【經濟日報╱林敏弘】 2007.10.31 04:14 am 
 
甲先生投資房地產經驗豐富，沒想到「猴子爬樹也會掉下來」；幾年前，他買一塊中部的土地，付款之後，傻眼了。

一個周五下午4時，甲先生到地政事務所調閱土地登記謄本，發現他要買的那塊地沒有被設定抵押，也沒有被扣押，就很放心地匯款給賣方。等到第三天，周一下午3時，甲先生去遞件時，地政事務所竟說這塊土地已經被法院扣押，時間就在當天上午，已收到法院傳真的說明。

甲先生覺得很嘔，認為賣方是故意的，來找我想辦法。依我了解，賣方的背景複雜，而且人被收押保釋沒多久。我要甲先生先冷靜下來，不要硬碰硬，等一段時間之後，再用低姿態去跟對方談談看。

所謂，事緩則圓，別逼迫對方馬上給個答案，才是上策。後來，甲先生照我的建議，派公司秘書小姐出面，施以苦肉計，說發生這種事雙方都很不幸，希望對方可以解決。其實我知道，賣方是很有財力的人士，這筆錢對他來說是小錢，應該不是惡意要如此，而且人才剛剛保釋出來，應該不會想惹事，免得被還押。

像甲先生這樣，事前功課做得完備，還是會出狀況，應該如何防範？

站在買方的立場，交錢和交屋之間，因為有段時間落差，意外狀況防不勝防；但現在有「履約保證」這種東西，買方可以把錢交給建築經理公司或代書控管，如果房地產的產權不清楚，錢不會完全交給賣方，而且，在安全交易之後，尾款才會到賣方手上。

對賣方也有好處，因為站在賣方立場，其實也怕收到定金後，才發現買方財力不足、貸款困難，或有其他狀況，影響交易安全；有了「履約保證」，如果買方的錢不夠或不清楚，就不會過戶給買方。

不過，以賣方而言，「履約保證」還不算最佳策略，根據我多年房屋仲介和地政士經驗，有一招更好用。很多時候，買方的資金不夠，需要向銀行貸款，但時間就會拖久，可能要等上三、四個月，如果賣方要賣舊房換新房，或急需用錢，資金就等於被凍結，將急如熱鍋上的螞蟻。

要處理這種情況，辦法很簡單，賣方也可以先拿房子去向銀行抵押貸款，加些擔保品，比如定存單、房地產，貸到全額，等過戶後再通知銀行，更改債務人名字為買方。

假如，買、賣雙方分別向不同銀行貸款，技術上可以把房子向買方貸款銀行辦理設定抵押登記，再由這家銀行向賣方的借款銀行代償，並塗銷賣方的抵押權登記。但要注意，買方貸款銀行應該加註一點：這項代償如果無法取得清償證明或塗銷同意書時，賣方的借款銀行應該把買方貸款銀行所匯的款項退還，以資安全。如此，賣方雖然損失一點利息錢，但獲得更大保障，也不會妨礙到買方的交易安全。（會計師全聯會理事長、勤實佳會計師事務所、房屋仲介、外牆更新公司負責人林敏弘口述，記者徐谷楨採訪整理）