【聯合報╱記者羅兩莎／台北報導】 2010.08.18 08:44 am
  
13年後（民國112年），台灣人口將開始負成長，面臨少子化、高齡化時代來臨，政府積極推動「以房養老」制度。政大地政系教授張金鶚昨天說，政府應訂定「以房養老條例」，解決以房養老與現行相關法令相互牴觸問題。

政府去年開始研議以房養老制度，最快今年底或明年初試辦。

張金鶚建議，目前規畫各以銀行、壽險及社福機構為主體的「以房養老」三大方案：逆向抵押貸款、售後租回年金屋方案，及社會照護服務方案，都應該要有試辦案例，供不同需求者選擇。

銀行公會、台灣金融研訓院昨天舉行「以房養老制度於高齡化社會之運用」研討會。金融研訓院金融研究所副所長李智仁說，我國辦理逆向抵押貸款的利基是：房屋自有率高、土地價值高，達成傳統在宅老化的理想，但與現行民法、銀行法相抵觸，必須修法。

他說，政府預計實施的以房養老政策，定位為社會福利措施，且由政府出資、銀行代辦撥款，試辦對象是以台北都會區近貧老人優先。

但張金鶚強調，由銀行代辦撥款，恐將出現代理問題，因銀行無須負擔估價過高的風險，貸款金額過高亦為美國次貸風暴的原因之一；再者，支付年限限定20年，忽略老人的年紀愈大更需要金額支付醫療費用，「當20年期限到了，老人應該如何生活下去？」

國土規劃及不動產資訊中心資深研究員華昌宜認為，事實上，國內早就有以房養老的案例；例如：子女奉養父母，父母把房子留給子女，即是另類的以房養老制度。

以房養老三方案

逆向抵押貸款：銀行接受老人以房抵押貸款，老人可獲取生活零用金，但銀行並沒有取得房地產。

售後租回年金屋：以保險公司為主體，由保險公司購買老人房產，付給老人年金，由老人租回居住。

社會照護服務方案：以社福機構為主體，由社福機構透過貸款或信託方式取得老人資產，再提供照護服務給老人。台灣已有伊甸社會福利基金會辦理。

2010-07-19 01:16 工商時報 記者薛翔之／台北報導
 
以房養老規劃方案
 
　　「以房養老」的反向房貸措施，決定民國101年起上路。據內政部規劃，申請條件是65歲以上的單身（含喪偶）老人，根據申辦時的年紀，給予5-6成貸款成數，越年長成數越高，補助方式分為2種，1種是所有金額按月給付，另1種則是先領取一定比率（例如：總額的2成），其餘再按月支付，領取年限最長為20年。

　以房養老已定位為社會福利措施，非商業化性質，因此相關部會討論後敲定，民國101年首年試辦時，財源將由財政部的公益彩券回饋金，先撥出1億元支應，之後將再視中央和地方政府財源，及實際執行規模再做調整。

　據了解，這項由內政部主導、經建會彙總協調的以房養老措施，最近密集進行跨部會的討論；原本希望民國100年開辦的構想，為求配套措施更完備，將改於民國101年推出，主要根據銀行公會提出，參酌美國的公益型做法為草本進行討論，沒有太大疑慮，並敲定是「政府出資、銀行代辦撥款」的作法。

　在申請門檻方面，必須是單身（含喪偶）老人，且年滿65歲，房屋自住。至於是否一定須坐落在都會區的不動產，因定義較為困難，尚未定案；另外，具有繼承問題（有子女）者，是否無法申請，目前各部會仍在研究中。

　貸款成數也根據年齡而有所不同。滿65歲未達70歲者，撥款金額房屋價值的5成；滿70歲未達75歲，為房價5成5，逾75歲者，則可貸6成。

　撥款方式也有不同的區分，可以選擇按月支付，或先行領取一固定比例的金額後，再按月給付。

　據悉，美國做法還設計一次全部支付，但財經部會不列入考量，因為如此一來形同出售不動產，不具有照顧老人的作用。同時這項方案，也設計了急用金的機制，若是因急用需要資金，可提出申請，次數原則以2次為限。

　支付年限上，初步敲定最長為20年，會根據老人申請時的年紀，加以調整，包括：5年、10年、15年都是選項。官員表示，畢竟年限越長，每月支付的金額就越少，金額若是過低，每月甚至低於1萬元，恐怕無法支應一名老人的日常生活所需；因此才設定上限。

【聯合報╱記者羅兩莎／台北報導】 2009.11.27 09:25 am 
 
台灣的「以房養老」政策輪廓初步成形了。銀行公會昨天通過「以房養老」（反向抵押貸款）建議規劃方案，適用對象不設排富條款、不限定收入情況，只要年滿六十五歲、名下有不動產即可申貸。
 
聯合報／提供

六十五歲以上民眾最少可貸到房屋價值的五成，等老人過世後再由銀行處分抵押的不動產。

銀行公會建議，將來承辦機構，由政府指定銀行或保險公司，借款人資格應符合現在法定退休年齡（六十五歲以上）；房屋也應以坐落都會區為原則，屋況須良好，並由貸款人自住，沒有出租或營業。

銀行公會將把建議案呈報金管會研究，由金管會形成政策，並提出修法方案。

銀行公會建議，「以房養老」方案分成「公益型」與「非公益型」兩種，公益型方案由政府推動，須先修改民法和銀行法。非公益型由各金融機構自行研究、開辦，政府應提供銀行可減免營業稅、營所稅等優惠，提高辦理意願。

有關「公益型」的作法，公會建議，借款成數依借款人年齡計算，年齡愈高可貸成數也愈高，例如六十五歲到七十歲可以貸五成，七十到七十五歲可貸五成五，七十五歲以上則可貸六成。借款利率按銀行指數型房貸指標利率或中華郵政公司兩年期定儲利率固定加碼計息。

至於當借款人過世或永久搬離房屋時，參考國外作法，如果借款本息及費用超過房屋價值，金融機構不能向借款人求償；但為顧及政府財務風險，建議仿效美國收取貸款保證費。

銀行公會報告指出，「以房養老」不是單純的金融貸款，而是社會政策工具，參考國外成功經驗，應由政府主導介入，提供資金預算及配套保障措施，才能保障借貸雙方權益。

但銀行公會強調，「以房養老」在國外雖有成功模式，但也不乏失敗案例或處於摸索階段，例如英國就因經濟衰退及股災，造成許多退休老人負債累累。

【經濟日報╱張金鶚】 2009.11.25 03:19 am
  
依據行政院主計處（2008）所發布的「中老年狀況調查」報告，台灣45至64歲中高齡者中，有約388萬人已經規劃好養老的經濟來源，他們所規劃好的經濟來源前三名依次為「本人及配偶退休金（占31.40%）」、「儲蓄（20.31%）」、「子女奉養（19.82%）」。這些數據所反映出的資訊是：「退休金」、「儲蓄」、「子女奉養」是老人經濟生活獲得保障的重要收入來源。但是，並非每個老人都能享有「退休金」的福利，或有足夠的存款可供老年花用，也不是每個老人都有「孝順的子女」願意奉養年邁的父母親。

事實上，該調查報告顯示約有190萬人尚未準備好養老的規劃，而這些人有較高的比率屬於教育程度較低、失業者或未婚者。你，是否已經準備好養老的經濟來源？

若個人或家庭尚未準備好，國家社會體系是否有能力提供足夠的保障？台灣目前高齡人口比率為10%，超過聯合國定義的7%門檻，已屬於「老人國」；台灣每名婦女生育數僅為1.2，位居世界各國之末。依據經建會的推估，台灣未來老年人口將有300萬~700萬人。

在老年人口激增，而生育率低甚至仍逐年下降的事實下，年輕人要扶養的老人數太多，在目前政府財政已顯吃緊的狀況下，未來依靠工作人口繳稅來支應的社會福利與公共設施，都恐有捉襟見肘、財源匱乏的窘境，又遑論提供老人足夠的經濟保障？

「以房養老」為解決策略之一。以房養老的想法，美國在1980年代就已經提出，在美國主要所採行的是「逆向抵押貸款（Reverse Mortgage，RM）」方案。此方案為擁有房屋的老年人，將自己的房屋抵押給金融機構，該機構對於老年人的年齡、房屋價值及市場上利率來綜合判斷決定貸款金額，而老年人可以從逆向抵押貸款中得到養老基金且可在宅老化。

相較其他國家，台灣更具推行「逆向抵押貸款」方案的有利條件。第一、台灣的房屋自有率高，約為九成，使得台灣有較高比率的老年人口適用此方案；第二、台灣土地價值較高，若將台灣的房地產價值拆成土地和房屋價值，則土地和房屋價值的比例約為7比3，依據過去經驗，土地增值的部分高於房屋折舊，使得台灣的房地產相對跌價風險較小，放款機構承擔負淨值的風險也較低。第三、傳統價值觀下老年人較不願意搬去安養中心居住，此方案不但可以提供其在宅老化，還可以提供其零用金來支付日常支出及醫療支出等。

「以房養老」為概念上的說法，實際操作的機制可有多種。除了引進美國「逆向抵押貸款」方案之外，在台灣現有社會環境與法令制度下，可操作的機制還有「售後租回年金屋」、「社會照護方案」等方案。

「售後租回年金屋」方案的基本概念為，老年人出售房屋給保險公司並租回居住，由保險公司負責房屋管理維護並支付年金予老年人。「社會照護服務」方案的想法則以社會福利機構為受理單位，依房屋所有權以贈與或信託方式移轉，進一步細分為二方式：贈與方式為房屋贈與給社會福利機構（NGO）團體，由社會福利團體提供老年人照護服務，並可利用貸款方式來取得服務所需的資金；信託方式則是老年人與信託機構成立信託契約，並指定受益人為社會福利機構，以信託契約規範社會福利機構的服務項目內容，保障雙方權益。

「以房養老」制度的推行，應列為政府因應未來老年化社會的必要政策。此政策對各方都有益處，對老人而言，可自給自足的住在自己的房子內有尊嚴的生活；對政府而言，未來老年人口大幅增加之下，社會上所以需支付的老年人福利津貼也會相對倍增，此方案可以協助老年人先運用自己的資產取得生活所需的費用，減輕政府的社會福利財務支出；對於相關業者（如銀行、保險公司等），可以增加業務量及促進資金流動，且對於各個產業的活絡也有幫助（增加業務量）；對老年人的子女而言，也可減少財務負擔壓力。

（作者是政治大學地政系特聘教授）

【經濟日報╱林祖嘉】 2009.10.07 03:23 am 
 
最近「以房養老」成為一個熱門話題，行政院也有意研析，看看是不是有可能在台灣實施。其實美國早在1989年就開始施行「逆抵押」（reverse mortgage），到2007年底大約已經39萬個抵押的案例。

所謂「逆抵押」是老年人生前把房子抵押給銀行，然後每個月可以拿到一筆固定的金額，直到死亡；這也是一種所謂「以房養老」的觀念。但是，要特別說明的是，此種把房子抵押給銀行，以交換在有生之間每個月可以拿到一筆固定生活費的做法，在美國是一個純粹的經濟行為，與社會保險沒有任何關係。現在國內似乎有些人士想要把此種觀念與社會保險相結合，由於其中可能產生的執行成本很高，加上台灣人民的消費習慣與美國大不相同，所以「以房養老」的想法在台灣可能並不容易實施。

其實，如果一位老年的擁屋者可以把他的房子賣掉，把得到的錢存到銀行，然後以分期的方式，在未來20年或30年之間，每個月可以拿到一筆錢，當做生活費使用，這就是一個簡單的年金觀念。那麼老年人為什麼不直接把房子賣掉，而要用「逆抵押」的方式，把房子抵押給銀行，然後每個月得到一筆固定的資金，直到死亡為止。其中的好處在那裡呢？

這其中有兩個最大的好處，一個是因為人的餘命有多長很難估算，所以把房子抵押給銀行以後，就可以保證每個月都可以拿到錢，直到死亡，所以採用逆抵押的人不必再擔心未來沒有錢可以用的情形，所以逆抵押有保險的功能在內。另外一個更重要的原因是，雖然把房子抵押給銀行，但是房子的所有人仍然能夠住在這一棟房子裡。

這對於老年人是很重要的，因為老年人通常比較不願意搬遷。所以，「逆抵押」一方面可以使老年人在年老時可以先花費他所擁有的住宅資產，同時又不必擔心需要被迫搬遷，這可以說是逆抵押最大的好處。

然而，為了提供上述的服務，銀行所需付出的成本是什麼呢？首先，因為銀行何時可以拿到房子是一個未知數，所以如何來決定最合適的抵押價格呢？尤其是這棟房子在交屋時可能已經是最初訂定合約的十年或20年之後了，銀行與借款人如何在訂約時知道十年或20年之後該棟房子的價格呢？其次，由於銀行無法確知老年人何時死亡，如果抵押人活的愈久，銀行必須支付的金額就愈多，銀行必須承擔相當大的風險。

所以，通常銀行在抵押放款時就會大幅降低放款的金額，以降低風險。第三，在抵押人往生之後，銀行拿到這一棟房子，還必須個別加以處理，這其中又會產生相當多的費用。

以美國的經驗來看，既使雙方同意了房屋的未來價值，但是銀行願意放款的金額大約只有房價的六成左右。換言之，其中四成是要做為銀行提供保險的成本，這是一個相當高的成本，台灣的老年擁屋者會接受嗎？

另外一個美國人民與台灣人民習慣上最大的不同是，美國人總是希望可以多花一些錢，最好在生前就能把所有的錢都花玩，並不會很想把錢留給下一代，所以他們會在生前就把房子抵押，以便拿到現金供自已使用。

但是，台灣的老年人總是希望留一些遺產給下一代，以改善下一代的生活，所以這種生前會把房子抵押成現金供自己使用的台灣人，可能不會太多。

最後我們要說的是，「逆抵押」是一種活化資產的做法，如果在經營成本考量下是可以進行的，我們相信銀行自然就會去提供這種金融產品。但是，這與社會保險是完全兩碼子的事，而且有房子可供抵押的人通常不會是所得的弱勢者，所以政府也並不一定需要特別的去照顧他們。其實，我們政府現在正在大力推動的國民年金，保證讓每一個國人在老年時拿到一筆維持生活的費用，這就是最好的社會福利制度。至於「以房養老」的想法，最好的方式就是交給金融體系自行去分析市場的可行性吧！

（作者是政治大學經濟系教授 ）

【聯合晚報╱社論】 2009.09.30 02:29 pm 
 
為了照顧一些「窮得只剩下房子」高齡族群，金管會有意主導跨部會合作，推動「反向抵押貸款」，讓老人可以拿房子做抵押，從銀行領取現金，俟往生或永久搬離後，銀行再處分擔保品。此事已展開政策規畫，預計一年後試辦。由於政策立意甚佳，一提出就引起銀髮族熱烈回響，很多人甚至直接要向陳?主委道謝。但最終能不能順利推動，還有待各種條件配合。

事實上，較早之前，衛生署長楊志良就率先提出過「以房養老」的構想。這雖然不是衛生署主管的業務，但擴大而言，與老年醫護和社會福利都有所關聯。或許是國外類似制度推行的先例，從衛生署到金管會陸續釋出同樣的政策風向球，民眾反應也顯現確實有此需求。

由於包括美、英、法、加、澳等國都已推行此一制度，在台灣已邁向高齡化社會的此刻，進行規畫實屬必要。有不少銀髮族，沒有足夠現金渡日，但又因為擁有高價房產，可能連申領中低收入或敬老福利的生活津貼的資格都沒有。現在，如果新的政策機制建立，對這些「窮得只剩房子」的老人而言，的確是一項福音。

當然，既曰「反向」，首先就要逆轉社會已經習慣的幾個觀念和做法。為了定期向銀行領取現金花用，必須先將房子的產權轉讓給銀行，在觀念上是否為多數老人接受，恐怕還有待觀察。有些子女如果具有等著繼承房產的想法，可能也是一種阻力。以國外經驗和現行制度來看，承做的銀行相關業者，要等待不確定的長期之後才能處分房產，風險不小，所以至今台灣的銀行對此反應保守。而是否政府擔保等問題，更涉及社會福利範圍，這些技術性層面也要一併考量。

台灣已是高齡化社會，從前任閣揆劉兆玄提出的老人長期照護保險，到這次的反向抵押貸款，都是老人養護政策的一部分。基本的重點在於，老年人並非全然是社會的負擔，從房產處理到銀髮族生活商機，都可能在適當的制度下，讓老年人和相關業者同蒙其利，政府應協助負起統籌規畫的責任。

2009-09-30 中國時報 【張金鶚、袁淑湄】

    　為使老年人有足夠的金額繳納健保費，近日衛生署署長楊志良提出住宅逆向抵押貸款的概念，此概念在不動產學術界討論已久且廣受支持。金管會主委陳?也表示，將效法歐美，研擬房屋逆向抵押貸款制度。在人口日漸老化的台灣社會，此一概念立刻引發大家關注。

    　逆向（年金）抵押貸款是金融機構實行的一種房地產抵押貸款方式，它將老年人的房產權益轉為老人在有生之年的消費資金，由於老人每月可取得由金融機構發給的現金，型式上類似「老人年金」，因此，此類房屋也稱為「年金屋」。

    　美國對於住宅逆向（年金）抵押貸款已經有相當成熟的實施經驗。適用此機制的申請者為年紀超過六十二歲的屋主，其可依據持有的房屋價值向金融機構進行抵押貸款，核貸通過後，屋主可選擇一次獲得現金、每月獲得現金或兩者混合；房屋借款與年金的契約終止日是在借款人賣掉房屋、死亡或借款人在其他住所居住超過一年。若借款人賣掉房屋，出售房屋的價金高於原貸款金額，差額仍屬借款人所有；若出售房屋價金低於貸款金額，金融機構不得向借款人或其子女追討。依據美國住宅與都市發展部所公布的數據，截至二○○八年全美已有超過十一萬件的實施案例。

    　台灣的住宅自有率相當高，可是當前現象是，很多老年人擁有房地產卻沒有現金可供生活，往往需要向子女索取生活費用，若子女不孝，就可能在索討生活費過程中，引發許多口角；而老年人死亡後，房地產卻由子女繼承，由子女享有老年人奮鬥一輩子的財富，而老年人生前卻難以有尊嚴地向子女索取生活費。逆向（年金）抵押貸款機制則讓老年人提供「在宅老化」，且活得有尊嚴的機會。

    　例如若六十五歲老年人擁有一間價值五百萬元的房子，以貸款成數六成估算，可貸得的金額為三百萬元，以台灣平均餘命七十九歲估算，以年利率二％初估，至死亡之前，該老年人每月可領得金額約為二萬元。若老人能有穩定的現金收入，則可以不需向子女索討生活費。

    　台灣可實行的機制除了運用上述「抵押貸款」的概念之外，亦可採用另一種「淨現值為零」的觀念。其作法為老年人將其持有的房地產賣給保險公司，但是老年人再向保險公司承租原來住宅（類似商用不動產常用的「售後租回（Sale and Lease Back）」機制），因此無須搬遷，反而可由保險公司負責住宅的維修與管理，減輕老年人因年邁無力維修住宅的麻煩，此外，保險公司每月再提供給老年人扣除租金後的現金做為生活費。

    　以上述相同例子說明，保險公司以五百萬價金購得住宅後，假設以租金為一萬四千元出租給原老年人，則該六十五歲老年人每月扣除租金後，可領得的每月現金約為二萬元；在此機制下，老年人無須負擔管理維護費用，以及未來住宅買賣的賺賠風險。

    　我們認為推動此逆向（年金）抵押貸款機制，可使市場多一種金融產品，並且台灣社會固有的「養兒防老」想法，某種程度可改變為「以房養老」。再者，隨著台灣社會特有的高住宅自有率、生育率低、老年化社會，此機制應相當適合當前推動的政策。實施此機制仍須注意配套措施，應建立完善房屋估價制度及市場轉讓環境和制度，建立政府、保險公司、銀行共同合作的保險體系。（張金鶚為政治大學地政系特聘教授，袁淑湄為政治大學地政系博士生）

【聯合報╱記者楊湘鈞／台北報導】 2009.09.30 02:45 am 
 
「以房養老」政策邁出第一步。行政院長吳敦義昨天表示，這是創新的金融衍生性商品，因與貸款愈還愈少相反，是愈借愈多，銀行會認為有一定風險，要有完整配套，他現在不能表示支持與否，但行政院會在一年內完成政策可行性評估。

金管會主委陳?日前表示將研究國外推動的「反向抵押貸款」，也就是「以房養老」、以房屋貸款作為養老金。立委黃昭順昨天詢問吳敦義是否知此政策。吳敦義回答，這應是反向房貸制度，他大致了解。

黃昭順追問，需要多少時間，金管會主委陳?說，此案原列於內政部的老年安養方案內，原預計以三年研究可行性，但他希望會同其他部會加速推動，但「一年以上的時間是需要的」。至於開辦經費，陳←表示，應不會很大。

【聯合報╱王健安／暨南大學財務金融系副教授（投縣埔里）】 2009.09.29 04:06 am 
 
衛生署長楊志良提出分期賣房子的養老新點子後，報載金管會主委陳沖有積極回應，經建會主委蔡勳雄卻似有所保留。

其實先進國家早有一種「反向抵押貸款」，甚至在香港、新加坡與對岸大陸有一種叫「倒按揭」制度，都是落實這種概念的商品。上述「反向」或「倒」指的都是與一般貸款觀念「按期還錢給銀行」相反；將房子抵押給銀行，銀行會按期付你錢，而銀行圖的是當事人過世後，取得房屋所有權來處分獲利。

台灣若要實施這個點子，有一些利基與考量，利基是從住宅自有率與價值來看。根據經建會住宅與都市發展處的資料，二○○四年台灣該比率為百分之八十六點六，遠高已實施「反向抵押貸款」制度之澳洲、美、加、英等先進國家。

再者，根據內政部二○○四年統計，屬於實質資產的房地產，佔一般家庭總資產價值的百分之四十以上；但六十五歲以上老人經濟來源卻以「子女（含媳婿）奉養」最高（百分之五十三點三七），「政府救助或津貼」次之，「自己退休金」（撫卹或保險給付）殿後。可見台灣老人的經濟自主來源偏低，卻多擁有自宅，因此如何將自有的房地產轉化為醫療、消費的來源，並降低政府退休金的負債壓力，是實施該制度的利基。

相對地，最大的考量是「文化背景」的問題，中國人普遍有將不動產留給後代子孫的習慣，因此能接受「以房養老」的家庭，可能偏向無子女、子女收入高的老人。再者，這種商品某種程度是「與死神對賭的遊戲」，銀行當然希望對方早日駕鶴西歸，因此除有「賺死人錢」道德層面的爭議外，也有法律上存在是否會導致「道德風險」的爭議，如蓄意謀殺原買主（「生死保單貼現」亦存在相同問題）。

最後，在金融海嘯後，監理機關與一般人對金融創新商品避之唯恐不及，加上實施「反向抵押貸款」需配套的法律規範不少，要真正上路，上述考量仍須進一步釐清。

【聯合報╱記者陳曼儂／台北報導】 2009.09.29 03:18 am 
 
金管會、衛生署倡導「以房養老」制度，但新任經建會主委蔡勳雄對此制度語帶保留，認為台灣人不是每個人都有房子可以拿來養老，因此還是推動「社會保險」最重要。

不過蔡勳雄強調，「我不是不贊成」，只是認為這個政策應只是社會福利的其中一個選項，經建會立場是希望每個退休後都能有穩定收入，所以應該將主力放在國民年金等社會保險體制。