先生﹕

很抱歉﹐沒請教您貴姓大名﹐就簡單稱呼﹐請勿見怪。

今天﹐我們交換投資意見﹐總結如下﹕

１﹐投資範圍在洛城約一小時車程內的房地產﹔

２﹐投資金額﹐每一個案先在二十萬以內試行﹔

３﹐投資以短期（二至三年）回報率（一年一百趴對倍還本）為目標﹔

４﹐貴我雙方合作﹐資金由貴方全部出資﹐我方僅負責談判交涉﹐取得最低購買進價﹐我方為交易當事人﹐而絕非經紀代理人。

５﹐每個個案分享利潤方式﹕毛利潤扣除全部所有買貨成本﹑銷售費用（含可能的介紹費﹑經紀人佣金）管理維修費﹑稅金（包括房屋稅及出名購屋人因此所增加的資本利得所得稅）﹐所餘者為淨利潤﹔雙方同意﹐五十對五十平分淨利為原則。但雙方可以隨時以個案另行決定特別的合資方式。

以上所述﹐是您我今日談話協議的節略﹐如有偏失﹐請賜正。

其實﹐以現在目前市場觀﹐在洛城華人聚集的聖蓋博地區﹐房價下跌得不夠快﹐至少要到０９年秋﹐方可見大幅下跌﹔所以﹐此時進場在這個區域投資﹐至少可以說太早﹐或是利潤回報率較低。

就以我送給您的兩個企劃案為例說明﹐芳他納較近洛城市中心﹐您此時非得用八﹑九萬﹐恐難拿下這市價估值二十二萬﹑月租金為一千三﹑四的東西﹐但是稍遠一些﹐到度假聖地棕泉市﹐您卻可用五﹑六萬買到市價估值二十六萬﹑月租金為一千四﹑五的東西。純粹以數字回報﹐很明白那一個是利潤較高的投資。

炒房地產﹐如同搞股票﹐基本上有兩方面可以獲取利潤﹐房租可以看成是股票的紅利﹐是現金週轉cash　flow﹔而拋售獲利﹐是房價增值appreciation。以您心中所想的投資方式﹐是不必太考慮房租的因素﹔而是一買一賣的價差﹐比較重要。這方面的操作技巧﹐要能零活運用﹐涉及的範圍較廣﹐非三言兩語能通﹐就不多言。　

當然﹐每個人作決定﹐都有他心中的取捨偏向﹐並非單純數目冷靜的決定﹔您家人在洛杉磯﹐當然會優先考量該地的賺錢投資。但是﹐賺錢的機會並非只有洛杉磯﹐可以說世界各地皆有﹐甚至其他地方﹐賺得更快﹐回報更高。常常可以碰上銀行急著求現﹐只要付出一成﹐就可成交﹐如值十萬﹐只售一萬﹐甚至有的銀行就表明﹐只要它不必再掏錢（英文術語叫 "bring no cash to table")﹐等於免費送給您（是否好買賣﹐也得做進一步分析）。

例如﹐我提到阿利桑那的那塊房產﹐地一畝多﹐2003年蓋﹐全太陽能電力系統﹐4房三浴三車庫﹐值二十九萬以上﹐三週前我有可能以四萬三購得該屋﹐但是我沒有這麼多現金﹐又捨不得賣我那些扺押權狀（利息好過銀行定存兩﹑三倍以上﹐約在年利九趴到十二趴﹔這純以表面額數字初觀﹐就事實進一步分析﹐我的實際年利﹐當在在七十趴至一百趴。有人看得懂太公這說的是啥麼話嗎﹖）﹐所以一遲疑﹔再一回頭﹐居然有人搶著用六萬六買走。所以﹐我有一個想法。

如果﹐您安心把錢放銀行﹐每年拿個『股票紅利式』的三﹑四趴利息﹐不樂考慮願到較遠處投資﹐與我作合夥（英文稱equity　sharing）﹐怕照顧不來﹔那麼﹐您不妨可以給我個信用額度（credit　line）﹐每一次我想要買廉價房﹐就送您審核﹐讓您絕對有超值的足夠扺押作保﹐再行取用額度。當然﹐每次動用額度﹐我才是購買者﹐負完全贏虧責任﹐您只是扮演銀行家的角色﹐給個有『抵押擔保品』的貸款﹐您除了每月淨拿月利外﹐不必負擔有關房產的任何責任。

如果您認為老美銀行利太低﹐很不合算﹐可以加以考慮這個可行性。至於您要收多少年利﹐才算合理﹖請您開個數字。