中評社香港9月26日電／擁有歐洲最多的人口和最大的經濟規模，德國的房地產市場卻一直是炒房客的滑鐵盧。

第一財經周刊報道，兩周前在法蘭克福，善解人意的當地華人導游主動說起了關於房地產的段子：前兩年一批溫州炒房客在當地投入了幾十億炒房資金，但房價絲毫未動，結果溫州人只好收手。說到得意之處，導游提到自己在法蘭克福住了20多年，當地房價幾乎沒有太大變動。

不過最終我發現導游的信息有點水分。實際情況是，最近30年德國平均房價上漲了60%，不過同期個人收入增加了近3倍。

最近30年，美國平均房價翻了2倍以上，歐洲大部分國家也經歷了房地產價格的飈升。與德國房價走勢類似的只有日本，但日本是因為一直沒有從1990年代的經濟泡沫破滅中恢復過來，房價一直處於下跌之中。

作為歐洲目前最大的經濟體和除了俄羅斯之外人口最多的國家，德國也是歐洲人口密度比較高的國家之一，過去10年人均GDP增速也是全球七大發達經濟體中最快的。這使得德國看起來完全具備了房價飈升的條件，那麼為什麼房地產在德國始終熱不起來呢？

足夠供應。德國目前人口8200萬，但可用住房4000萬套左右。州、市等各級政府都會根據當地人口制定詳細的建房規劃，基本保證每個家庭有一套住房。德國沒有像倫敦這種人口超過500萬的大城市，其人口過百萬的城市只有4個，且不同規模城市之間的基礎設施、工作機會和社會醫療保障等條件差別不大，德國人不必擠進大城市就能獲得不錯的工作機會。比如擁有德國第三大機場的杜塞爾多夫，市區人口僅約58萬人，而以其為中心的萊茵—魯爾經濟區有1150萬人口。

控制利潤。在德國通過地產很難獲得暴利。買賣房不但要繳納3.5%的交易稅，還要繳納差價盈利稅。德國法律規定，房價超過“合理房價”的20%即為“超高房價”，如果不降到合理範圍內，出售者將面臨最高5萬歐元罰金。房價超過合理水平50%則為“房價暴利”，地產商則會觸犯《刑法》構成犯罪，最高可被判處3年徒刑。價格是否合理由獨立地產評估師來評估，但評估師對出具的評估價格要負責30年，對相關錯誤負有法律責任。

打破壟斷。住房合作社形式的合作建房占德國每年新建住宅總數的30%。住房合作社成員在根據合作社章程繳納了一定數量的會員費後，再根據居住房屋的面積、位置等每月交付租金，租金低於普通住宅，會員對合作社住房享有終生使用權。德國政府為合作社建房提供低息貸款、稅收減免和補貼租金等扶持政策，同時也通過免稅和補貼的方式鼓勵公司修建非營利性的居民住宅。

鼓勵租房。約有60% 的德國人選擇租房生活，而法國為45%，英國為30%，西班牙約為15%。德國《租房法》規定3年內房租漲幅不能超過20%，否則便是違法。而且人口超過5萬的城市每兩年更新一次“租房價格表”，如果房租價格超出指定價格的20%，就會受到巨額罰款，超出50%則會構成犯罪。1997年至2007年，德國房租10年平均漲幅僅為1.1%。

所有的線索都顯示著德國政府對房地產經濟的壓制，那麼德國經濟為什麼不依靠房地產？要知道在中國高速的經濟增長中它扮演的角色有多重要。

德國依賴製造業，而不是房地產和那些金融工具，其工業製造業占GDP的29%。不過德國依靠的是比中國更專業化的製造能力，在機械製造業的31個部門中，德國有17個占據全球領先地位，處於前3位的部門共有27個。

發展製造業並非難事，但讓製造業領先全球，則一定有國家戰略在其中。而對於德國來說，國家戰略一定是通過各種稅收之類手段來完成，這裡就看出政府的角色了。房地產業確實可以解決一時之發展問題，但投資者、地產商、政府稅收如果都建立在信貸基礎之上，並不是一件讓人放心的事。所以關鍵點並非是否給炒房者提供機會，而是政府鼓勵和解決了什麼問題。與民爭利的政府會讓社會進入浮躁狀態，如果有誰感慨“世風日下”那一定是政府的方向出了問題。如同企業戰略，你確定了一個唯利是圖的方向，那麼就只能目光短淺。商業是這樣，政府也是一樣。