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拍賣屋搶手 撿便宜要果斷
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星火
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筆記阿本

拍定率創新高 待拍物件減少 搶標時先評估還款能力
記者林韋任/台北報導

法拍市場競爭激烈,全台第一季法拍屋拍定率創六年新高;供給也下跌,第一季全台待拍案件比去年同期減少1萬3000件。房地產業者預期,第二季拍次將下降,等不到3拍就有人搶著要,想撿便宜要夠果斷。

法拍市場持續增溫

永慶房屋經理陳韻如表示,雖然台股未脫盤整格局,但第二季中古屋市場已恢復熱度,多數人對房價抱持上漲的期待,她認為法拍屋市場熱度也會跟著增溫,預期第二季法拍屋市場的買賣量還是會維持在第一季的水準。

但陳韻如提醒,投資人要留意拍次下降的趨勢,由於房市好轉,在正常市場就可以完成交易,不用進入二級市場拍賣;加上景氣好轉,民眾還款能力變強,都使得待拍件數減少,法拍屋更為搶手。以前平均拍次是3.8拍,第二季以後預期將降到3拍以下,換句話說,不用到3拍就有人搶著要。

北市法拍屋最搶手

台灣金融資產服務公司不動產估價師蕭麗敏表示,去年下半年起釋出的法拍物件變少,尤其台北市的法拍屋較中南部搶手,「一拍、二拍就拍掉了」,除非房子本身條件很不好,比如屋齡老舊、交通不便、附近有嫌惡設施等。

蕭麗敏說,最近常看到的是同一個社區中有大批戶數釋出,主要是因為建商財務問題留下來的餘屋,變成銀行的抵押品,消費者可以去撿便宜,「因為肯定沒有人住過」。下周就有中和的大批房子將拍賣,又是在交通便利的地方,建議有興趣的購屋人可以留意。

具保值潛力是首選

至於買法拍屋注意的地方,與一般購買房子的標準差不多,但青菜蘿蔔各有所好,取捨看個人需求。有人要求管理佳,有人重視坪效,有人要求全新的新屋,有人覺得只要結構沒問題,老房子也可以接受;但不論如何,抗跌性相對高、具保值潛力的房子還是首選。

雖然買拍賣屋不要錯失先機,但蕭麗敏提醒,投標前還是要仔細評估自己的還款能力,法拍屋要在得標之後七天內補足屋款,如果沒有充足資金,實在不宜冒險投標。

至於如何評估自己每月還款能力,有個口訣:有小孩的,抓家庭收入的四分之一;沒小孩的就可依照個人狀況跟所得收入做衡量,扣掉必要開銷與投資金額後,就可用來買房子。

留意點交第一階段

蕭麗敏表示,近來法拍屋的需求有增加,甚至還有老阿嬤到台灣金融資產公司要求協助寫標單,其實,現在投標買拍賣屋不會太難,加上法拍屋市場活絡,對債權人、債務人都是好事,自住型客戶也可以很快找到好標的,加上產權清楚、不用擔心買賣糾紛,不必付仲介費,就能得到公開的交易資訊,可降低交易成本。

唯一要注意的是,點交程序的第一個階段。雖然點交可確保投標的房屋沒有人占住、出租等問題,但若被人惡意破壞,由於法拍屋與金拍屋的買方對拍賣的瑕疵沒有擔保請求權,得標後無法撤銷拍定,只能透過控告惡意破壞人並求償。

投資客轉賣賺差價

蕭麗敏建議,雖然點交屋會有法院協助點交,但買方最好還是跟債務人做理性溝通,在可忍受的範圍給他們一點緩衝時間找房子住。她表示,拍定後七天內繳尾款,就可取得不動產移轉證書,並可去法院申請點交,再去辦產權移轉過戶,要花三個禮拜到一個月的時間,所以跟原屋主溝通協調,把做基本裝修的時程規劃出來,「溝通並不會造成額外的損失」。

不願具名的房仲業者指出,現在拍賣市場也有投資客以轉賣法拍屋為業,只要眼光夠準,挑中生活機能好、交通便利等轉手程度高的物件,經過清潔消毒等基本整理,再做基本裝修,可以賣得更高價。

進場要先評估風險

據了解,台北市南昌街就有個含庭院40坪、屋齡20年的物件,在拍賣市場以700萬元標出,之後轉賣變成900萬,最近經過裝潢後,賣方出價1400萬元。

不過法拍屋市場的投資客風險也大,因為不是每個房子都能照預先評估賣掉,而且契稅、代書費也會墊高成本,想要得到預估的合理利潤並沒有想像中容易。

不論是自用或投資,拍賣屋市場現在面臨需求增加、供給減少的狀況,想進場撿便宜,一定要評估自己的需求與風險,抓對時機。


【2004-06-12/聯合報/C3版/房地產】

 

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買法拍屋 選法院點交物件
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星火
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 投標前可實地勘查 留意是否遭人佔用
  
【連珠君╱台北報導】近年來房價不停攀升,較市價便宜的法拍屋市場,又吸引許多投資者或自住者注意,不過想買到便宜的法拍屋,投標前的功課不能少。法拍專家建議,最好選擇法院有進行點交的物件,投標前先實地勘查房屋現況,並仔細調查當地房市價格,才能降低購買法拍屋的風險。
 
降低風險
房市景氣愈熱絡,各地法拍屋場合就愈熱鬧,以往一般民眾不了解法拍屋市場,因此多為特定人士操縱,近年來法拍市場逐漸透明化加上房屋交易熱絡,想要買到便宜的房子已愈來愈不容易。     
 
投標前1~2個月公告
中信房屋忠孝敦化店店長黃秋蘭表示,想買法拍屋事前要做功課,通常法拍物件約在投標前1~2個月公告,有意的民眾可依照本身購買能力及喜愛區段選擇標的物,並且仔細瀏覽法院公告標的物內容。
最重要的是,注意法拍標的是否遭人佔用,如果購買的法拍屋已遭人佔用,即使房屋所有權移轉完成,仍無法馬上取得房屋,建議選擇由法院進行點交的標的,降低購買風險。此外,須避免購買到非完整產權的房屋,例如「優先購買權」的問題。
 
共有人享優先購買權
購買法拍屋常遇到「優先購買權」問題,多是拍賣標的有共有人,債務人僅擁有部分權利,這時,其他共有人就擁有「優先購買權」。所謂的優先購買權,即法拍物件拍定後,法院將通知優先購買權人是否要以拍定價格購買,如要購買,則房屋優先「賣」給優先購買權人,原先標定人則無法獲得產權。
此外,要注意標的物是否為海砂屋、輻射屋,或有無受到921、331大地震損傷,以免買到無法使用的房屋。投標前也要探查房屋現在的使用人狀況,如房屋為債務人自用,在與屋主相談中,可了解之後交屋是否順利,或是否有其他佔有人、承租者等,也可向鄰居探知之前屋主狀況、格局等資訊。
大部分法拍物件以銀行為債權人,詢問債權銀行也是獲得資訊的好方法,部分銀行保有房屋鑰匙,試著洽詢銀行是否願意讓你進屋內看屋,也可多了解原屋主的情況等。
全陽建設協理林啟俊表示,有許多法拍屋價格比市價還高,主要是投標者未事先了解購買物件的市價,以致出價太高,建議找專業的法拍業者評估,或是了解鄰近法拍物件區域,最新的中古屋成交行情。
決定出價前,要注意投標單的價格標示,標單價格分為房價與地價,填寫價格時要特別注意。專家建議,如要加價至1100萬元,超過的100萬元,可以視土地價格是否高於公告地價決定,如低於公告地價,則將加價的100萬元加入土地價格內,反之,則加入建物價格。
因為土地價格將影響移轉時的土地增值稅,法拍物件的土地增值稅是由債務人支付,如辦理權利移轉時土地價格低於公告地價,未來土地移轉時承買人須負擔差額的土增稅,在無形中增加成本,即使土地價格高於公告地價,移轉時仍以公告地價為主。 
 
讀者來函
讀者李先生來函詢問,已購買內湖某建案2戶合併戶,與建商協商水電圖及室內配置圖時,對方告知因為是合併戶,減少1個廚房改為房間部分,地板瓷磚恐貼不平,而廚房加大部分,僅給地磚材料且要求由自己鋪設,建商還要求給付防水層的錢。此外,廚房壁面磁磚只貼廚具檯面與廚櫃間的牆面,若覺得不足,必須跟建商買材料自己鋪,建商表示,退料不退工,這樣是否合理?可否簽下同意書? 
 
合併戶抓水平易有盲點
永慶代銷經理王財旺表示,地板的水平取決於門框與後陽台門框的高度,在2戶合併時,容易產生抓水平上的盲點,若以其中1扇門抓水平,容易導致地板高度高於另1扇門的門框等問題,最後可能會出現地板雖鋪平,卻呈傾斜狀態,但不可能鋪不平。      
     
  王財旺建議,購買合併戶常須變更格局,購屋人要注意施工品質及退料問題。資料照片  
 
防水層屬追加工程
而廚房壁面磁磚只貼看得到的地方,明顯是建設公司偷工,一般來說,廚房牆面須全部鋪滿磁磚,再裝設廚具,因為廚具是可移動的,這部分可向建商要求。至於防水層部分,因是合併戶追加工程,若購屋前未特別約定,當然建商就要求付費。
「退料不退工」是建設公司間不成文的約定,建設公司在發包工程時,如發包貼地面磁磚,施工廠商會以整棟大樓作計算,即使其中幾間無須施工,但施工公司並不會減少發包金額,對建商而言,無法針對個別戶退工錢。至於簽不簽同意書,建議再與建商協調,除要求地板施工品質外,最好洽談由施工廠商一併處理,利用加減帳方式(追加工錢及退還材料費)多退少補,一切談妥後再簽同意書。
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法拍屋規矩多 當心沒搬家先觸法
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宋健生

標到法拍屋可別急著換門鎖,否則將吃上官司。

近年來,有不少民眾開始懂得標購法拍屋,省下一筆不小的購屋費用。不過,法拍屋相關的法令多如牛毛,即便通過層層關卡,好不容易標到法拍屋,可先別高興,後頭還有許多容易疏忽的法律問題,稍有不慎,可能還來不及搬新家就先觸法。

永勝資產管理公司設立的「租屋110」,最近就接獲一件求助個案,求助人向房東承租套房居住,雙方訂有租賃契約。有一天,當這位求助人返回租屋處時,赫然發現門鎖被換新,以致無法進入,讓他感到丈二金剛摸不著頭。

後來向房東詢問,才得知房東負債,無力償還銀行利息,這間套房遭法院查封拍賣,得標者拍購到這間套房之後,隨即將套房的門鎖換新。

套房承租人認為權益受損,報警處理,並向「租屋110」求助。得標者原本以為,標得房屋即享有所有權和使用權,自認在法律上站得住腳,但經「租屋110」提出法律程序說明後,才承認自己理虧,且已觸法而不自知。

永勝資產管理公司總經理徐銘達表示,通常參與標購法拍屋的民眾,需事先繳交三成保證金,在標到法拍屋後的七天內補足尾款,補繳尾款後的兩周內,法院會開立產權轉移證明書,得標人可委由代書辦理過戶。

一般民眾皆以為,取得法拍屋的所有權,就等於取得使用權,其實不然;事實上必須等完成點交程序後,才能算是取得使用權。

徐銘達指出,點交法拍屋的方式有兩種,一種是私下與原屋主或房屋承租者協商,一般協商重點在於房屋交付日期,及是否給與適度的搬家補助費,經雙方同意,即可順利進行點交;另一種,則是聲請法院執行處點交(需是法院公告有點交的房屋才行)。

徐銘達認為,情況允許的話,儘可能採取第一種方式,因為法院點交繁文縟節,可能需歷時二至三個月,且常因未與原屋主協調,原屋主往往會做出一些情緒性的動作,例如破壞房屋裝潢、管線、隔間結構,讓標購者得不償失!

徐銘達強調,未經與原屋主協商點交或經法院點交,即私自更換門鎖是違法的行為,可能涉及偷竊、妨害自由等罪嫌,特別是偷竊,原屋主或現居者只要聲張屋內有多少財物失竊,換門鎖者無論如何辯解,都難脫嫌疑,將吃不完兜著走!


【2004-11-09/經濟日報/D2版/房市裝潢】

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投資拍賣屋 五大心法
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文/陳芝艷

油價飆升、通貨膨脹的時代,房地產因為具有保值效果,吸引不少投資客進場。想要投資拍賣屋獲利,專家強調,可掌握五大心法。

目前投資拍賣屋有機會以市價的八折、六四折甚至更低折扣得標,和一般房地產相較獲利空間更大,即使房市景氣回春,拍賣屋的案源不如前幾年多,但還是有撿便宜的自住型房客或追求報酬的投資客,專注在拍賣屋市場上。

由於拍賣屋的所有權和使用權不像一般房地產清楚,因為買賣拍賣屋需要自己再跑法院或地政事務所等幾個地方,有些人或許會嫌麻煩而卻步,不過,在台北市推出聯拍屋的聯合拍賣會主任委員詹尚閔說,其實只要搞清楚標購拍賣屋的五個步驟,即經過「找屋、看屋、標屋、整屋、售屋」流程,想撿便宜賺個10%到15%的利潤並不是太難。

第1步:多看公告和網站

指的是利用市場上現有的資源,盡量多蒐集一些拍賣屋的資訊,現在看得到拍賣屋資訊包括法院或法拍協會公告的法拍屋,台灣金融資產服務公司公告的金拍、銀售和鑽石屋,銀行業者推出的銀拍屋,或者專營拍賣屋介仲的房仲業者網站。在市場上眾多拍賣屋中挑選數個合意的標的後,就可以開始進行「看屋」的工作,看屋除了實地到房屋現場觀察,也要同時做房屋價格的市場調查。

第2步:看屋,從大小環境著手

目前可進入室內看屋的拍賣屋有銀拍(售)屋、聯拍屋,因為有不點交的只能從房屋外觀做評估的則有金拍屋和法拍屋。詹尚閔說,評估時應該從房地產的大環境和小環境兩方向著手,大環境指的是房屋所在的區域、地段,附近是不是有學區或交通方不方便;小環境包括附近鄰居相處情況,有沒有社區公園,如果是大廈社區內有沒有游泳池、健身房,如果對居住品質要求更高,也需要注意房屋旁邊有沒有手機基地台或高壓電塔。

至於市場調查除了要搞清楚拍賣屋的價格外,拍賣屋所在地一般房地產的價格也要知道。台灣金服副總陸俊雄即指出,原則是拍賣屋價格和市價相差愈多,獲利空間可望愈大。拍賣屋的價格可從法拍協會或仲介業者的網站上查出,一般房地產價格可直接詢問當地居民或仲介。

找出自己經濟能力可負擔的拍賣屋後,再來就進入「標屋」階段。如果是要轉手獲利,投標時最重要的當然就是計算出想要的投資報酬率,投報率最簡單的算法就是(售價-成本)/成本,售價就是得標後想要用什麼價格賣出,這項價格詹尚閔建議可參考拍賣屋附近的房屋市價來訂。

在成本的計算上,目前拍賣屋可能產生的成本共有投標金、稅金(土增稅、契稅、房屋稅)、裝潢整修費、仲介費用、代標費用、點交費用、房貸利息等。除了這些看得見的成本外,拍賣屋的所在地點好不好也是一項看不見的成本,如房屋座落地點差,得標後一、兩年賣不出去,也會壓低整體的投資報酬率,所以在標屋前一階段看屋選屋時就要好好做選擇。

第3步:標屋,訂出投資報酬率

決定後就可以訂出投標時標金的價格,如預估房屋可以市價1,000萬元賣出,處理的成本加總起來約100萬元,想要有10%的獲利,標金最高就只能寫800萬元,才能符合自己期望的報酬。

如果買賣拍賣屋需要貸款,詹尚閔特別提醒,小套房在貸款上較為困難,雖然小套房是單身者的最愛,但銀行也會考慮因 為沒有家人互為擔保風險較高,因此15坪以下的小套房,比較不容易向銀行貸到滿意額度。

第4步:整屋,是否點交是關鍵

用滿意的價格標下拍賣屋後,就進入轉手賣出前的「整屋」階段。整屋的難度則視房屋是否點交而定,如果標到的是已經點交的拍賣屋,只要向法院申請強制執行點交並辦理過戶就可以;如果不點交,台灣金融資產服務公司拍賣官張月瓊說,情況通常是房屋內還有承租人,得標後可先和屋內的房客協商,若協商不成,再向法院聲請排除租約,也就是讓租約無效;或者也可提起給付租金的訴訟程序,等於讓房客付房租給得標人,而不是之前的屋主。

處理完點交問題後,就要開始房屋「實體」的整修,由於每個人對房屋裝潢風格的喜好都不一樣,詹尚閔建議整屋時其實只要做好維持房屋狀態的基本工,不用花太多錢在華麗的裝飾上,否則新買主對裝潢不滿意,又要敲掉原有裝潢重新再來,等於浪費投入的成本。

至於基本的房屋裝修包括粉刷牆壁,換好明亮的燈光和各房間的窗簾,以30至40坪的房屋來說這三項工程約需要十萬元,其它視屋況調整即可,如牆壁會漏水或電線已經老舊,就要把水管修好或更換電線,衛浴設備和地板同樣視新舊情況決定是否更換。

第5步:售屋,交給仲介商搞定

把房屋打扮得漂漂亮亮後,最後就是「售屋」了,可以靠自己賣也可以找專營拍賣屋的仲介代勞。如果自己沒時間做大量廣告或帶人看屋,就可以把瑣碎的售屋工作交給專業的仲介商。金拍屋仲介業者指出,由於服務的範圍不同,仲介業的收費通常較標屋程序中專門替客戶代標的代標公司便宜,仲介的收費標準約是拍定價的1%起跳,代標公司約為拍定價的3%至5%。

仲介業者說,可以依想要標購的房屋範圍選擇仲介業或代標公司,如果只想在原本住家附近買賣拍賣屋,代標公司即可符合需求;如果想跨區,如住在台北縣,但想標購台北市的拍賣屋,一般而言仲介業者提供的案源較多、選擇性較高。

詹尚閔以20多年的拍賣屋經驗認為,五大步驟按步就班,投資拍賣屋獲利一成,絕對不是難事!


【2005-09-24/經濟日報/C5版/理財魔法師】

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搶標拍賣屋 先做功課
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搶標拍賣屋 先做功課
1.知己知彼 勤做市調探軍情
2.加價技巧 底價10%為原則
記者陳芝艷/台北報導

對有購屋需求的民眾,或想賺錢的房市投資客來說,以拍賣屋為標的,不啻是個撿便宜的好方法。如果拍屋賣條件好賣相佳,投標時往往競爭更加激烈。104法拍屋總經理籃茂山說,想增加得標機率,投標前不但得勤做市調,投標時的臨場加價技巧也很重要。

要增加投標成功率,就要知道和自己競爭的投標對手怎麼想。台灣金服拍賣處拍賣官張月瓊指出,過去景氣差,拍賣屋往往要等到三、四拍才賣得掉,現在房市景氣轉好,通常一、二拍就成交,尤其是條件好的標的,不太可能留到三拍以後,民眾看中好案件最好在二拍前就出手投標。

籃茂山說,如果是在投標前,可以勤跑房屋現場多向鄰居打探,打探的重點在有多少人來看屋,藉此了解競爭對手多不多,再到附近三到五家房屋仲介,問相同類似的案件市價多少,做為自己投標時的加碼參考。

事前做好準備,再來就是投標室的臨場反應,最簡單的原則就是人多當然加價幅度就比較大。籃茂山說,一般來說,加價的幅度可以訂在底價的10%左右,如第一拍500萬元流標的拍賣屋,第二拍底價訂400萬元,投標時自己的目標價可訂440萬元。

不過如果市價高於拍賣底價很多,如第二拍底價400萬元,但同性質產品市價高達5、6百萬元,或者是第一拍因為不點交流標,第二標時債權銀行已做好排除租約的動作,案件已經可點交,競爭者自然會多,投標時的加價幅度最好就要超過10%。反之,如果第二拍底價400萬元,但案件仍處於不點交的狀況,或者加價到440萬元時,已經和一般市價的差距非常小,加價時幅度就可以比10%少。

如果怕自己失手,找代標公司也是另一項可行的方法,市場上有些代標公司不管得標成功與否都會收2、3千元的車馬費,有些標不到就不收費,如果由代標公司代勞成功得標,通常會收底價或得標價4%的費用。

籃茂山建議,選擇代標公司時最好考慮以底價4%為收費方式的業者較有保障,因為得標價不固定,民眾的購屋成本無法事先算出,有些惡質代標公司投標時故意拉高投標價,也會讓民眾多增加成本。


【2005-09-21/經濟日報/B5版/不動產投資】

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