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【法拍知識】認識法拍屋的仲介-「代標法拍業」
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平井桃
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文章推薦人 (1)

林璉娜

認識法拍屋的仲介-「代標法拍業

民眾買法拍屋,若不想自己處理投標過程的瑣碎事情,都會找法拍代標公司代為投標,雙方的法律關係是一種委任契約,法拍代標業者如同房仲一般,同樣受到不動產經紀業管理條例的規範,法拍代標業者因故意或過失,導致委託的民眾權益受損,要負損害賠償責任。

認識「代標法拍業」

鉅軒代書融資集團子公司:鉅軒代書資產提供「代標法拍」業務,「代標法拍」顧名思義就是一種代理客戶去投標法院拍賣不動產(亦稱法拍屋)的服務,在我國,「代標法拍」性質上自為從事不動產買賣之代理業務,屬於「不動產經紀業管理條例」所稱「仲介業務」,為受政府規範的特許行業,合法的代標業者需雇用具備經紀人員資格者、繳存營業保證金及加入同業公會才得以辦理業務。不動產仲介經紀業為特許行業之用意,在於透過縝密之申設程序及完善之備查制度,建立不動產交易秩序,保障消費者權益,促進不動產交易市埸之健全發展。

「買房需要一個好的房仲,買法拍屋也需要一個好的代標業者」

對於大多數人來說,買房是人生大事之一,不可不慎重,因此在一般房屋市場中多會委託房仲進行交易,而法拍屋市場是一個公平公開的不動產交易市場,民眾雖然可自行按照法院的流程進行投標。但在投標法拍屋的過程中,不僅流程繁瑣,所涉及的專業層面廣泛,實務上可能會遇到許多複雜的情況,需要有足夠的不動產與法律等專業知識及資金背景,並非一般民眾可以輕易入手的。故需要委託專業者協助投標法拍屋,就如同買房需要一個好的房仲,買法拍屋也需要一個好的代標業者。

委託合法之代標法拍業者有什麼好處?

委託合法的代標法拍業者除了可避免風險,更有許多好處,讓買法拍屋變得事半功倍:

投標前,透過專業且合法的代標法拍業者協助過濾欲投標之案件,排除有瑕疵陷阱之法拍屋,並分析法院公告筆錄,幫助客戶搜集相關資料,充分使客戶詳閱與知悉。

代標法拍業者具有充足的法律經驗及不動產專業知識,除對於相關法令熟悉,也比較能掌握法拍屋市場的出價,有助提升客戶得標的機率。

代標法拍業者可協助確認投標單、保證金票據、委任狀等文件是否準備齊全及繕寫格式是否有誤,避免有任何失誤影響得標結果。

得標後,面對「點交」這項複雜又冗長的程序,代標法拍業者有豐富的經驗可幫客戶完成後續點交事宜,讓客戶得標後能順利入住購買之法拍屋。

由於投標法拍屋需要有充裕的資金,代標法拍業者可提供申辦代墊款的管道,協助解決資金問題。

如何挑選合法的代標業者?

目前坊間有許多提供代標法拍服務的業者,包含代書、房仲或律師等等,民眾若想委託代標業者進行代標,一定要多留意業者的合法經營、收費方式及信譽,可透過內政部不動產經紀業資訊系統(https://pri.land.moi.gov.tw/realestate_query/)查詢,確認代標業者的執業狀態及營業項目是否為不動產仲介經紀業,以保障自身的權益,如下圖為鉅軒代書AMC的查詢結果頁面。此外,鉅軒代書AMC提醒,目前國內政府尚未有「受託代標法拍屋」的標準合約,所以除了找到合法的代標業者外,一定要看清楚合約內容及收費方式再簽署。更不要在未經確認代標業者是否為合法業者前,交付任何個人重要印鑑或票據給對方,以避免發生詐騙或其他糾紛。

鉅軒代書AMC「法拍好伴」提供全方位的法拍服務

具備多年法拍屋投資經驗的鉅軒代書AMC,深深了解在買法拍屋的過程當中,專業知識與資金籌備對一般民眾而言是一大難題,故為服務對法拍屋有興趣的民眾,在105年鉅軒代書AMC依法取得合法不動產經紀業之設立許可,始開辦「代標法拍」業務,成為台灣首家開辦代標法拍業務的金融機構,並在107年升級推出「法拍好伴」,鉅軒代書AMC「法拍好伴」提供的服務不僅只是代標,更是站在客戶的立場,領先業界創新提供「代標+代墊+保險」全方位的法拍服務,希望給客戶更完整更安心的法拍屋投標體驗,有別於一般坊間代標,鉅軒代書AMC「法拍好伴」有以下四大特色:

1.專業認證:我們擁有豐富法拍屋投標的經驗,服務團隊皆為國家認證合格之不動產營業員,從投標到點交全程謹慎作業,協助客戶順利入住法拍屋。

2.全方位服務:整合鉅軒代書融集團的資源,我們提供代墊款、房貸及保險等全方位服務,讓買法拍屋變得更輕鬆便捷。

3.透明收費:我們使用標準制式合約,兩階段式收費公開透明,且利率優於一般行情。

4.科技創新:建立友善的網頁平台,透過資料庫精準篩選法拍屋,掌握最新優質法拍屋資訊。

近年來,法拍屋市場的物件出現許多優質的物件,因價格較低顯然已成為民眾買房的新選擇,且再加上代標業者的幫助,讓民眾在買法拍屋時節省許多時間與精力,將複雜的事交給合法的代標業者處理,使買法拍屋變得和買一般房屋一樣輕鬆簡單。



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第一次購買法拍屋就上手 – 新手入門指南
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平井桃
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文章推薦人 (1)

龍女CHANG, HSIU-FEN

法拍屋陷阱多 新手入門,法拍流程貸款知識不可少
 
提醒您,雖然目前已有部份銀行提供代墊款的服務,但民眾最好在鎖定投標的物件後,就先將該物件資料和欲申請貸款的相關文件送至銀行進行評估,由銀行方面估算可提供之貸款比率,避免得標後,銀行提供貸款的幅度和預期不符,而出現資金不足的窘境。
 
法拍屋的流程與一般買房的流程雖然大不相同,但法院有一套固定的作業流程,所以並沒有想像中的那麼難入門,本指南將帶您快速了解購買法拍屋的流程,適合首次購買法拍屋的民眾閱讀。您只要依循下列簡單六步驟,就可以順利買到理想的好房。

第1步»找到中意的法拍屋
首先要先找到心目中理想的法拍屋,網路資訊發達,目前市場上有需多仲介業者整理的法拍屋資訊,但因為法拍屋資訊法院每日都在更新,若想掌握最新資訊,建議您可從以下管道查詢:
  • 司法院法拍屋查詢系統(法拍屋)最多最完整!推薦使用!
  • 台灣金融資產服務(股)公司(金拍屋)
  • 鉅軒代書事務所公司精選法拍屋
  • 台灣銀行法拍屋資訊網
  • 其他金融機構網站或提供法拍屋資訊網站
第2步»謹慎評估房屋現況
法拍屋與一般房屋最大的差異在於不能事先入內看屋,雖然不能事先看屋,但可以透過一些方式去了解房屋的現況:
  • 從「法拍公告的備註欄」了解有無車位、有無租約…等法拍屋現況。
  • 調閱謄本,並現勘附近同棟大樓或同社區的房屋,推測室內的格局。
  • 詢問街坊鄰居或大樓管理員,了解法拍屋有沒有可能是凶宅,或藏有其他風險。
第3步»事先做好資金規劃
資金規劃是買法拍屋前的重要工作之一,事先周詳的規劃才能讓資金做最有效的運用,買法拍屋主要有兩項資金需要注意:
 
一、法拍屋投標的保證金是否備妥?
保證金通常是法拍屋底價的20%~30%,投標時,保證金支票需要與投標單一起準備好投入票匭當中,才算完成投標。
二、得標後是否可以在7天內一次付清尾款?
一般民眾無法在得標後7天內一次付清尾款,故需找銀行進行貸款,可是在權利移轉證明書核發之前,得標人是沒有產權的,對銀行來說,這是屬於一種無擔保的借貸,風險較高,評估作業較複雜,不一定每間銀行都願意承做。所以在進場投標前,您應該先找到願意做代墊款的銀行進行預審,才可確保得標後能順利付清尾款。
 
第4步»看準時機進場投標
在每一次拍賣中,法拍屋若因無人投標而流標,就會減價8折進入下一次拍賣,您可以在任何一次拍賣時機點進場投標;待確認進場拍次後,投標階段請先到法拍屋的所屬法院購買投標書和保證金封存袋,將準備好保證金支票裝進封存袋密封,並連同填寫好投標金額的投標書,在指定時間地點投入票匭,即可完成投標。
  • 第一次拍賣100%
  • 第二次拍賣80%
  • 第三次拍賣64%
  • 公告應買三個月64%
  • 第四次拍賣
第5步»過戶取得所有權
得標後,得標人在7天內繳清尾款後,法院就會核發「權利移轉證明書」,得標人就可以此書去申報契稅,並去地政事務所辦理過戶登記,取得不動產所有權狀。而若有申請銀行代墊款的得標人,銀行則同時會在這個階段設定房屋的抵押權,並將原代墊款轉為利率較低的一般房貸。
第6步»點交取得真正的使用權
核發「權利移轉證明書」後,除辦理過戶取得所有權外,同時,得標人得向法院申請點交,請法院依照法拍公告所載進行後續點交作業,以取得房屋真正的「使用權」。一般「點交」的物件,只要原屋主願意配合搬遷,流程就會簡易許多,時程也會加快,以下表舉例來說,在向法院聲請強制點交時,1/1拍定,1/14取得不動產移轉證書,1/22法院發出第一次點交通知,順利的話,原屋主在2/5前自行搬遷交屋,即可完成點交入住法拍屋。但若為「不點交」的物件,您則須透過起訴的法律途徑,取得房屋真正的使用權,而上訴所需要的費用及時間成本,皆是在進場投標前應該考慮的事項。最後,當原屋主搬離,房屋也換上新鎖,就是完成點交啦!也恭喜您正式晉身為屋主了!

以上簡單六步驟,買法拍屋就是這麼容易!在快速了解法拍屋購買流程後,您是不是也躍躍欲試呢?一般買房找房仲,買法拍屋請指名「鉅軒代書法拍AMC」,我們提供最專業最完整的不動產金融服務,讓您買法拍買得更安心更輕鬆!
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