【經濟日報╱記者徐谷楨採訪整理】 2008.01.30 04:08 am
  
A先生住在北部，想把中部的一塊農地賣掉。找B先生商量，但B先生的資金能力不足，所以A先生就說：「大家是好朋友，沒關係，用分期付款！」於是兩人簽約，協議分兩年四期付款，同時，土地也分成24批，逐批過戶給B先生。

當時，這塊農地附近剛好開始要蓋大型球場，但是A先生不知道這項土地利多，土地價格已經漸漸上漲，所以就用過去的行情賣給B先生。等到農地價格暴漲的消息傳到A先生耳中，B先生已經繳了兩期的款項了。

A先生後悔，不想履約。B先生很生氣，跑去請教律師。律師認為，這筆土地交易雖然是分期付款、分批過戶，但買賣契約白紙黑字寫得很清楚，土地全部要賣給B先生，所以，A先生不照契約把土地過戶給B先生是不對的。

為了避免B先生採取法律行動、假扣押這筆農地，A先生趕緊找上交情不錯的C先生幫忙，把還沒過戶給B先生的土地，全數賣給C先生。不過，他們之間的買賣行為，只是假買賣而己，沒有資金往來，屬於「虛偽的意思表示」（民法第87條），其實不算數，但B先生並不知道。

後來，C先生居然意外去世，所以，登記在他名下的大片農地就麼讓兒子繼承了。兒子後來為了求婚，就把土地送給女朋友D小姐當禮物。

同一時間，B先生把分期付款的金額提存到法院，要求A先生履行契約、把地過戶給他。問題是，土地現在已經變成D小姐的財產，連A先生自己也想辦法要追回這些土地，更別說是把它賣給B先生了。

基本上，A先生和C先生的虛偽買賣無效，所以C先生兒子的繼承行為也是無效的，但是，法律上，D小姐是「善意的第三人」，她並不知道男友無權處分這筆土地，依土地法第3條，善意取得土地的情況，登記之後就有絕對的效力。

換句話說，D小姐的土地所有權，已經受到法律的保障。在這種情況下，A先生和B先生的權益都受到損害，無法彌補，而D小姐卻可以得到這筆土地。所以我建議A先生引用民法第183條的規定，讓D小姐補償A先生的損失。

至於B先生的訴求，既然D小姐的土地所有權受到保障，A先生追不回土地，所以只能放棄土地上漲的利益了，頂多轉向A先生請求債務不履行的損害賠償。

如果C先生沒有去世，事情就好解決多了，因為B先生可以起訴確認A先生和C先生的交易是「虛偽的意思表示」，並請求塗銷移轉登記，也有機會請求A先生履行買賣契約義務。

這個例子也說明土地買賣該注意的地方很多，像案例中的分期付款、通謀虛偽的買賣等，都存在很大的風險，不過B先生如果懂得和A先生談判，把土地都過戶給他，但還沒付款的部分設定抵押權給A先生，他就不會有那樣的損失了。

（會計師全聯會理事長、勤實佳會計師事務所、商務仲介、外牆更新公司負責人林敏弘口述）