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買銀拍屋 小心吃悶虧
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星火
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梁任瑋

房地產行情走高,很多人對銀行承受的不良債權擔保品—比市價便宜的房子感興趣,但在「銀拍屋」交易過程中,如何確保權益,仍是一門學問。

一般民眾選擇銀拍屋或法拍屋時,都認為「銀拍屋」比較有保障,原因在於銀拍屋對標的物所有權劃分較清楚,且無點交與否的問題,還可以事先看屋,對標的物能有充分的了解。

可是,很多人或許不知道,在尋求銀拍屋過程中,仍暗藏著不為人知的陷阱,可能因為一時的疏忽而進退兩難,不得不慎。下列這個案例,值得參考。

某甲銀行出售債務人無法清償的房屋,也就是一般所謂的「銀拍屋」,買方透過仲介公司先看好房子,並與仲介簽定「買賣要約書」,談妥支付300萬元斡旋金,寫明不動產買賣價款是3,500萬元,且不得為違章建築。

等仲介公司通知買方,銀行同意這項購買條件後成交,之前支付的300萬元斡旋金,則轉為定金。

不料,雙方依前述條件簽訂不動產買賣契約後,買方調閱建物使用執照,才發現一樓原設計為停車位區域,卻變更為住屋客廳,由於一樓客廳已經是違章建築,而提出訴訟。

由於某甲銀行聲稱未收到仲介所轉送的要約書,所以僅依不動產買賣契約書條文所訂「現況交屋」部分負責。最後,法院判決買方應事先查閱建物使用執照,並自行檢閱建物,認定是買方的嚴重疏失,銀行不須擔負瑕疵擔保責任。

但因銀拍屋在買賣中出現的漏洞,購屋者與銀行或營業員在專業知識上的落差,案例中雖判定銀行無須擔負擔保責任,不過,如果碰到銀行與仲介掛勾,損失的還是消費者權益。

北區房屋首席總經理彭培業說,雖然所謂的「銀拍屋」是銀行承受債務人的不良債權抵押物,在實務上銀行出售時,通常都會聲明「依現況交屋」,購屋者宜在購買前就應有此認知。

但若銀行將所承受的不動產,委託不動產經紀業銷售,就必須受到「不動產經紀業管理條例」的相關規範。

例如,依照不動產經紀人條例第22條規定,透過仲介買屋,應該製作「不動產說明書」,且須經賣方、買方及不動產經紀人簽章確認。

其次,不動產說明書視為租賃或買賣契約書的一部分,並在第23條規定,經紀人員在執行業務過程中,應以不動產說明書向與委託人交易的相對人解說。

而前述某甲銀行案例中,買方已在買賣要約書中載明「不得為違章建築」。因此,仲介違反第21條第1項第5款,應處6萬元以上30萬元以下罰鍰;另違反第25條規定,應予申誡。

焦點回到消費者,購屋是人生大事,購買銀拍屋時,一定要事前多做準備,調閱使用執照竣工圖,以免吃悶虧,就算價格讓您心動,還是要實地查看週遭環境、建材及設備、屋內格局、車位、產權等現況,或現場有無被占用等情形,以免權益受損。


【2006-07-08/經濟日報/C2版/房市裝潢】

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