最近讀了一篇報導：中國有錢人為何不敢到德國炒房？

文中有許多觀點與我相同。

興建住房需要消耗許多能源和礦產，蓋好了不給人住只滿足少數人炒作賺取價差，不只是居住不正義，更是環境不正義，雙重的不正義。

也許有人認為年輕人買不起房去睡帝寶外頭抗議是一種吱吱(註1)的行為，個人也以為直接干預房市的做法不可行。

但，大家是否想過，在新時代中，今年人在台北工作，明年可能就在巴西、荷蘭，買一間房的意義在哪？台灣人口正面臨負成長，未來家戶數也會停止成長，換句話說，總體房屋量的供過於求格局已定，為什麼還要更多的住房？

所以未來的居住政策更應修正為人人有房住，而不是住者有其屋。

簡單地說，就是要活絡租屋市場，強迫投資客及厝喬將手中的空屋出租。

住房總量供過於求已定，但區域發展不均衡，仍會有局部區域的供應不足，但在當前以炒作為主的房屋市場，真正的住房需求很難呈現出來。只有政策介入禁止空屋，租金行情才能看出當地住房真正的需求，市政規劃也才能做出有效的都市計畫。

註1.吱吱，網路用語，用以形容猴子的聲音，以替代台語的猴囝仔。現在多指大腸花那些青年，看似風光，其實是人生失敗組，大陸用語是屌絲，英語叫魯蛇。

鉅亨網新聞中心2014/10/15 星期三 09:27

近幾年中國炒房團奔襲海外各地，使得當地樓價都出現過暴漲的現象。據有關報導，中國富豪曾瘋狂搶購加拿大豪宅，已經由溫哥華西區及列治文蔓延至其它 城市，造成大溫“遍地買樓熱”。中國炒房團使得多倫多一年漲幅達到12%。媒體還曾報導過，一位華人買家在美國豪擲4.8億美元，買下8000套出租公 寓。 但是有一個國家，中國炒房團卻少問津過。那就是——德國。 金融危機后，德國房價也普遍有所上漲，但相比倫敦、巴黎、羅馬而言，德國城市的房價依然很低，投機客炒房的現象依然很少。

而在金融危機之前長達數十年的時間內，德國房價始終保持在一個低水平，1975-2011年，剔除通脹影響，德國實際住房價格累計負增長 21.6%，同期的美國、英國、法國、意大利的實際房價累計增幅分別為5%、145%、123%和50%，且呈現極大的波動性。而同期德國個人收入平均增 長了三倍，等於說，老百姓買房子越來越容易，房子實際上等於一直在降價。究其原因，是德國政府對房地產實行的干預政策，抑制了房價上漲，打擊了投機客，保 障了民生供給。另外，柏林的房價只相當於倫敦的十分之一。

德國政府並不把房地產作為經濟增長的“支柱產業”，而是作為社會福利機制的關鍵一環，特別是與民生息息相關的住宅建設是德國樓市穩定的最重要原因。

德國憲法明確規定了“德國是一個高福利國家”，與醫療、教育一樣，保障居民住房也是政府的重要目標之一。這是所有房地產政策的核心出發點。因此，各級政府從來不敢通過抬高當地地價和房價，來增加政府的房租收入或稅收收入，德國也沒有任何一個地區的“支柱產業”是房地產。

德國房地產調控的核心思想是反對住宅空置，反對把住宅作為投資炒作的對象。為此，國家從立法、稅收、金融、估價、租賃、補貼等多個方面采取了綜合措施。這些措施以我們今天的眼光來看，甚至過分嚴厲，然而效果卻十分顯著。

那麼為何德國房價低廉，樓市也一直很健康呢？

供求關係對價格起著決定性作用，這永遠是穩定房價的第一要素。在市場經濟中，如果房子緊缺，那麼價格一定會上漲，其它什麼手段都沒有用。德國各級政 府重視民生，將房地產市場定位為消費市場，而非投資市場，無論在聯邦還是州、市及村鎮層面，政府都按照人口需求，制定建房規劃，目的是能夠為每個家庭提供 一套住房。

目前，除了大城市因為人口多，建房速度趕不上人們的需求，在大多數鄉鎮地區和中小城市，住房短缺的現象幾乎看不到，有些地方甚至因為人口萎縮，出現住房空置。無論在聯邦還是州、市及村鎮，都有詳盡的建房規劃，住房建設依據人口需求而定，基本滿足每個家庭有一套住房的需要。

完善的房屋租賃市場，為保證德國房價的穩定起到了很好的牽制作用。德國許多城市在二戰中被摧毀了，戰后自然需要建造房屋。在政府慷慨補貼的扶持下， 公共、合營與私人開發商僅用幾年便建成了數百萬套出租房。租房市場受到嚴格監管，租戶受到一整套法律的保護。德國有嚴格的租房法，出臺了一系列鼓勵修建租 住房屋、保護房客權益的政策。目前，德國自有住房率為42%，租賃住房率達到58%，年輕人中77%都是“租房族”，在一些大城市，租房比例甚至更高。

在柏林居住數十年的華人告訴我們，許多德國人一生都是租房住，德國法律保護租房者的合法權利，不允許政府或物業擁有者隨意調高租金，即使物價上漲也 不得隨意漲價，而德國政府修建了大量的商品房，其標準與開發商對外銷售的房子沒有任何區別，幾乎可以滿足所有低收入家庭的住房租賃需求。

德國的租房合同大部份是無期限期，除非房東要收回房子自己住，否則不能要求房客搬走，如果房東強行趕房客走，那麼房客可以將房東告上法庭。房東也不 能隨意提高房租，如果房租超過當地“房租指導價”的20%，那么房客可訴諸法律，如果超過50%，法庭甚至可判房主最高三年的有期徒刑。

德國政府還鼓勵自建房、合作建房，打破開發商對房屋供應的壟斷。同樣的房子，因為地段不同，會造成有些房價高，有些低，房子本身造價是一樣的，不一 樣的是地價。如果土地所有權屬於國家，那麼土地交易市場上就完全沒有競爭，壟斷一切土地資源就可以操縱地價，從中牟取暴利，甚至讓房地產成為一個國家的支 柱產業。

德國實行的不是土地國有制，而是私有制。很大一部份土地是在個人或企業手中的，市場競爭使得沒有任何一方可以輕易操控地價。

抵押貸款融資也很重要。在德國，房地產貸款通常不像在其他國家那麼容易獲得。貸款提供方通常要求貸款者至少支付20%至40%的首付。通常情況下， 固定利率貸款期限至少為10年，市場上甚至還有30年期的固定利率貸款合同。如果借款人提前終止合同，銀行可以收取罰金，以彌補損失的貸款利息收入。

這導致抵押貸款再融資——英美兩國借款人對於利率下降的通常反應——在德國幾乎不可能實現。消費者在自家房產升值后再次貸款的情況也很少見。因此， 降息效果傳導至整個系統所花的時間，要比英美市場長得多，降息導致住房市場繁榮的可能性也更小。事實上，盡管柏林和慕尼黑等都市地區房價已大幅上漲，但鮮 有跡象表明杠桿水平已升至危險地步。

德國政府通過嚴厲的稅收政策來抑制各種投機行為。在德國，用於出售的房地產首先要繳納評估價值1%—1.5%的不動產稅，房屋買賣還要交3.5%的 交易稅。如果通過買賣獲得盈利，還要交15%的差價盈利稅。如果新購住房未滿7年轉讓，其綜合稅率更高達50%，這些嚴厲的稅收政策極大地壓縮了房產商和 炒房者的盈利空間，使任何投機房地產的人幾乎無利可圖，不得不放棄在德國炒房。

德國法律還規定，如果地產商制訂的房價超過“合理房價”的20%，即為“超高房價”，構成違法行為。購房者可以向法院起訴，如果房價沒有降到合理范 圍之內，出售者將面臨最高5萬歐元的罰款。如果地產商制訂的房價超過“合理房價”的50%，則為“房價暴利”，便觸犯了《刑法》，構成犯罪，可以判處3年 徒刑。這些法律不僅抑制了德國炒房者的投機行為，而且還有效抵制了“海外炒房團”干擾德國房價市場穩定的投機行為。（來自作者博客）