2012/10/10
你一定不知道，其實你努力工作的所得，不用繳所得稅，而這也是國父所希望的。
很多人以為「漲價歸公」是國父的理想，其實那只是平均地權的手段之一。所謂的地權，指的其實是地利，讓土地的利益為全民所共享，其最終結果，是讓地租或土地稅收成為政府的主要收入。國父在民國前六年十月十七日《民報》一週年紀念會演講時提到：
「中國行了社會革命之後，私人永遠不用納稅，但收地租一項，已成地球上最富的國 」
做得到做不到呢？我們來看看地租之一的地價稅吧。
現行的地價稅，是由各縣市政府的地價評議委員會每三年公告一次地價，根據「公告地價」來課稅。基礎稅率為1%，自用住宅用地可享五分之一優惠稅率（0.2%），一般用地則按公告地價高低適用1%至5.5%累進課稅。
問題出現在公告地價。這是完全不存在於真實市場的虛擬價格，提供了地方政治人物上下其手的空間。目前的公告地價，財政部承認，大約只有市價的兩成，全國地價稅的實質稅率，只有0.23%。
地方政府虛造價格短收的稅收有多少？99年全國地價稅收有630億。用最簡單的比例估算法，一旦地價稅用市價課徵，稅收應可增加2500億左右。
2500億有多少呢？根據最新核定99年綜合所得稅初步統計，全國勤勞所得（薪資，營利，業務所得等）應納稅額，不過1600億上下。 這個數字這幾年並沒有太大變化，原因是台灣的薪資水準並未成長。如果包括股利等非勤勞所得，99年全國綜合所得稅收，也不過2715億。
也就是說，只要公告地價由目前的市價兩成，提高到市價七成以上，各位努力工作的所得（租稅學上稱勤勞所得），就算不用繳所得稅，政府的總稅收也不會受到影響。
公告地價提高到市價七成（不用修法），相當於地價稅實質稅率為0.8%，會很高嗎？與鄰國來比，還是低很多。以美國來說，人口密度只有台灣20分之一，持有土地等不動產的實質稅率卻高達1%-4%，日本是1.4%，大陸是0.8%-1.8%。平均持有成本都在1%以上（註一）。所以，提高公告地價讓實質稅率到達0.8%，不用擔心有錢人會跑，因為外國房地產的土地持有成本更高。
地價稅也是很公平的稅。在台灣，有錢人不一定繳所得稅，卻一定有不動產。所以賺很大的無照攤販，開賓士領社會救助的，搶銀行住豪宅的這些人，多少都要繳地價稅。
那麼，台灣政治人物刻意壓低公告地價與地價稅，是便宜了誰？答案是養地的財團與地主，包租公與投資客也沾到不少利益。怎麼說？一般人住公寓大廈，土地是持分，以四樓公寓來說，你只分擔底下土地的四分之一。若住十層樓大廈，你的土地持分就只有底下那塊地的十分之一。自住戶還有自住優惠稅率，是一般稅率的五分之一。
等於說，如果你住四層樓公寓，多繳一元地價稅，同一棟的投資客或包租公要多繳五元以上（不適用自住優惠稅率）。如果沒蓋房子，用「同一塊土地」養地的地主則要多繳20元以上。相反地，你省一元地價稅，用「同一塊土地」養地的地主就至少省20元以上。台灣地價稅低的離譜，政治人物告訴你是要「減輕人民負擔」，你以為便宜到誰？
由此看來，台灣目前的生態就是「政治人物拼命壓低地價稅圖利地主財團，讓政府的財政由薪資族負擔，薪水族平常繳稅替地主財團養政府也就罷了，買房子的時候，還要替養地的地主財團付增值稅。」（因為養地成本低，成交不成放著沒差，增值稅等交易稅便可輕易地轉嫁到土地價格上，最終由購屋者負擔）
繳地價稅的時候又到了。各位可以把地價稅單拿出來，把該繳的地價稅乘以3.5。就這麼多，你和你的配偶，還有家裡所有賺錢的人，工作所得都不用再課稅，連扣繳都不用。如果划得來，就代表這些年來政府為了照顧財團地主投資客，鼓勵養地養房，讓您和您的家人多付了多少稅。
「實行就地抽稅，則國家即變成一大業主。我意尚須確定地稅，照價增（徵）收一層，實行單稅法。蓋地是天然的，非人為的，就地徵稅，義所應有，即此已足國用，一切各稅，皆可豁免。」（國父在民國元年6月9日在廣州行轅對議員記者演講）
「如紐約一埠，其地租皆為美政府所有，每年收入有八萬萬元；例之中國，全國歲入不過僅有三萬萬之數。若將來交通便利，以中國之大，苟能造成如紐約者三四處之繁盛市場，則政府收入，即地租一項，已足供支撥而有餘，則民間他項稅則，皆可蠲免矣。此非利國福民之大者乎？」（國父在民國元年10月12日在上海報界公會歡迎會演講）
國父的夢想，是讓土地盡量歸公，讓地利與全民共享。今天政治人物刻意壓制地價稅，讓地價在轉手間不斷上揚，以轉嫁增值稅，最後地價高到政府根本沒財力「照價收買」，沒錢時更滿腦子想辦法賣國有地籌錢。我不知道這些政治人物，在慶祝國慶時，可會有一絲羞愧？
應該不會。
（謹以此文紀念中山先生建國101年。本文歡迎連結轉載）
註一：財政部「就我國租稅負擔率等之說明」。中國大陸與香港是土地國有制，新加坡約九成土地國有，這些地方的房地產大都只有地上權，從70年到999年不等。以新加坡最常見的99年地上權來說， 99年一到土地連同地上物要無償還給政府。所以每年房地產持有成本就至少包含買價1%的地上權折舊。
註二：台灣養地問題非常嚴重。根據天下雜誌445期：對於建商常以「台北市已經沒有土地」作為抬升房價的理由，張佩智（國有財產局長）更是不以為然。他以去年國有地的標脫率為例指出，台北市僅有四四％，也就是整年度有超過一半的台北市國有地乏人問津，而中南部更是僅有一八％。「講穿了是建商聰明，利用標售土地的資訊來炒高他的土地行情，」張佩智說。「其實台北市的住宅區土地一直以來都是足夠的，」宏大不動產鑑價顧問董事長卓輝華直言，只是有人會去炒作，說土地不夠，所以價格才會飆漲，「說土地不夠都是騙人的！」
註三：別忘了，地價稅還有懲罰「惡意逃避土地使用分區，在工商區蓋豪宅」的功能，因為這些土地不能適用自用「住宅」優惠稅率。
2012/10/07 10:42:32瀏覽714｜回應1｜推薦6
關於利率，通貨膨脹率與地價的關係，我們可以逐一來說明。
首先是通貨膨脹。所謂「通貨」指的就是貨幣。通貨膨脹簡單來說就是在一個經濟體體系裡「錢太多了」。原因有幾種 ，一種是央行發行的鈔票太多了，不然就是貨幣在經濟體系中的流動速度變快了。
那麼，不動產為什麼可以抗通膨？因為一般來說，不動產的供給量在短時間內不易有大量變動。特別是土地，不能被生產，也不會消失，它的總量固定，所以不同於一般商品。在通貨膨脹下，整個經濟體系通貨（鈔票）變多了，土地的量卻是固定，那麼，土地相較於通貨，就更有價值了，這就是所謂的物以稀為貴。
更何況，土地還有兩個特質：第一是土地所在的「位置」往往具有獨特性，很難發現替代品。這強化了它「量固定」的性質。第二是它不像一般機器設備等資產有折舊問題，所以除了機會成本與稅以外，持有土地幾乎沒有成本。
像這種「數量固定」的有限資源，本來就應從「持有」的角度去課稅，而不是「交易」的角度。既然土地是上天所生產，土地所在的位置利益是眾人所創造，地主就不該佔著黃金茅坑不拉黃金，拉出來的黃金要歸於眾人。而且不該等到交易時才「漲價歸公」，否則如果永遠不交易，不就永遠可以把地利歸私？
由於土地的數量固定不會折舊，如果政府沒有刻意壓制，它的價格增長速度就不會低於通貨膨脹率，甚至會高於通貨膨脹率。這是因為大家都明白土地有抗通膨的特性，在通貨膨脹時會吸引更多的資金投入。
如果要抑制資金流向土地，最重要的就是提高持有成本。也就是提高「利率」和「地價稅」。而且必須提高到「至少」超過通貨膨脹率才行。以目前台灣通膨率在3%，全年目標是保二。相較之下，地價稅實質稅率不過0.23%。養地者當然把地放著養著，什麼事都不用做，每年土地可以「至少」增值2%-3%，扣完稅還有 1.7%到2.7%，比賣掉把錢放銀行（郵局一年期定存利率不過1.37%）還划得來 ，當然放著養著沒差。
一旦地主（或屋主）將不動產放著沒差，就容易將該自己該付的稅轉嫁到價格上，此時的交易稅（增值稅與奢侈稅）只會助漲地價或房價。11年前就有學者為文指出：「非常低的地價稅負擔〈持有稅〉，形成鎖定效果（Lock-in effect），致使財團百分之百或儘可能將土地增值稅轉嫁給一般民眾負擔之，若不能轉嫁時，則不出售房地產。」
所以真正看地價（或房價）持有成本，不能單單只看利率，還要注意通貨膨脹率。通貨膨脹會抵消利率提高帶來的持有成本壓力。相反地，低利率也不代表地價（房價）一定漲。日本實施零利率政策超過十年，地價稅也自1998年起停徵，固定資產稅也不高，房價地價卻沒有多大起色，原因就在日本有通貨緊縮，也就是負通貨膨脹的問題。
（本文歡迎轉載與連結）
2012/10/01
大家都痛恨地主建商炒地炒房，對於這些人不勞而獲得來的暴利，一般人的直覺反應是「那就課重稅嘛！國父不是說『漲價歸公』嗎？」所謂的土地增值稅由此應運而生：對於土地或房屋交易，買進賣出後賺到的價差，政府課重稅。讓賣的人少賺，打消炒地炒房的念頭 。
聽起來很公平正義，但你怎麼知道，賣方沒把自己該繳的增值稅加在賣價上，讓買方幫他出增值稅？
這種情形，財政學上叫「租稅轉嫁」(Tax Shifting)，本來要課甲的稅，結果變成乙在負擔。這可是財稅人員高普考必考觀念，所以官員都很清楚。
一種交易稅（定義請見附註二）到底會不會轉嫁，從租稅經濟學的觀點，是要看所謂的價格彈性 (price elasticity)。經濟學家所說的價格彈性，跟我們一般人口語的意思剛好相反。一般人說：「我的價格很彈性」是說，只要價格變化不大，我買（或賣）的意願不會有太大變動。但經濟學上的價格彈性則是：價格彈性高，代表價格稍有變動，供給（或需求）就會有很大的變化。
租稅理論會告訴你：一種交易稅，最終會由價格彈性小的負擔。簡單來講，交易的買賣雙方，哪一個人比較在乎成交，稅就會落在他身上多一點。
很像一般常識，不是嗎？（諾貝爾獎得主沙金特說過「經濟學是組織過後的常識」）
今天民眾痛恨炒房炒地，政府及政客就專注在看起來最公平正義的「土地增值稅」，並推出「奢侈稅」，再以「不要增加民眾負擔」的理由刻意壓低地價稅與房屋稅等持有稅。
土地增值稅與奢侈稅都是交易稅，都有轉嫁的問題。今天政府刻意壓低地價稅等持有稅，等於讓地主「賣不出去繼續養著沒差」，既然地主賣不出去放著沒差，就會把自己該付的增值稅加在賣價上，讓賣價高高掛著。沒地的建商如果撐不住，沒蓋房子等於沒收入，只好忍痛買進，再想辦法把成本反應出去。房價當然居高不下。結果就是購屋者幫地主或養地的建商繳增值稅。
奢侈稅也是一樣，如果地價稅房屋稅等持有稅低，等於讓投資客「養著放著沒差」，就會掛高價放著，造成「量縮價不跌」的結果。奢侈稅實施兩年，央行說沒效，我也這樣說。倒掉一堆靠交易量維生的房仲而已。
要公平正義，要課對的稅。真正能實現「漲價歸公」的稅，其實是地價稅。這道理經建會二十多年前就知道。
（本文歡迎連結轉載。感謝電小二於101/10/1推薦登載於聯合新聞網首頁）
附註一：
有些人會認為，提高持有成本，升利率不就好了？理論上沒錯。利率上升也可以增加持有成本，減少養房養地與交易稅轉嫁。但實際上呢？利率是央行用來調控通膨的工具。高利率通常是因為高通膨，這時雖然利率提高，提高持有成本的效果卻會被不動產（特別是土地）抗通膨的特性抵消，養房養地者甚至會更願意放著不賣，或掛高價賣，因為他的賣價要反應未來的預期價值。
更何況利率還會影響其他經濟活動（如商業上的借貸），不如不動產稅有針對性。
附註二：
為了讓一般人容易理解，本文所提到的「交易稅」是指在「交易行為時」產生的稅，屬於一種機會稅。跟一般稅法與稅務上定義的交易稅（對交易行為本身課稅）不同。
 公平正義 |
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2012/10/03 11:17 |
典型的政客把戲, 說一套,做一套!
前提:政客與富人是夥伴, 其他是魚肉!
簡單的道理, 千古長青!
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| 卡到綠(impishb) 於 2012-10-03 14:24 回覆： |
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以租稅理論來說，地價稅有很多好處。事實上，台灣甚至可以不用收薪資所得稅，光靠地價稅就可以。（這另有專文會討論）
地價稅的缺點是難以單獨評估（房子跟土地通常連結在一起賣），不過政府最近開始實施的「土地徵收條例修正案」規定「土地徵收補償，由原來的公告土地現值，改成『市價』補償」。戳破了地價難以評估的謊言。
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| 百分百漲價歸公就沒問題了 |
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2012/10/03 07:54 |
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甲買一地400萬，賣乙600萬，甲繳稅200萬，乙幾年後再賣丙1000萬...繳400萬...這樣的涨價歸公，還有人要炒房嗎？ 所有人一定會有需要才買，而不會去投資房地產的，因為這樣的涨價歸公，投資報酬率等於0。
所以百分百漲價歸公不就沒問題了...
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| 卡到綠(impishb) 於 2012-10-03 13:55 回覆： |
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地價稅低增值稅高，會造成賣方根本不想賣（因為無利可圖），這叫做閉鎖效果（lock-in effect）。沒人賣，反而造成土地資源不流通。
前中研院副研究員蔡吉源：「非常低的地價稅負擔〈持有稅〉，形成鎖定效果（Lock-in effect），致使財團百分之百或儘可能將土地增值稅轉嫁給一般民眾負擔之，若不能轉嫁時，則不出售房地產。」（連結在此。發表時間---11年前，政府當然裝沒聽到）
前財政部長林全：「台灣的土地增值稅最高稅率，過去曾經達八○％，只是稅率過高難以維持，最後落得節節下降。」（連結在此。）
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| 學者不敢講真話 |
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2012/10/02 22:01 |
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多次財政與經濟研討會中曾提過地價稅的老問題，
學界大老與政府官員們全部都變成大學新生，
不敢發表個人意見。
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| 卡到綠(impishb) 於 2012-10-03 13:36 回覆： |
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學者當然有提過，不過政府嘛......裝傻。
舉例來說，土增稅減半，是「經濟發展諮詢委員會議」（經發會，90年陳水扁召開）的決議。這決議怎麼來的？這裡是開會記錄。摘錄如下：
辜濂松（主席）：「好，繼續討論二個減稅方案。一、土地增值稅減半徵收兩年先討論。」
孫克難（重量級財政學者）：「….因土地增值稅稅率太高，地價稅稅率又太低，此種結果造成土地閉鎖效果，故基本上應從土地稅改革著手。」「…稅制改革應維持自償性，如土增稅調降則地價稅應配合調高….」
陳永誠：「建議土地增值稅減半課徵，地價稅則配合提高百分之二十。…」
林 全（當時主計長）：「地價稅與土地增值稅之稅收差距很大，若調降土地增值稅、提高地價稅，總稅收仍然減少。…」
劉憶如：「建議應有財源配套措施，土地增值稅減半徵收二年，地價稅亦配合適度調整，並由中央政府補貼地方政府稅收之不足。…」
林 全：「…據我所知，我國人民在房屋稅及地價稅之負擔僅為美國人民之十分之一 。…」
賴士葆（有趣的來了）：「前述建議之爭議可歸納為下列幾點：一、土地增值稅減徵兩年。二、永遠減半課徵。三、提高地價稅。四、地方政府稅收損失由中央政府補貼。建議主席裁示休息十分鐘，待各委員仔細思考後表決。」
（休息十分鐘後）
辜濂松：「先就土地增值稅應否調降進行表決。」表決結果： 多數意見：土地增值稅稅率減半徵收兩年，地方政府減少之稅收由中央政府補貼。（在場十九名委員，同意者十二名）
（第三點「提高地價稅」被幹掉了！從此消失在歷史中…）
92年曾巨威投書工商時報「調降土增稅稅率應有全盤配套作法」，可資證明。 |
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�X�B:你以為公平正義，下場就是幫地主建商繳稅。 - 思辨的空間 - udn部落格http://blog.udn.com/impishb/6906605#ixzz29rWi2Xcy
2012/10/09
財政部去年10/26發出一份說明：「財政部就我國租稅負擔率等之說明」。其中關於地價稅率部分，刻意忽略「中星等國土地多為國有，持有房地產已內含1%以上的地上權折舊成本」之事實。還侈言不動產有效稅率「尚在合理範圍」，刻意扭曲事實，令人憤怒。
財政部在該份說明中提出，台灣「99年度全國公告地價占一般正常交易價格僅21.96%，地價稅稅收630億元，房屋稅稅收582億元，分別占地價總額及房屋現值總額1.07% 及1.57%，推估該二稅目稅收占市價百分比約為0.23%及0.31%」並舉了四個國家的例子（美日中星），說明台灣不動產有效稅率「尚在合理範圍」。
這四個國家當中，只有新加坡不動產稅率與台灣相當，其它國家稅率遠高於台灣，包括地廣人稀，人口密度只有台灣20分之一的美國，持有不動產實質稅率是台灣的五到二十倍。而新加坡土地多為國有（接近九成），大部分房地產只有地上權。以99年地上權來說，時間到了土地連地上物要還給政府，相當於每年至少有1%的折舊，這也屬於持有成本。（中國大陸不動產多為70年地上權，香港75-85年），這些政府刻意不提，混淆視聽，就知道「地價稅」是台灣政府不敢碰觸的禁忌話題。
後記：財政部這篇說明其實是去年發出的。現在想想，政府本來就有「愛地主」的DNA，有這樣混淆視聽的說明其實很自然。（當時的財政部長是「院長卡的好」的李述德）
�X�B:其實，國父希望你不用繳所得稅。 - 思辨的空間 - udn部落格http://blog.udn.com/impishb/6929807#ixzz29osyD84H
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| 財金（評）090-096號 |
中華民國九十年五月十七日
May17,2001
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調降土地增值稅的政治經濟意義
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中央研究院社科所副研究員 蔡吉源
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土地增值稅既不公平合理，又不合乎租稅原理，是十九世紀中葉約翰彌勒在存量、流量混沌不明的情況下提出來的粗糙的租稅觀念，目的是漲價歸公。但是各國實施的經驗，這個稅已經變成交易稅〈售地賠錢也要納稅〉，扼制經濟活動。再配合以非常低的地價稅負擔〈持有稅〉，形成鎖定效果（Lock-in effect），致使財團百分之百或儘可能將土地增值稅轉嫁給一般民眾負擔之，若不能轉嫁時，則不出售房地產。增值稅與地價稅一則偏高，一則偏低，使土地供求發生變化，以致土地市場無法反應真實合理的市價！尤有進者，一地三價（市價、公告地價、公告現值），莫衷一是，全國土地市場形同無市，包括政府都無法掌握真正的市場價格。公告現值與公告地價失去客觀依據，全國都在造假，徵收補償一團亂，租稅負擔不公平‧‧‧。八十年代以來泡沬經濟的發生，房地產市場投機風氣熾盛與平均地權土地稅制的不合學理，不合公平正義原則實有非常密切的關係。
因此，調降土地增值稅，配合以調高公告地價來彌補稅收損失才是挽救濟房地產市場、健全地方財政、恢復經濟活力的重要措施。理由如后：
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土地增值稅是有交易有移轉才納稅是機會稅；地價稅則是經常稅。因此，只要降低或全免增值稅，提高地價稅負擔，自然會使房地產價格向下調整刺激買氣，創造三贏的局面：讓民眾買到價格合理的房子，營建業取得低廉的土地蓋房子，經濟活絡後政府增加稅收，解決財政困難的問題。
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八十九年土地增值稅總收入七九五億元，若予減半徵稅，其稅收損失約為四００億元。可由調高全國平均佔市價一七％的公告地價一倍來彌補之，或提高營業稅稅率一％來彌補之。減半徵收土地增值稅可以調低公告現值，也可以調低稅率。吾人主張切不可調低公告現值（全國平均四五％）以免又發生徵收土地補償不足的抗爭及延宕工程進行的情事，換言之將偏高的稅率調低才是合乎減稅的原則。
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建議各縣市及早規劃統一的公告現值及公告地價佔市價的比例。即改革之首要在於清查地價，然後訂定一個固定的評估比（Assessment ratio）做為課稅及補償一致的標準．
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減免契稅(６％)對房地產市場的活絡效果有限。市價一千萬元的房地產其契價不滿一百萬元者比比皆是，以一百萬元計契稅只有六萬元，與增值稅動輒百萬元實在太少，無補實際。代書業者、仲介業者及營建業者應著眼於基本的健全市場的制度大格局去思考而不要小格局以減免契稅的錯誤訴求掩蓋挽救經濟危機及金融危機的改革。
土地稅制度的改革一旦上咯，將土地增值稅全予減免，而以地價稅彌補稅收損失時，想六百萬家戶的地價稅將自數百元負擔提高到數千元，但是在買賣房地產時可以免除數以百萬計的增值稅負擔。財團則因持有大片土地而必須因目前幾近零負擔變成地價稅極大的負擔。因此，財團務必提高土地利用度，增益地租收入，以彌補地價稅負擔。屆時，財團囤積居奇讓土地長草的情形將會消失，土地價格回歸基本面後，外流的資金將因地價下跌、租金便宜，工資合理而回到國內與我們升斗小民共創台灣經濟的明天。
（本評論刊登於90.5.19中央日報是非集）
（本評論代表作者個人之意見）
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