅。

溪洲部落社會住宅一旦成功，不但可成為同為「都市原住民」小碧潭、三鶯部落學習目標，也將成為台灣社會住宅典範。由張慶豐領頭組成的溪洲阿美族文化永續發展協會（簡稱溪洲協會），向新北市政府承租這塊土地，並申請建造社會住宅的經費，建造完成後再租給溪洲部落居民。

這種由非營利組織專責興建、營運與管理的社會住宅模式，與荷蘭發展了近百年的「住宅法人」極為類似。

抵抗遷移 堅持留溪洲
 
記者胡經周／台北攝影 

卅五年前，張慶豐的父親張英雄，從花東阿美族部落來到台北，發現位於新店溪畔的溪洲路很像故鄉，在這裡搭起了另一個家。族人隨其腳步而至，如今這裡已是居住了四十戶人家、逾兩百位原住民的溪洲部落。

一如原住民在台灣的命運，溪洲人住了卅五年的家，法律上卻不屬於他們。歷經多次強制遷移的抗爭，張慶豐和多數族人選擇留在溪洲。

兩年前，在台大城鄉所的協助下，張慶豐成立溪洲阿美族文化永續發展協會，向政府爭取經費自建住宅。

去年遇上五都選舉炒熱社會住宅，新北市長朱立倫上任後訪視溪洲，承諾向中央爭取經費興建「原住民型社會住宅」，溪洲部落從「釘子戶」，搖身一變成為台灣社會住宅先鋒。

政府撥給溪洲人一塊位於原部落旁的一點五公頃土地，做為社會住宅的基地。等溪洲人搬入社會住宅後，再將原來的違建部落拆除。

打造家園 可參與設計

溪洲協會除了以法人形式承租土地，還有權決定住宅的形式。溪洲人接受台大城鄉所的建議，引進日本社會住宅「參與式設計」的模式，讓住戶和設計師一起討論、設計房屋，每戶住戶都可打造自己心中的理想家園。

包括張英雄父子在內的溪洲人，來到都市後多從事營造業。

張慶豐指著對岸高聳入雲的豪宅建案表示，許多族人曾在此打工，「他們站在這麼高的地方往下看溪洲，卻還是說我要住溪洲！」

「我們也有族人搬到政府為原住民設置的國宅。但他們不習慣，下班後還是回到溪洲和族人聊天。」在張慶豐眼中，房子不只是鋼筋水泥。

設計停滯 經費還在喬

張慶豐表示，不少原住民生活清苦，住國宅也無力按時繳納租金。因此溪洲協會採「共有制」，由協會代租戶統一向政府繳納租金，欠租的住戶則以分期付款償還。而當「溪洲阿美族生活文化園區」完成後，張慶豐希望以表演節目賺取經費，所得利潤皆回饋於社會住宅的管理營運。

「溪洲阿美族生活文化園區」一談兩年，卻一直停留在設計階段，經費和租金都還沒談定。張慶豐說，他們希望比照美國學校在台租地建校的租費，以千分之四的租金承租這塊地，政府卻以「美國學校是特例」為由不肯回應。「為什麼美國可以，在台灣居住幾千年的原住民不可以？」

溪洲族人 只想住一起

溪洲部落原有四十戶人家，其中六戶不符合「經濟弱勢」條件，被政府剔除於社會住宅的名單之中。張慶豐認為，荷蘭的社會住宅可擴及中產階級，「最重要的是溪洲人想住在一起。」

只有談到正在設計的家時，張慶豐的眼睛才會閃閃發亮。「我希望客廳要很大、有火爐；房子前有小庭院，左鄰右舍可以一起坐下來吹風、聊天…」他說，幸福不是被房地產商統一格式化的「住豪宅吹冷氣」。

這不只是溪洲人的夢，也是所有台灣人的夢。

學荷蘭百年經驗 找台灣合用的2011/06/27 【聯合報╱本報記者郭錦萍】

相較歐洲其它國家，荷蘭極少見種族衝突。有錢人雖不少，但貧富差距看不大出來，這和大量提供社會住宅有很大關係。

曾任荷蘭政府、德國持續發展委員會顧問，也參與德荷奧等國城市規範和更新案的新加坡國立大學設計與環境學院客座教授尤根羅斯曼（Jurgen Roseman）指出，歐洲的社會住宅發展了上百年，有成功也有失敗的案例，可從中找出適合台灣的方式。

羅斯曼指出，在義大利、比利時及法國部分地區，「貧民」是社會住宅的重點對象，政府蓋房子租給收入最低的人。但這種方法缺點一大堆，包括因租金低，為控制成本，房屋建造品質被降低，使用年限跟著下降，這些社區通常會汙名化，低品質住宅和貧戶結合，很容易就形成貧民窟。

羅斯曼強調，社會住宅不只要改善低收入族群的居住條件，還要設法讓他們融入都市社會，有上升的動機和機會。荷蘭推行社會住宅一百多年，一開始也只是單純蓋勞工住宅，後來發現把弱勢的人全集中住，不是好方法。於是又改成融合式住宅，即建造中產階級也能接受的住宅品質，所以用了較高成本建築。

因此荷蘭在1990年代，研究出一個新策略：多樣性住宅方案。

羅斯曼解釋，多樣性住宅方案有幾項特點：一、為消除隔離效應或被汙名化，新建案不再蓋單純的社會住宅，而是將社會住宅和自有住宅混合。二、住宅儘可能與小型企業、辦公室結合，結合商業和文化活動。三、住宅樣式不再平均化，因整個都市是各種少數族群集合體，也就是各類人有不同需求（如愛種花草的，會覺得花園比停車位重要）。

羅斯曼強調，歐洲絕大部分的社會住宅是由非營利組織（住宅法人、房屋合作社等）管理。荷蘭的狀況是，政府只在早期挹注資金，現在是房子民間建造及管理，政府不但可從土地租金回補資金，還少了營建和管理的成本。

阿姆斯特丹昔廢棄碼頭 今碧波美地2011/06/27 【聯合報╱記者郭錦萍／荷蘭報導】
 
阿姆斯特丹東碼頭區，集合各種時髦建築，這裡的住宅一半是社會住宅。 記者陳俊吉／荷蘭攝影 

「水岸第一排」、「面對千坪綠地」、「國際級建築師代表作」、「百年經典」，台灣高價房地產常用這些廣告詞；但在阿姆斯特丹，成千上萬間的社會住宅都具備上述條件。這些房子超搶手，想住進去，平均得等七至十年。
 
記者陳俊吉／荷蘭攝影
 
緊鄰阿姆斯特丹中央車站東邊的舊碼頭區，近十幾年間，成了建築師的競技場。有結合老監獄建成的五星級飯店、酷炫音樂廳，造型像鯨魚的辦公室、住宅混合大樓，間雜小巧的運河，各式雕塑品，散布在街角、綠地間，旅遊業者還推出此地的建築之旅。

社宅豪宅 都在東碼頭

觀光客多半不知道，這裡看來高檔的住宅，有一半是台灣社區民眾避之唯恐不及的社會住宅。而且真正的豪宅就緊鄰而立，甚至還有精神疾病治療中心。

另一個觀光客不知道的是，由三個半島構成的東碼頭區，當初是因阿姆斯特丹市府發現周圍有人收購土地，為預防房價被炒高，都計規畫單位於是將原本半廢棄的碼頭區轉化成住宅區。因為範圍很大，建設仍在進行中，且計畫又擴及到更大的填海人造島，已完成的部分已成為阿姆斯特丹住宅品質最好的地區之一。

再從中央車站往西十分鐘車程，有個阿姆斯特丹學派最具代表性建築群。這些紅磚樓房建於一九一○年代，當中最有特色的船屋（外形像條大船），將其中一小部分改成博物館，開放給外界參觀，每天一早就有人排隊等進場。

「誰說工人就得住爛房子」

這裡是荷蘭最早的社會住宅，當年就是專為低收入的勞工所建。

「誰說工人就得住爛房子！」當時滿懷社會主義理想的建築設計師刻意用價錢便宜的紅磚，加入許多建築語言，在細節上塑造「高雅」的印象，造就了這批風格特殊且饒富趣味的住宅。

導覽員說，當年雖然建材用得便宜，但造價驚人，市政府官員看到帳單，差點昏過去。

今天，這裡還是社會住宅。

住在船屋對街的丹尼爾庫菲（Daniel Kouffeld）表示，他申請這裡的社會住宅，排隊等了十年，去年年中搬了進來，他開心的不得了。

排隊十年 才能住進去

「等十年值得嗎？」在造船廠工作的丹尼爾說，「若是城外的社會住宅，的確不需要等這麼久，但想住進城內的人太多了，等十年是很常見的。」

歷史建物 不能擅動

他和「伴侶」及伴侶的女兒同住在這個二房一廳約七、八十平方公尺的房子，房租每個月三百歐元，因為還有其它補助，其實只需付二百二十歐元。

不過因為住的是歷史建物，所以屋子內外都不能更動。他說，類似的房子，若非社會住宅，月租金大約要一千歐元。

荷蘭法律明定，有伴侶（不一定要結婚，同性也可以）、有子女者，可優先承租社會住宅。

有小孩子 先住房子

有小孩就能優先以低價租到好房子，政府對於新生人口，生、養、教還有一堆補助，不知道是不是因為這樣，就算收入的百分之四十都要繳稅，荷蘭的生育率比台灣高多了。

政策面／貧富不隔離
一世紀領悟 不蓋集中國宅

荷蘭的社會住宅約有150多年，一開始是民間團體蓋了一些房子，收容一些老年、失依婦女。十九世紀末到廿世紀初，歐洲因工業革命開始快速工業化，加上第一次世界大戰的破壞，城市住宅大量短缺，受害最深的就是大量從鄉村到城市謀生的勞工。

當時不少投機資本家或地主為了賺錢，讓勞工住在擁擠、建造不良的房子，生活環境惡劣。也因為低收入階層的住房問題嚴重，歐洲各國大約都是在十九世紀末、廿世紀初訂定住房法案，規範政府有責任提供合宜的居住環境。荷蘭1901年訂住宅法，並沿用至今，社會住宅從那時開始大量供應。

荷蘭的社會住宅百年來多次變革，各地方政府對於申請的條件也各不相同。例如阿姆斯特丹市規定年收入低於三萬三千歐元（約台幣一百卅萬元）就可申請，約有半數市民都符合這個條件。

再如南部的馬斯垂克則規定，低於市民平均收入四成的人就可申請社會住宅，因當地超級有錢人不少，市民平均所得數字，被這些人拉高，所以約有六成市民可申請。

現在荷蘭的社會住宅和台灣國民住宅那類集中式樓屋完全不同，儘管在法國、德國、義大利等地，這類社會住宅都還很常見。

荷蘭在1960、70年代也曾經採用過這樣的方式，但荷蘭政府很快就察覺這種方式不理想。因為這類住宅常因造價考量，建在都市外圍，加上集中特殊族群，反而容易被隔離、治安變差，結果不但沒有解決原先的住居問題，反而製造更多難以解決的問題。

荷蘭於是透過各種都市規劃手法，修正社會住宅政策。現在，除非是拿到政府單位的建設計畫圖，根本分不出來，哪些是社會住宅，哪些是普通住宅。有些社會住宅是一整棟，有時是一棟樓有社宅也有一般住宅。

甚至，社會住宅也會出售，變成一般住宅。

簡單說，荷蘭的社會住宅是制度性的，而非住宅本身，不同的社會住宅有不同的門檻，有些是獲得政府補助取得七十年租賃權（土地國有），有些是接受政府補助，租賃一般房子，有些是按月接受政府補助又租賃社會住宅。

管理面／由法人負責
只賣使用權 「荷」包進帳滿滿

社會住宅的議題近來在台灣熱烈討論。社會上多數人支持興建社會住宅，但若要蓋在我家旁邊就「免談」，認為會造成房價下降、治安變差，於是執政者不斷改名稱，想在需求和汙名化間找到平衡點。

荷蘭最大住房非營利組織YMERE，興建、管理社會住宅有百年經驗，它的前主席雷思包爾（Lex Pouw）表示，「出售社會住宅的收入，是YMERE獲利的最主要來源。」

社會住宅也可成為金雞母，這是怎麼回事？

「是因為政府提供補助嗎？」

「不、不、不，荷蘭政府一毛錢也沒出。」看我們一頭霧水，包爾拿出紙筆，為我們揭開荷蘭社會住宅竟然可以賺錢的神奇公式。

包爾解釋，荷蘭政府只管住宅政策，管理或興建建物的是像YMERE這樣的法人機構在執行；以YMERE為例，每年投入約五億歐元整修新建各式房屋，管理的房屋數約八萬二千多個單位，2010年新蓋約一千八百間屋子。

他一再強調，YMERE不是營利單位，但為確保為荷蘭民眾提供合宜住宅的工作可長可久，YMERE興建社會住宅，也建一般住宅、店面、辦公室等。以阿姆斯特丹為例，土地幾乎是政府的，任何住宅建案，政府都會明訂其中要提供多少社會住宅。

對YMERE來說，手上的一般住宅或社會住宅都是資產，都要向政府付土地租金，所以建材沒有不同，社會住宅甚至更好。對承租戶來說，雖然付的房屋租金社宅和普通住宅不同，但因前者有政府補貼，管理者收入是一樣的。

包爾表示，荷蘭的社會住宅指的是房屋的使用方式，並不是指特定的哪間或哪棟房屋，再加上有時區域的使用方式會調整，或如這幾年鼓勵私有化（以減少政府負擔），有些原本用來當社會住宅的房子就會出售，當然買屋的人是買使用權，土地還是政府的，所以屋主要付土地租金給政府。

他說，因為社會住宅的租金上限政府會管控，所以出售社會住宅反而成了YMERE重要收入。但這些盈餘還是會回饋到相關的居民組織或活動，政府也會監督這些錢的流向。

包爾說，荷蘭的社會住宅政策也面臨一些問題，最主要是流動率低，住進去的人多數就不搬了，中產階級者尤其是問題的核心，所以就算阿姆斯特丹五成都是社宅，還是供不應求。

荷蘭GWL社區社宅 排隊搶著住2011/06/27 【聯合報╱記者郭錦萍／荷蘭報導】

前言
聯合報慶祝創刊60周年，為讀者規畫「借鏡國外，提升台灣」國外採訪系列專題，並以數位匯流的方式呈現報導，邀讀者一起走向新媒體時代。

無殼蝸牛運動逾廿年，社會住宅是台灣最沉重、也最迫切的社會議題。我們把鏡頭拉到土地面積與台灣相似，社會住宅比率卻是台灣40倍以上的荷蘭，看看荷蘭是怎麼讓社會住宅變豪／好宅。接著再把鏡頭拉回台灣，看荷蘭經驗如何在台灣落實。

感謝中國信託贊助此次國際採訪計畫、長榮航空提供交通協助，與國人一起放眼世界，關懷台灣。
 
GWL社區 看百年水廠變身 GWL原址本是上百年的自來水廠，後來部分改建成住宅，當中一半是社會住宅，有些老建物留了下來，如圖中小房子，原是加壓站，改建成一房一廳的旅館，成了阿姆斯特丹景點。 記者陳俊吉／荷蘭攝影
 
「我？我住的是社會住宅。這個社區很棒，在這裡住14年了，我家人或鄰居都很喜歡這裡，想搬進來的人，排隊名單可是一長串呢！」住在GWL社區的可莉（Corine Marseille），很驕傲地跟我們介紹著。

可莉很熱心的招呼我們到她家，從庭園到上樓，遇到五、六個鄰居，每個都熱情招呼。聽說台灣媒體來訪，來參一腳的鄰居馬克說，「這裡每間房子外觀看來一樣，其實裡面都不太一樣」。

果真，可莉五樓的家，門一開，竟是樓梯往下走，馬克笑著說，第一次來的人多會大吃一驚，「荷蘭建築師很愛開些小玩笑」。

社會住宅 品質一樣好
 
記者陳俊吉／荷蘭攝影
 
從陽台往外看，馬克熱心指著社區內在花園間錯落的各棟建物，「前面那棟是自有房（即屋主擁有產權），再過去那棟是社會社宅。」

「後面那棟呢？」兩個荷蘭人因不確定，開始用荷蘭文討論了起來。

「怎麼樣，分不出來吧？」「這裡的社會住宅和私人住宅的建築品質一樣好，社會住宅可能還更好」，馬克和可莉異口同聲說。

離大街不遠另有一棟大樓，一樓有個陳設高雅的交誼廳，樓上每戶的門明顯較大，可莉說，這棟是專為老人家設計，所以門和走道特別寬（方便輪椅進出），完整的無障礙設施。「買這棟房子的人，很多其實都不老，而是為未來生活預做準備，這棟的房子比較貴喔。」

卅坪三房 房租少很多

「再前面那一棟，有位先生從頸部以下都不能動，政府支付他的生活協助者費用，也安排他住在底層的屋子，畢竟常會就醫，這樣比較方便進出，他住的也是社會住宅囉。」

可莉家有100平方公尺大（約30.2二坪），有三間房間、一間起居室（客廳）、淋浴間和廁所各一間，另有廚房和向著社區花園的陽台。房內陳設簡單，但有不少書，樓梯間一堆亂放的球鞋和厚外套，看得出這裡住了青少年。

對於屋內的不算整齊，可莉有點不好意思，但還是大方的向我們介紹她的兩個孩子：Jaap 19歲，又高又帥一頭捲髮；Daan 14歲，也很帥但有點害羞。

改造成功 房價跟著漲

每天騎十幾公里自行車到阿姆斯特丹郊區一個低收入社區擔任社工的可莉說，在住進GWL前，她兩個孩子一個五歲，一個剛出生，她和來自越南的先生收入少得可憐。「very very poor（非常非常窮）。」可莉說，「幸好有機會住進現在這個房子，房租壓力減少很多，生活才穩定下來。」

她的社會住宅每個月租金是530歐元（約台幣22000元），附近相同大小的私人出租公寓，租金至少要三倍以上。

現在也在社區內擔任志工的可莉表示，她住GWL十幾年，親眼看到因為這個「都市花園」社區的成功，影響了周邊的環境，附近私有住宅的房價還因此漲了許多。近幾年，民間團體、社會學者多次在社區內開研討會，希望阿姆斯特丹市政府，甚至全荷蘭多建幾個這種社區，國外都市計畫、環保學者、社區營造團體也不斷來取經。

「阿姆斯特丹的住宅雖然一半是社會住宅，但還是遠遠不夠啊！為了住進社會住宅，等七年、十年的大有人在。」可莉說著說著，突然問起，「台灣有社會住宅嗎？」

國家自尊心在我腦海浮現，真正的數字讓人說不出口，「不到百分之一。」可莉一聽皺起了眉頭，「喔，那真是太糟了，是吧？」

模範生／GWL社區
犯罪之地都更 綠了時髦了

GWL原先是一個有一百六十年歷史的自來水廠，占地六公頃，毗鄰十九世紀的舊城區。六、七○年代，附近住的多是低收入戶和外來移民，髒亂且犯罪問題層出。

1990年代初期，阿姆斯特丹市政府在這裡進行了一個大膽的更新計畫，核准住宅法人建造六百住戶和一些商店，部分較具代表性的歷史建物則被留下來，修復後變成餐廳、一房一廳的時髦旅館、健身房和小型企業進駐。

至於六百個住宅單位，一半是社會住宅，四分之一是中所得家庭補貼式自用住宅（房子售價較低），四分之一則是昂貴的高級住宅。

而這些銷售高級住宅的利潤，部分用來改善社會住宅居住環境品質，部分用來做環保設施（如用水回收、節能系統等）。

這個社區一開始設計，就擺明不歡迎住戶用車。這裡的空地多到放七、八百輛車都不成問題，但設計者的概念是用停車位換花園，所以幾乎每戶都有花園（有的在屋頂、有的在地面），但平均每五戶才有一個停車位，且全放在社區外圍。

這個都更案在計畫過程，被冷嘲熱諷，但沒想到高級住宅在動工前就銷售一空。也因為這個多樣性住宅案例的成功，帶動後來一連串類似但更大規模的都更案。

GWL社區的成功轉型，讓周遭的環境和鄰居都跟著沾光，房地產價格一路上漲，成了各國都市計畫、環保建築的取經地。

模範生／阿姆斯特丹
市府就是地主 建材不馬虎

去過紐約、洛杉磯、倫敦、巴黎、柏林等城市的人大概都有印象，這些先進國家的大都會都有些貧民區，而且你一眼就看得出來。

荷蘭的最大城市阿姆斯特丹，住宅有一半是社會住宅，但在城市裡找不到明顯破落的區域。其背後牽涉的因素固然千端萬緒，但很重要的一個原因是，這個城市的土地，八成都屬市政府擁有。

阿姆斯特丹市政府負責都市更新及社會住宅等計畫的管理局副局長尼可寇斯（Niko Koers）對於市政府是大地主的緣由，給了答案。

他說，大約是十九世紀末工業革命之後，大量勞工湧入，很多資本家買阿姆斯特丹的土地，蓋了很多爛房子租給勞工，有些還因偷工減料倒塌，造成嚴重死傷，引發極大民怨，為勞工發聲的社會主義思潮因此在荷蘭形成風潮，帶來極大政治壓力；市政府於是在1890年向農民買地，並交給慈善性質的住宅法人蓋了最早期的社會住宅，當時也有些勞工決定合力蓋自己的房子。但是他們根本買不起土地，市政府於是把土地以極低的租金，租給勞工蓋房子。

寇斯表示，阿姆斯特丹市政府大概也是從那時開始陸續購入土地，且大約從1924年就不再賣出任何土地，同時從十九世紀開始建立的土地租賃制度沿用至今。

「像阿姆斯特丹市政府這樣的大地主，在荷蘭也是很特別的，如鹿特丹就比較鼓勵私有化；但市民並不覺得我們有的土地太多喔！」寇斯說，「這個土地政策，是確保民眾能用合理的錢住到高品質房子的關鍵。」

阿姆斯特丹市政府不只是不賣地和台灣不同，對於老舊建築要怎麼更新，新區域要怎麼開發，也和台灣完全不同。

寇斯解釋，阿姆斯特丹的規定是，只要家戶年收入少於三萬三千歐元（約台幣一百卅萬元）就可申請社會住宅，未來廿年，阿姆斯特丹至少還要蓋五萬戶社會住宅。

市政府對於每個區域要形成怎樣的風格，握有強力主導權。「當然，我們事前和各團體有無數次的公聽會溝通。」寇斯說，「在還沒定案前，誰都可以走進我們辦公室發表意見。」所以擬出來的計畫，除了公園、學校、道路等，甚至詳細到要蓋多少間一般住宅、社會住宅（最少都有三成）、身心障礙人士的住宅、藝術家工作室，連公共藝術品擺哪、什麼材質等，都鉅細靡遺詳列，之後再交由地產開發商或住屋法人競標興建。