2008-11-30 中國時報 【張金鶚、袁淑湄】

    　行政院日前與房地產業者會談後，立即提出八大救房市措施，包括延長建照兩年、簡化都市更新、降低外資門檻、銀行局成立窗口供建商和銀行協商房貸等。政府似乎認為目前已是拯救房市時機，其政策正當性乃建立在以下論點：房地產為火車頭產業，救了房地產自可帶動台灣經濟發展；各國都在救房市，台灣亦當不落人後；透過放寬房貸政策，可達到協助消費者購屋的美意。

    　然而，房地產業是否扮演台灣產業的火車頭？各國拯救房市的背景是否與台灣相同？增加購屋需求是否為當前合適的政策目標？答案若為否，則政府在當前房價下修壓力才剛要浮現之時，立即以政策支撐房價，並放寬貸款政策鼓勵消費者購屋，恐有政府與房地產業者聯手，將購屋者財富和銀行資金，轉移予部分經營體質不良的房地產業者之疑慮。

    　房市不振之因在於房價過高。消費者負擔不起過高的房價，特別在台北都會區，有行無市的結果是房地產成交量減少、房價信心分數下滑。依據剛發布的九十七年第三季的住宅需求動向調查，全國房價所得比為七．四、台北市房價所得比為九．五，有約八成的購屋者認為本季及未來一年房價應該會下跌；但是以台北縣新屋房價為例，第三季房價不僅沒有下跌，反而還略為增加。相較於台灣，美國政府出手拯救房地產的背景是，美國購屋者房價負擔比例遠低於台灣，其房價所得比約為三至四，而相較於一年前，美國房價已持續下降二成，住宅交易量卻遲不見起色，且大量法拍屋出現，次貸風暴使民眾不敢且無力購屋、銀行也不敢貸款，市場調節機制已經失靈。

    　沒有人樂見房市不振。房地產業者賺不到錢、消費者買不起房子、政府抽不到稅，經濟也受到影響。我們認為面對這個現象，政府、產業、消費者三贏的共同目標是，讓過高的房價自然下修，回歸至合理房價；而合理房價水準應以國家經濟成長及人民所得為基礎，根據學界較嚴謹估算，台北房地產價格約有三八％的泡沫，房價下跌三成應不為過。因此，產業界或可同意將以往過高的房價向下修正至合理水準，此是市場調整的必然法則；購屋者應注意房價是否可以負擔，若否，則需面對房貸壓力沈重，或投資化為煙雲之風險；政府應在市場失靈時介入以健全市場機制，而市場健全之關鍵是將資訊透明化，若非市場失靈，政府實不應以政策來延緩房價下跌時間。

    　房價剛面臨下跌壓力，政府立即實施救房政策，恐延緩產業景氣自然復甦時間，全民皆輸。從各項領先指標及總體經濟因素觀察，即使短期內房價撐住不跌，長期房價水準終會回歸至合理範圍。此外，救房政策一方面使建商得以高價維持一段時間，另一方面透過放寬房貸政策，鼓勵消費者在高價的這段時間，以較低的自有資金及利息，進場購買房地產。這個作法短期內雖可維持買氣，使部分建商不至於面臨立即倒閉的壓力，但是，當房價開始下跌，辛苦攢了半輩子積蓄買了一棟房子的消費者，不僅負擔著沈重的房貸壓力，且以優惠房貸所省下的利息，抵不過房價微幅下跌所造成的資產縮水；又或者當房價繼續下跌，消費者無力償還貸款，銀行接手不動產抵押品，認列呆帳，銀行承受房價下跌的損失。

    　政府目前提出救房市措施的正當性不足。根據學界長期研究，並無證據顯示房地產扮演火車頭工業角色；美國拯救房市的背景為房價已跌至谷底，而台灣特別是台北都會區，房價仍相當不合理，房價所得比偏高；放寬貸款政策以增加需求，恐造成消費者、銀行未來蒙受損失。日前政院與房地產業者會面後，卻立即提出八大救房市措施，我們不禁疑惑這些政策究竟救了誰？

    　（張金鶚為政治大學地政系教授、袁淑湄為政治大學地研所博士生）

經濟日報 記者黃啟菱、蘇秀慧  2008-11-26 
 
行政院為拯救房市，25日釋出八大利多，以寬鬆金融政策最受業界與消費者關注。金管會銀行局將成立單一窗口，協商放寬房屋貸款事宜；並擬由經濟部中小企業信用保證基金擔保、讓銀行提高預售屋的貸款成數至八成。行政院並將在年底前提出振興房地產方案。

建商公會全聯會名譽理事長、遠雄集團董事長趙藤雄說：「台灣房市最壞的時機已過，在相關措施實施後，明年國內房市就可恢復穩定、開始成長。」

台北市建商公會理事長吳寶田則說，目前銀行對房貸放款成數下滑，對房價的預估值也偏低，若有統一協調窗口，可獲得實質改善，增加民眾信心與購屋能力，有助健全房市發展。

行政院25日也同意建商取得建築執照後，可展延建築期限兩年。元利建設總經理蔡建生說，景氣有好有壞，建照展延可讓建商面對景氣變化時，推案策略更加靈活。

行政院長劉兆玄25日與建築業者座談，討論振興房市方案，財政部、內政部、環保署、營建署、工程會、金管會與中央銀行等單位都派代表出席；與會業者有趙藤雄、吳寶田、蔡建生、建商公會全聯會監事會召集人林敏雄等人。業者共提出14項建言，最後達成八項共識、六項研究案。

行政院25日也放寬投資移民門檻由3,000萬元降為1,500萬元，以增加市場需求面；加快都市更新腳步，將都市更新業者如規劃設計、整合業者等納入投資抵減適用範圍，得按其投資總額20%範圍內抵減營所稅。財政部將修訂相關辦法。

對於建商要求鬆綁陸資來台購屋限制，劉揆表示，這是既定政策，會指示陸委會、內政部等儘速推動。工程會主委范良銹則說，鬆綁陸資來台購屋，將以放寬審查資金來源及在台居住時間考量。行政院並決定成立「建築開發業協調會報」，由范良銹擔任召集人，定期與建築開發業溝通。

業者建議取消房屋買賣契稅與印花稅，以及提高所得稅購屋利息扣除額等，財政部次長張盛和說，明年將推出「綠色稅制」，可一併考量。劉揆指示，將納入賦改會討論。

行政院長劉兆玄25日與建築業者討論振興房市方案，業者提出的14項建言中，有六項列入研究案。台北市建商公會理事長吳寶田指出，其中鬆綁陸資來台購屋限制、海外所得免稅等兩項建議，可為台灣房市帶來資金動能，有利房市發展，呼籲政府儘速推動。

25日與行政院未達成共識的還包括：取消房屋交易契稅與印花稅、提高所得稅購屋利息扣除額、電梯管道間免計入容積空間、成立交通建設部等。

吳寶田認為，開放陸資來台購置不動產，可讓國內房市氣氛轉佳。戴德梁行總經理顏炳立也說，台灣房市目前是供給大於需求，買氣很弱，若能開放陸資來台，對提振房市景氣會較直接。

救房市》張金鶚：降價才是關鍵

行政院25日祭出八大措施救房市。政大地政系教授張金鶚表示，關鍵仍在房價，房價不降，民眾買不起，房市怎會好？戴德梁行總經理顏炳立也指出，房價未修正，買氣自然不佳；他說：「八大措施並非猛藥，只是讓建商感覺舒服一點、延長喘息的時間。」

張金鶚強調，政府這些動作會使市場訊息不清楚，消費者也許會錯判情勢。這波房市不景氣需要三至五年才能恢復，政府一再釋出利多，只會讓房市不景氣的時間拉長。

張金鶚說，經濟情勢不佳、民眾所得未增加、失業率不斷飆升，加上房價沒有降下來，只是議價空間變大，自然無法刺激買氣。他認為，業界要政府救市而不自救，未免說不過去，政府也應聽聽消費者的心聲。張金鶚認為，產業界自救可從兩方面下手，第一是降價、現在可以少賺一點；第二是提高服務，例如加強售後服務、提供裝潢與家具補貼等。

顏炳立指出，現在房市問題是房價高、需求弱，購屋者沒錢買房，即使貸款成數拉高、利率壓低，也沒有太大用處，只是延長建商喘息的時間。他說：「大家都覺得房價必定會下修，但現在房價卻遲遲沒有鬆動，怎麼會有人買？」

住商不動產董事總經理陳錫琮表示，依照目前市況，銀行是否願意放寬授信、提高貸款成數，仍是未定之天；即使真的釋出利多，但購屋者是否有能力購屋，也都是未知數。

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【聯合報╱徐宗慶／公（北縣新店)】 2008.11.27 02:49 am 
 
行政院將推出挽救房地產方案，以免建築業在金融海嘯中滅頂。建築業是不動產相關行業的根本，且從業人員眾多，一旦有營造公司倒閉，必然衝擊其他不動產相關行業，加深房市不景氣連鎖反應，實有紓困的必要；惟仍應規劃其他配套措施，避免淪為只救財團不顧平民百姓。

例如ＡＩＧ集團在獲得美國財政部的紓困援助後，經營高層竟去奢華度假，引起美國納稅人極度不滿。而現在的房價高得不合理，建商理應獲利豐厚，卻告訴政府需要援助，這實在殊難想像。所以建商要紓困，政府便應要求其配合大幅度降低房價；否則一旦有建商倒閉，房市也會出現破壞性的跌價，那不如讓政府別救房地產，民眾反而有便宜的房子可買。

另如美國三大車廠，公司經營高層顢頇無能卻坐擁高薪，也提不出公司自救或改造的可行方案，致使紓困案難以過關。這一波房市的不景氣並非短時間內突然發生的，早在去年初就有學者警告房市即將反轉，但建商卻貪圖高房價的暴利，未做好妥善的風險控管。因此，各家建商需要政府援助，就必須提出公司自救或改造的可行方案，否則不如不救，以免紓困後仍難逃倒閉的命運；畢竟政府資源有限，而這波景氣寒冬還不知要持續多久，資源也要妥善運用才是。

【聯合報╱記者陳培思╱台北報導】 2008.11.26 03:15 am 
 
政治大學地政系教授張金鶚表示，關鍵仍在房價，房價不降，民眾買不起，房市怎會好？學者指出，政府救房市政策，只是拉長房市不景氣的時間。

建築龍頭遠雄集團董事長趙藤雄肯定政府大力祭出措施救房市，認為政府相當有誠意；展延建照讓建商不用急著推案，可以維持市場供需平衡。

中華民國建商公會全聯會常務理事王應傑，展延建照可以舒緩斷頭的賣壓，也可以讓建商推案更有彈性，資金更靈活運用，能夠應付市場景氣變化，穩定金融。

行政院指示金管會銀行局成立單一窗口協商房貸，但大部分房地產業者認為，貸款成數才是關鍵。建商公會希望政府成立信用保證基金，補貼過去預售屋分戶貸款額度八成，現在銀行放貸可能緊縮到七成，但這部分政府還在研議中。

政治大學地政系教授張金鶚強調，政府要救房地產業也是理所當然；但重點是建築業沒有誠意自救，只期望政府出手。

但也有學者持中庸的看法，淡江大學產經系副教授認為，整個大環境情況不佳，已經禁不起任何一個產業再崩盤，政府能提出利多，至少可以防止情況再繼續惡化。

直言集》不能垮的產業 建商也該自救
 
【聯合報╱記者 陳培思】 2008.11.26 03:15 am 
 
行政院長劉兆玄推出八政策「救房市」，建商一片叫好；卻引來銀行和學者反對，要求建商應先「自救」，降低房價拚買氣。

到底政府該不該救房市？房地產是火車頭產業，從營造、建築等大企業，小到裝潢、水電、木土、瓷磚、水泥、家具、廣告、銷售人員等等，相關就業人口高達一百萬人以上，並非單一建商本身而已；房地產業攸關這麼龐大的就業人口和產值，一旦倒閉引起連鎖效應，對台灣總體經濟的衝擊將十分嚴重。

不單政府禁不起房地產倒閉風暴，連民間也無法眼睜睜讓房地產市場崩盤，因為攸關台灣經濟發展以及百萬就業人口的生計，甚至將讓經濟問題演變成更嚴重的社會問題。

另外，民國九十一年房市也面臨一波景氣循環的低谷，結果建商倒閉、或把爛攤子丟給銀行業，累積了高達一點四兆元的銀行業不良債權，還是由政府撥出部分營業稅收讓銀行業打銷呆帳，其實都是全民埋單。救房市，也等於救銀行業。

面對這一波全球經濟不景氣衝擊，平常奉行的經驗法則和經濟學理論突然都失靈，美國、歐洲等大國也看不到什麼具體有效的政策辦法，都只能求先穩住陣腳，讓情況盡量不要再惡化。台灣也不例外，只讓體質不好的業者先被淘汰，但盡可能避免短時間大量企業連鎖倒閉，以求讓不景氣的傷害降到最小。

不過，誠如學者和銀行業所言，建商本身也應拿出「自救」的誠意。因為任何紓困、救市政策都只是一時，建商如果不依照市場機制降低房價，無法獲得民眾的認同，消費者縮手不買，房市還是救不起來。