網路城邦
回本城市首頁 二胎房貸 房屋土地 個人信貸
市長:旺來財經-呂代書  副市長: 헤라온라인林璉娜
加入本城市推薦本城市加入我的最愛訂閱最新文章
udn城市商業理財職場百態【二胎房貸 房屋土地 個人信貸】城市/討論區/
討論區不分版 字體:
看回應文章  上一個討論主題 回文章列表 下一個討論主題
土地貸款過件率低?「土地分類、貸款申請流程、如何提升過件率」
 瀏覽1,801|回應2推薦1

林璉娜
等級:6
留言加入好友
文章推薦人 (1)

龍女CHANG, HSIU-FEN

為什麼申請土地貸款過件率低?
「土地分類、貸款申請流程、如何提升過件率」

土地貸款可藉由土地做為貸款的擔保品向銀行申請貸款,並透過土地所在地的地政機關,完成土地抵押權設定,成功申貸將資金投入開發,獲利並償還貸款。
但申請土地貸款前,是否清楚:

1.您擁有的是哪種土地,是否可申請貸款?
2.如何提高土地貸款過件率?
3.土地貸款申辦流程為何?

土地分類不同、貸款價值不同
申請土地貸款必須提供借款計劃,如:以農地作為抵押品申請貸款,則貸款必須有農耕之用;以建地作為抵押品申請貸款,則必須有興建建物的計劃。土地的使用分類分為下列9種,考量到土地價值,其中只有農業用地建築用地可申請貸款!

辦理銀行土地貸款不容易申辦的4大原因:
如果不是要蓋房子,只是單純要拿土地當擔保品辦理貸款,通常銀行會考慮下到幾個因素

1.高風險!例如:貸款期間如有第三人蓋了建物,或主張建物為他人所有…「易發生糾紛!」。

2.擔保品較不易控管。例如:每隔一定時間內就去要現場勘察,並拍照存證…「是浪費銀行人力成本」。

3.銀行空地貸款之限制很多。除是不是有成數限制、利率限定、興建計畫、償還來源,最重要的是要貸款的…「用途」。

4.地目及使用分區及類別的關係辦不了貸款。因土地其流通性無法與房屋比擬,而其週遭機能地目有無相同與未來議題性也牽制影響價值,簡單來說可能二筆土地位於同一區段但價值會有天壤之別。

辦理土地貸款時必須要特別注意使用分區,土地使用限制,出入道路,以及是否有公園用地或是其他的計劃用地及需要確認土地上是否有建物。

如果有建物而且是未保存登記或是有像鐵皮屋的建物,都需要事先確認所有權人是不是跟地主是同一人,如果不是地主擁有的建物,等同卡在土地有被佔用的狀況時,這件土地貸款案件不會被核准。

如何提高土地貸款過件率?
若土地貸款申請只是以該土地作為擔保品向銀行申請貸款獲得資金,銀行可能會因下列幾點因素,降低貸款過件率:

1.若貸款期間有第三方於土地上興建建物,或主張該建物為他人所有,易產生糾紛,風險較高。
2.土地作為擔保品管理不易,須請人員定期至現場勘查、拍照存證,人力成本高。
3.土地上若有未保存登記或類似住家的建物,需事先確認建物的所有權人,若建物非地主所有,此土地貸款案不會被銀行受理。

申請土地貸款最重要的是「申請人的貸款用途」,除該土地是否有興建計畫、貸款償還來源外,提供借款計劃說明貸款是否與該土地的分類相關(如:為興建建物,以 ”建築使用土地” 申請土地貸款,待建物完成後,將銷售獲利之金額償還貸款),增加銀行對還款的信心,提升貸款過件率。

土地貸款的 6 個流程及準備要訣:
許多人認為土地貸款的流程很複雜,其實只需要 6 步驟,按照流程進行,就能完成土地貸款囉!

土地貸款流程為:申請→ 估價→審核→對保→設定→撥款。

一、申請:借款人根據資金需求,決定貸款額度(通常為買賣價 5~7 成),接著就可以與銀行的不動產貸款部門聯繫。同時,借款人還需要提供貸款的原因及用途。

準備要訣:借款人需決定資金多寡,以及說明貸款用途及原因。

一般土地融資或轉貸件:借款人先準備申貸標的土地謄本,或權狀影本估價及財力證明。

土地買賣件:當決定購買土地,與代書簽定買賣契約,您可以依據資金需求決定貸款的額度,再由代書與銀行聯繫。

二、估價:借款人提出土地貸款的申請之後,貸款銀行會根據土地的坪數、座落區域、及地目使用分區、臨路大小等因素進行估價。借款人可以參考近期買賣的成交價格,或公告現值來決定可以申貸的金額,根據經驗,約是將參考土地買賣的成交價格的 5~7 成。

準備要訣:借款人能去研究土地的公告現值、附近格局類似土地的價格,去推算自己的估價範圍。

三、審核:當銀行取得借款人及保證人的基本資料,並完成該不動產的估價後,將進行案件的審核。而聯徵記錄會查詢借款人在所有銀行的貸款金額,與過去 6 個月的還款記錄(包含信用卡繳款紀錄),決定貸款案件的准駁與否。

準備要訣:借款人若有要進行土地貸款的規劃,應該於申請土地貸款前避免申請其他貸款,並保持良好的信用狀況,如準時還款等。

四、對保:所謂的「對保」就是與銀行簽訂借款契約的意思。當土地貸款申請經銀行核准後,銀行就會與借款人聯絡,並約定對保時間。

此時借款人可以安排自己方便的時間,在銀行進行對保手續,對保當天需由借款人及保證人,親自前往銀行辦理開戶手續作為日後撥款及繳款時的帳戶,並提供土地權狀正本給予銀行辦理設定抵押權利。

準備要訣:對保時借款人與保證人需一齊出席,同時提供土地權狀正本。

五、抵押權設定:對保完成至撥款前,還需要經過抵押權設定的程序,抵押權設定的金額為貸款金額的 1.2 倍。

準備要訣:抵押權設定的金額為貸款金額的 1.2 倍。

※之所以會多設定兩成的,是因為銀行擔心債務人不繳利息,倘若後續法拍該抵押品,這期間衍伸的利息違約金,就會從這兩成計算。但銀行最後收取金額,並不能超過貸款總金額(1.0 倍)。

六、撥款:抵押權設定完成後,買賣件即可隨時準備撥款。如果是土地融資或轉增貸件,再調閱設定完成之謄本給予銀行,即可撥款與代償。


提供台北金主直營,土地貸款,土地融資,代償當舖,銀行代辦,土地借錢,建地貸款,農牧用地,土地持分,銀行二胎,農地持分,不動產抵押,都市計劃地,工業用地,魚塭借錢,養地借款,代償高利貸,公園綠地,台中法拍屋,農地借錢,田地借款,林地融資,地價指數,。台北銀行等全方位的銀行貸款資訊一次搞定貸款麻煩事!




本文於 修改第 1 次
回應 回應給此人 推薦文章 列印 加入我的文摘

引用
引用網址:http://city.udn.com/forum/trackback.jsp?no=67099&aid=7104031
 回應文章
產權不完整「持分房屋土地」可以貸款嗎?
    回應給: 林璉娜(twonline9008) 推薦0


林璉娜
等級:6
留言加入好友

 

當房地產物件「產權不完整」無法貸款時,我可以嘗試持分貸款嗎?
土地持分貸款是什麼?當土地產權不完整也能借到錢嗎,而又該怎麼借呢?

在台灣這塊地狹人稠的土地上,寸土寸金的景象常看到,而你有聽說過持分房屋&土地嗎?很多老一輩的人常常因為曾經家裡有一塊土地,家族又有好幾個人時,一塊土地透過繼承、贈與、過戶等因素,將土地產權被多人分別共同持有,這時候這塊地,也就是所謂的「持分物件」。如果當你有一塊持分房屋土地,又剛好急需一筆錢週轉時,可以利用這塊持分房屋土地借到一筆資金嗎?條件又有哪些呢?需要共同的土地持有人同意嗎?

基本上產權不完整,還是可以使用持分貸款,無論是銀行或是民間貸款都可以,但銀行有其嚴苛的條件,民間貸款則是只要有產權幾乎都可以核貸,有資金需求的各位可以評估一下,持分貸款的方式如下:

取得所有權人同意
如果只想使用銀行的管道,那就需要取得該產權的所有持分人同意,才能進行持分申貸,如果家族分產有糾紛,有一個人不同意,就沒辦法透過銀行來持分貸款了!當你想將手上的持分土地拿去貸款借錢時,首先要搞清楚自己手上的持分土地類型是哪一種,分別有「公同共有」、「分別共有」二種。

(1) 公同共有:如果是屬於公同共有的土地,若想辦理轉售他人或辦理貸款,必須所有持分人同意,假若有一人不同意,便無法順利進行。
(2) 分別共有:如果土地已經過分割,那就是屬於分別共有的土地,於是這塊分割後的地,就會單純為一人所擁有。

土地分割
必須要所有權人同意土地分割,讓你持分的部分變成獨立的產權才有可能,所以跟上述方法差不多,基本上如果當初分產的時候有糾紛,幾乎是不可能的任務,況且土地分割還有許多法律限制,有些土地經過查證才會知道是否能分割,況且非常耗時,不適合對於資金有急需的人。

尋求民間持分借貸
民間持分貸款除了沒有銀行的高標準,最重要的是,只要你名下有土地或房屋持分,不管大小,都可以用個人持分的部分進行貸款,不需要其他產權所有人的同意,就可以辦理持分貸款;前面兩種方式由於需要尋求其他持分人同意,銀行是需要知會他們的,有時候鬧得很僵,無法達成訴求,十分傷神又沒有效益,這時民間持分貸款相對來說就很人性化了,全程保密,也不必擔心會被其他持分的親屬發現,核准貸款的速度又快,只是民眾通常對民間貸款有誤解,這時就可以找比較有保證的代書貸款方式囉!

尋找民間代書辦持分貸款最為省時便捷
持分貸款這件事在銀行的角度來說,就是產權不完整,幾乎都會拒絕貸款,不過可先別灰心,持分土地雖然不是獨立的產權,但還是很保值,民間持分貸款會找出對借貸人最有利的方式去辦理,對信用條件也沒有特別要求,而且不到一周就能拿到資金,利息也不高,是有彈性又能解決燃眉之急的簡便貸款方式。

辦理民間持分土地貸款需要哪些文件?
辦理持分土地貸款,您需要準備6份文件

  1. 土地所有權狀正本。
  2. 身分證正本、身分證影本正反印在同一面2份。
  3. 印鑑證明2份&印鑑章。
  4. 銀行存褶封面影本(撥款用)。
  5. 戶籍謄本1份(全戶)
  6. 自然人憑證IC卡

※備註:民間房屋土地貸款和銀行都一樣都需辦理房屋&土地權利設定

有推薦申請持分房屋土地貸款的管道嗎?

雖然可透過民間管道申請持分房屋土地貸款,但因考量安全性的問題,大多數人已紛紛轉向先透過政府合法立案的貸款顧問公司諮詢,貸款方便、快速、又安心。

鉅軒代書專門辦理一般民眾的土地貸款、房貸及車貸等各類民生貸款、協助申辦人做個人貸款評估!我們和60間以上的銀行及外商金融機構合作,每月更新當月最新的貸款專案,再針對申請者個人條件推薦適合的申辦方案,提供一對一免費諮詢,協助你你評估貸款專案、個人銀行信用健檢等服務。

若有信用不良及瑕疵的情況,這些公司都能協助你處理,他們和許多金融機構合作,幫你篩選出最適合的貸款方案,這是你自己一間間詢問也做不來的,這些諮詢都是免費的,不用擔心有額外的費用產生!

以上是「持分房屋土地」可以貸款嗎?6個步驟讓您成功申辦持分貸款的介紹,如有其他想要了解的歡迎來電免費諮詢或填寫線上表單由專人為您服務!

注意:合法的貸款公司在撥款前是不會跟你收取任何費用的。合法的貸款公司在對保前是不會需要你的身分證證件的也不需提供存摺培養進出記錄的。

二胎房貸是什麼?
完整解析申請條件、流程及常見問題

為什麼申請土地貸款過件率低?
「土地分類、貸款申請流程、如何提升過件率」

1. 在申辦貸款時,別聽信低利誘惑,衝動向非法單位辦理,一定要尋求專業合法的單位辦理,以免掉進不肖的黑心業者的圈套。 
2. 提醒您在簽訂契約時應詳細了解內容再簽立,勿隨意簽下空白契約和本票,以免造成終身遺憾。 
3. 本所為政府立案代書,擁有頂尖的代書團隊及專業的律師顧問,提供您安全的借貸平台,唯有合法的代書才能給您合法的利率。 
4. 本所以誠信保密為服務宗旨,針對客戶的相關資料及文件會妥善管理,辦理全程絕對保密,讓您安心放心週轉。

回應 回應給此人 推薦文章 列印 加入我的文摘
引用網址:http://city.udn.com/forum/trackback.jsp?no=67099&aid=7128621
房貸怎麼省錢-把握5原則 不動產變動產 房奴擺脫窮到只剩房的窘日子
    回應給: 林璉娜(twonline9008) 推薦1


林璉娜
等級:6
留言加入好友

 
文章推薦人 (1)

龍女CHANG, HSIU-FEN

不動產變動產 房奴擺脫窮到只剩房的窘日子
「我窮到只剩一間房!」這句讓人想翻白眼的話,相信大家都聽過;有土斯有財,有房子,做人才有底氣,這是現代人省吃儉用,只為養房的寫照。低利年代,如何借銀行之手,讓不動產變成動產,讓你擺脫只能以月繳房貸當存錢的窘日子?理財專家李美虹建議,有殼族善用理財型房貸為自己加薪繳息;小資族沒錢買房別氣餒,每月小額穩定儲蓄法,讓你在銀行眼裡變成走路有風的有錢人,為日後貸款省息鋪路。

理財型房貸用多少算多少
理財型房貸一般指的是,買房申貸的同時,可另外申請一筆循環透支額度,在急需用錢時,可將已還款的部分本金,變成循環透支額度,通常利率會高於房貸,銀行按使用額度每日計息,目前銀行年利率在2~2.3%,一定期限內可隨借隨還,提前償還無違約金問題,每家銀行對於理財型房貸額度的計算方式不同,可多做比較。

房貸怎麼省錢-把握5原則 買屋省錢又省息
原則一:別輕忽購物房貸利息,申報所得稅時可列報稅口除額
  首先呢?已貸款的購屋者,千萬不要忘了,向金融機構借款的購屋貸款的利息支出,可列為扣除額;換句話說,購屋者,在申報綜合所得稅時,可善用銀行貸款一戶每年可列舉扣除30萬元的貸款利息支出,合法節稅。

原則二:留意銀行業者貸款新產品,選擇適合自己的房貸產品
  建議多注意申貸銀行或是其他銀行是否有推出更適合自己的貸款產品,舉例來說,有銀行可能就針對,有多少存款就有多少房貸本金不用計算利息。
  長期下來可達到相當程度的省息效果,讓有限的資金發揮更大的運用空間。

原則三:彈性選擇繳款方式與提前還款減少本金,可達節省利息
  銀行推出有選擇雙週繳款方式新選擇,換言之,兩星期就繳款一次,有一半本金可提早兩週攤還,長期下來就可讓貸款買屋的客戶節省一筆可觀的利息錢。
  另外,在貸款初期時,身邊有多一筆錢,如:年終獎金或分紅一般貸款族,建議在經濟能力許可下,提前繳還房貸,因為可扣除本金,可以這筆錢來減少房貸本金,多少可節省部份利息。

原則四:準時繳款養信用,有機會與銀行爭取日後優惠貸款的條件
  目前許多銀行都打出階梯式房貸,例如1~7個月2.1%,第7~24個月2.9%,第25個月以後3.5%,前二年不得全數還清或是還款不超過貸款的1/2等,銀行主要目的仍是在賺利息,不過消費者可以利用這二、三年正常且準時繳款記錄,讓銀行了解個人穩定還款情形,是有機會與銀行爭取日後優惠利率的條件。

原則五:當房貸已還款超過1/2不建議轉貸
  如果房貸額度已還一半以上,且轉貸利差不到1%,不建議此時作轉貸,因為本息均攤房貸的特色是,一開始繳房貸的金額都是以利息居多,到後幾年付貸款的錢大多數都是本金,所以,如果到了最後幾年,建議就不需要提前償還房貸了,因為就算提前償還房貸,所能節省的利息已經十分有限,另外轉貸亦會產生一些成本與費用,應納入考量,這樣轉貸才有意義。


提供台北金主直營,土地貸款,土地融資,代償當舖,銀行代辦,土地借錢,建地貸款,農牧用地,土地持分,銀行二胎,農地持分,不動產抵押,都市計劃地,工業用地,魚塭借錢,養地借款,代償高利貸,公園綠地,台中法拍屋,農地借錢,田地借款,林地融資,地價指數,。台北銀行等全方位的銀行貸款資訊一次搞定貸款麻煩事!

回應 回應給此人 推薦文章 列印 加入我的文摘
引用網址:http://city.udn.com/forum/trackback.jsp?no=67099&aid=7105841