【經濟日報╱記者徐谷楨採訪整理】 2007.12.26 04:04 am 
 
有一個大姊和三個弟弟繼承了父親的鄉下農地，四人公同共管那塊地。大姊後來因病過世，由於沒有小孩，所以由姊夫和三個弟弟共同繼承（民法第1138條）大姊的四分之一持分，各得八分之一。

姊夫是個比較喜歡享受而不愛工作的人，三個小舅子本來就很看不慣，這下自家的部分財產又變成姊夫的，他們感到很嘔，但苦無對策。

後來，姊夫把地出租給某個佃農，佃農也不管那姊夫的公同共有只是八分之一的權利，反正地沒有分割清楚，他就占用全部農地種植蘭花，還把種蘭花的所得和自己的姊夫分享。三個小舅子見狀，氣憤不已，大夥經過一番會商討論，有了靈感，決定來個「借力使力」，想盡辦法也要把姊夫的持分拿回來。

他們先找佃農溝通，提議說要把地賣給他，其實知道佃農根本沒那麼多錢買地，而事實上，如果要把這塊大家共有的土地賣掉，也必須經全體所有權人同意（民法第828條），當然包括姊夫在內，否則必須把相關部分的錢提存到法院。

他們跟佃農談好以1,000萬元把全部農地賣給佃農，佃農先給付125萬元現金（三兄弟借給佃農），以供向法院提存給姊夫，其餘結欠875萬元，以設定抵押擔保1,100萬元，年利率2%，為期兩年。同時，他們另與佃農私下約定，兩年後保留買回的權利（民法379條）。條件不錯，佃農很高興地接受了。

結果，姊夫跳出來說自己有優先購買權（土地法第34條之1），因為他們在賣農地給佃農的時候，沒有通知他，而是把他那部分的錢125萬元提存到法院，所以主張小舅子與佃農之間移轉行為無效，並揚言要塗銷他們的買賣登記。

但這是不可能的。土地法規定的「優先購買權」並非保全土地的萬靈丹，因為它是債權的效力，不是物權效力（土地法第104條和第107條），只追人，不追物，如果土地都賣掉了，就得以賠償對方的損害方式處理。而且，這部分因為沒有通知而造成的損害，還必須由姊夫自己舉證。

兩年後，三兄弟與佃農協商，把農地買回來，但是這筆土地價格已經上漲兩成，佃農居然想要抬高售價，否則就不讓三兄弟買回去。最後協商不成，他們一起來找我諮詢。

我了解情況之後，先跟佃農說明，既然三兄弟在立買賣契約時，已經保留買回的權利，就可以用1,100萬元買回農地，相對地，佃農也有義務把地還給他們（民法383條）。

我另外也跟三兄弟說，他們其實是利用佃農來保全家產，應該給一點補償，不然的話，他們和佃農之間，可能也有「虛偽意思表示」的問題，值得研究。

雙方經過我分別協調之後，三兄弟願意再付給佃農50萬元，佃農不由得眼睛一亮，因為這比種蘭花更好賺，樂得接受。三兄弟就這樣「借力使力」，讓不愛工作的姊夫得到教訓，也保全自家的祖產。（會計師全聯會理事長、勤實佳會計師事務所、房屋仲介、外牆更新公司負責人林敏弘口述，記者徐谷楨採訪整理）