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臺北市地政局教你解讀何謂買屋實坪?虛坪?
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林璉娜
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林璉娜
房貸王

臺北市地政局教你解讀何謂買屋實坪?虛坪?

買賣交易是雙方物的交換,有物有權有交易的價值,但如何等價等值的交換卻是難題,買賣爭議與糾發通常發生在於不公平與不對等價值的互易。預售屋買賣制度是台灣特有的不動產交易型態,它的產生要從民國60年第一家代銷公司7天即完銷的傳奇說起,它打開了台灣預售屋制度近50年的發展。這樣的銷售制度是一個經濟社會演化下的產物,當時的時空背景市場資金短缺,預售屋消費者可以分期付款、建設公司隨著工程進度進帳,所以有了這個分期履約的交易制度,它隨著經濟蓬勃興起,但這幾十年來也出現很多問題,包括不少因建商財務危機而成為爛尾樓,契約爭議或繳了自備款、工程款捲款的狀況,還有近10年以來一直爭論不休的實坪與虛坪的議題,買屋應該在乎的是登記面積?還是使用面積效益?在法規變來變去之下,消費者還是應該在訂約前清楚了解自己買的標的內容是什麼,以確保交易權益。
專有、共有的使用權益大不同
按公寓大廈管理條例第3條所定義,公寓大廈是指得區分為數部分之建物及其基地,而該建物區分所有後可各別有其專有部分,並按專有應有部分之權利,分享共用部分,全區共同事務則應召集區分所有權人會議決議。依照規定建物原則上專有專用,例外可約定共用;而共有則共用,例外可約定專用。
一、專有專用
專有部分分別為主建物和附屬建物(例如雨遮、屋簷露台、陽台),原則就專用;例外約定共用情形例如有一 棟大廈臨馬路邊,主建物的外牆可刊登廣告,這個外牆的使用就必須經過該棟建物所有權人共同同意方可使用。
二、共有共用
共有部分分別為法定共用(例如主樑柱、承重牆、樓地板、屋頂…)和非法定共用(例如地下室空間及梯間),原則就共用,共有約定專用只能在非法定共用部分,且必須共有人會議決議並立於規定,例如地下室停車位的使用。
圖1:專有部分、共有部分的情形
實坪是什麼?
目前法規針對實坪並沒有定義,有人認為是實際登記面積,有人認為是實際具有使用效益的坪數,但不管如何,擁有一間屋子它應該具有以下二種必要的部分:

一、專有部分
公寓大廈管理條例所稱建築物專有部分主要是來自於所有權的概念,所有權又稱完全物權,是指民法上,權利人對標的物可以直接全面排他性支配特定物的物權,這在區分所有權的大樓型態上更具意義。因此,不論是主建物還是附屬建物的使用,都是具有專有專用的本質,具「實際使用效益」並不會有疑義,而市場所爭議討論之實坪效益,是附屬建物使用價值低卻與主建物等價計算,在成屋一屋總價買賣當然並不會有這種疑慮,但在預售屋交易上蓋多少賣多少,就得斤斤計較。另外一個被爭議討論的議題,是使用效益低的坪數登記,也就是登記法令對附屬建物登記不登記的規定變來變去(表1),在107年1月1日以後,最新的規定是屋簷、雨遮已不再登記。
表1:登記法令的變革

二、必要設施 
 (一)主要結構
建築法第4條定義,所謂建築物,為定著於土地上或地面下具有頂蓋、樑柱或牆壁,供個人或公眾使用之構造物或雜項工作物。所以,應該很容易理解的是,一個房子得要有樑柱有四壁還要有頂才能稱為房屋,因此公寓大廈管理條例規定建物之共有部分中之主樑柱、承重牆、樓地板、屋頂屬法定共用,不得約定專用,既為法定共用之必要設施,即應該屬產權持有的一部分。
(二)必要公設
003年新北市蘆洲的「大囍市」社區發生火災,因為煙囪效應,火勢從一樓直接竄升到六樓屋頂,吞噬了13條人命,也因為這起事件,營建署在2005年修正「建築技術規則」,針對逃生梯、室內梯、戶外安全梯有新增規定,建商必須花更多的成本設置消防和逃生設施,自此之後,新建案公設比從30%增加到35%甚至40%,但具公安性質的公設,是必要的設施,也應該屬產權持有的一部分。
虛坪在哪裏?
相對於前面實際使用效益的坪數整理分析,虛坪就能比較清楚的做以下的說明:
一、非必要設施
非必要設施就是使用價值低可有可無,非必要設施建築結果,是工程造價增加、建築設計費用增加、主要面積增加及房屋稅增加,大致可以過度設計、重覆計算及不計容積來分述:
    (一)過度設計
現代人們對建物的要求已不在只是遮風避雨單純居住功能的需求,隨著生活品質的提升,它不斷反應在建築美學的設計上,逐漸展現出所謂城市美學的新態度,但有時它已不只是造型好看,而是在某種程度上過度的設計,例如下列建築物的雨遮、屋簷設計等案例(圖2):  

圖2:雨遮過度設計的情形
    (二)不計容積
依建築技術規則等相關法規規定,部分建築項目可以不計容積,例如有1.每層樓樓地板面積12.5%以下,深度2公尺以內的陽台,每層陽台面積不足8平方公尺,可以做到8平方公尺。2.容積率15%的設備空間。(只要請照時寫設備空間即可,與使用無關)3.深度1公尺以內的雨遮及露台。4.最上面的樓層以屋頂突出物申請,面積的1/8或25平方公尺,屋突可蓋2層樓(6公尺高),若設有電梯該高度應小於9公尺。5.樓當停車空間,可不計容積,每個車位可扣除40平方公尺的容積。正面來說,善用容積與挑高設計可以增加建築空間,但另一方面而言,雖不計入容積卻同時增加總樓地板面積,也就是說工程造價會增加,建築師設計費用也相對增加,將來產權登記主建物坪數會增加,房屋稅也會增加。
        案例1:屋頂突出物的增設
建商將頂樓規劃為私人花園,並建置頂樓花園的樓梯專屬最高層住戶使用,為設置樓梯而增加的屋頂突出物面積,不計容積但會納入建物的樓地板面積計算。(圖3)
         案例2:設備空間的增設
建商以地上層設備空間的設計不計容積,所以規劃機房空間,增加銷售玶數。(圖4)

圖3: 屋頂突出物的增設
圖4:設備空間的增設
二、重覆計算
預售建案原本應該是蓋多少賣多少,講清楚說明白,雙方合意即可,但因為建築項目過多,各種計算內容複雜,一般民眾並不容易了解,契約即使有審閱也可以說真的是有看沒有懂,也因為這樣,少部分建商緃有訂明計算方式,但實則是在契約內容重覆計算,例如
       (一)梯間
玄關梯廳和出電梯後回到家的通道,屬於當層住戶分攤的小公(小公設),有時會當層每一戶都算一遍而不是分攤,等於重覆計算。(圖4)
       (二)停車位
標準停車位面積係依寬長2.5mx6m=15㎡(4.5坪)計算,當引發爭議的是預售時停車位係按「個」出售,價格視車位種類、位置而定。通常「車道」面積會分到車位內計算,由車位持有者共同分攤,因此車位登記坪數面積會從6、7坪到12~15都有。若車位登記面積只算車格4.5坪,車道就有可能被攤進公設比內計算,意即:車位坪數登記愈大,相對可降低公設比,對消費者較有利;若車位坪數小,公設比提高,但車位價格通常不會降低,民眾等於買了車位又多負擔公設價格,被扒了兩層皮。(圖5) 

 
圖4:梯間
圖5:停車位
購屋成本番外篇   
除了實坪、虛坪以外,還有一種購屋成本,那就是加值型設施的建築,加值型設施是希望增加生活機能、景觀變得更好,來提升生活品質,但相對的建築管理費會變多,居住成本當然也會增加,大致上按機能及景觀來分:
一、機能    
一般建案大多會訴求有運動設施、游泳池、視廰區、圖書室等各項生活機能,來增加賣象提高銷售,目前係以地下  室空間(包括停車位)及梯間的約定使用較常見)。
二、景觀
以法定空地來說,除了應有的開放空間、連通通道、防火間隔及防火巷等具消防安全不得約定為專用外,建商會在單純的空地上增加假山假水、花園庭園,來增加居住空間的舒適度,但基於使用者付費,負擔自然會增加。

總結,一般消費意識的認知是只要有物就有權,物權有登記則具交易價值,另外,再加上使用者付費的觀念,二者加乘更促使建商猛蓋非必要的附屬建物與公共設施。10年前監察院早已糾正行政機關放任建築法規不斷放寬不計入容積項目,而地政法規又予以測量登記,造成市場交易的亂象,時至今日,再綜觀市場現況,核心問題始終存在。生意人想的是成本利潤有蓋就要算錢,消費者只能來來回回撥撥算盤,實坪、虛坪看清楚,再決定是否決定買屋,並找信譽良好的業者或參考地政局網的不動產交易安全專區查詢相關資訊,以免後悔上當影響交易權益。

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低自備陷阱 付款方案花招百出 別被騙了…「3低」預售屋陷阱,小心成為房奴!
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林璉娜
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儘管房市歷經 3 年多的修正,許多小資族仍然對買房卻步,原因就在於,當前房價對一般受薪階級來說,依舊高不可攀。
 
「3 低」預售案席捲市場,「購屋0自備」、「低首付10萬起」、「低自備20萬起」、「自備10%交屋」,這些廣告上經常出現的建案訴求與賣點,讓不少苦苦籌不出自備款、拼命想擺脫無殼蝸牛的年輕人,簡直點了一盞買房明燈。年輕人用小錢就能一圓成家夢,然而,對還款能力不足的人來說,有可能美夢變惡夢!

如何避免成為「房奴」,買屋前務必精打細算!
 
房地產不景氣,建商有房子賣不掉,年輕人想買房子,但是房價太高,年輕人又買不起,於是近兩年在預售屋市場掀起了一股低首付旋風,以低自備款的假象吸引年輕人進場購屋,竟然因而打開一條血路,創下不錯的銷售成績。
 
全台房市從2014年下半年受到稅制、政策衝擊,交易量瞬間跌入谷底,2016年全台建物買賣移轉棟數只剩24萬餘棟,更創下2001年以來最低,建商為了刺激房屋成交量,促銷手法也開始推陳出新,像是「有感降價」、「殺價取量」,甚至是各種「加強版」低自備方案搶客,很多消費者都不知道,其實裡頭暗藏了甜蜜毒藥。
 
千萬別被「輕鬆付」沖昏頭!購屋客買房前得先留意是否暗藏廣告陷阱,「現在付的好輕鬆、交屋後才是痛苦的開始!」建議購買前得多加衡量未來風險,評估自己後續的還款能力,還須留意相關雜支、花費,避免買房子的夢想一夕間變成夢靨。
 
「自備款不足」是年輕人買房面臨的最大問題,因此不少建商便推出免頭款,甚至是自備超低成數就可以買房,但須留意低自備只是降低購屋門檻,「房屋總價」才是評估自身是否有買房負擔的關鍵,購屋客應與周邊非低自備個案做比較,注意總價是否合理,才不會因輕鬆付款反而買貴變冤大頭,得不償失。
 
一般預售屋的付款流程,分為「訂金」、「簽約金」、「開工款」、「工程期」、「交屋」等階段,依照目前市場慣例,一般購屋自備款多為房屋總價的2成、銀貸8成。不少建商為了吸引購屋客目光,標榜自備10%交屋,剩餘10%自備款由建商提供3~5年的無息分期貸款(市場稱為「公司貸」),以1000萬元的房子來說,自備10%相當於100萬元可交屋,另外100萬元由建商借給消費者分3年時間償還,等於一個月須平均分攤2.7萬元還給建商,加上另外銀貸800萬元,分20年償還,以利率2%計算,本金加利息每月需付4萬元,總計光每個月房子就得付擔高達6.7萬元。
 
總結下來,雖然現階段付款輕鬆,但卻忽略後續延伸出暴增的月繳房貸,入住後須在年限內逐月將剩餘自備款還清給建商外,還得同時繳交銀行房貸,可說兩種貸款同時並行,還款壓力會非常重,當心落入斷頭或法拍危機,買屋前可得仔細評估清楚。

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專家評論:房價上揚 無法兌現的紙上富貴
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林璉娜
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專家評論:房價上揚 無法兌現的紙上富貴

去年大選開始颳起的韓流,至今仍在鋒頭上,港都高雄尤其如此;不但近期當地觀光人潮洶湧,從當地房地產市場,更可看到相關熱潮仍未退散。而值當地房市隨韓流而買氣走升,房價蠢動、賣方笑開懷的同時,也再度出現『房價上漲、民富增加』的論述。

在有土斯有財觀念的導引(作祟)下,國人確實把房屋視為極重要,甚至是最重要的個人或家戶財富形式,購屋也變成所謂人生必須經歷的過程或消費行為。然如果從多數國家地區現況或人們的觀念來看,這其實並非普世價值;房價上漲、個人或家戶財富因此增加的想法,更是一種迷思。

的確,當房價上漲,房地產的帳面價值是上升沒錯,理論上也的確可以向金融機構增貸,申請二胎房貸,甚或再質押借錢。但無論是哪種借貸,最後不是一樣仍得還錢給銀行,而且最後還的錢,總額十之八九比借的錢多。如此這般,增加的財富在哪裡?

那如果是賣掉呢?房產增值的確因此得以變現;但房子賣了後要住哪裡?想必租房不是把房產視為重要財富形式者的選項,所以一定是會再買;但是再買相同地方、相同大小的房子,就算屋齡一樣,通常仍得花更多錢(因為房產增值的迷思讓長期房價漲多跌少)。這樣下來,別說增值了,一樣還是得花更多錢。

其實,對多數僅擁有一間房屋的有殼族來說,所謂的房價上揚、房產增值,根本無法兌現,充其量只是看了自嗨的紙上富貴。因為實質上對多數人來說,房屋並不是財產,而是民生必需品,就如同食衣和行一樣;想想,談到食衣和行,應該沒有人希望價漲,為何唯獨住這項卻不是如此?

說實話,房產增值只對持有多屋的囤屋族有意義;但話說回來,房地產增值大部分並非個人努力所獲,而是多數人繳納的稅賦,投資公共建設而來,所以才有孫文先生提倡的漲價歸公。這時當然也就更凸顯,台灣現行的房產持有及交易稅賦其實還是偏低;如果持有及交易利得稅加重到歐美等地的水準,想必類似房價上揚、民富增加這類似是而非的論調,聲量應該會小很多吧?


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房價降了 你為何無感? 一張圖秒懂
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林璉娜
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新聞鼓吹房價降了 你為何無感 一張圖讓您秒懂
民眾喊房價降價無感,有觀察家做出圖解,試圖讓消費者秒懂房價結構。樂居科技創辦人李奕農,將購屋族群分為高資產族群、一般民眾,並援依國泰房地產指數、信義房價指數、實價登錄等數字,分析以目前的大坪數、新屋產品,自2015年以來,房價降幅已高達25%,但小坪數、低總價產品僅下滑5%。在不少市調單位僅對外宣稱整體市場房價下降達10%之際,無怪乎一般市井小民對此無感。

↑分作高資產、一般民眾解釋房價跌幅。
李奕農說,因為近1~2年,政府調整房屋稅與地價稅,自用與非自用的稅率差異極大(以台北市來說是3倍),如果以非自用方式持有,建商持有壓力自然較大。反觀一般人看屋的對象多為中古屋,大部分的屋主還是會以自用住宅方式持有,持有成本增加有限,要大幅降價的動機並不高。
因此,近期建商手上的大坪數、新成屋幾乎全面降價,資金回流抄底剛好,這也解釋了從2015年底,大坪數住宅的買盤開始浮現。
李奕農認為,現在要買房子的,需求大多是小坪數、低總價、生活機能便利,這類的產品,想冀望豪宅大跌而跟進降價,在現行的稅制與供需條件下很難發生,「現階段最有利的策略,應該是小屋換大屋,舊屋換新屋,如果不是換屋族群,建議把目標鎖定在新成屋和餘屋,除建商外,政府機構(如台北市政府),也是一個有龐大餘屋待去化的單位,之前分回的戶別,現在用標售的方式,只能打折賣出,是撿便宜的好機會。」
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七年級想要當首購族嗎 買房前先瞭解五大重點
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林璉娜
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房屋首購族想買房,你準備好了嗎?根據房仲業者統計,購屋年齡層開始呈現下修趨勢,許多七年級生動了買房的心,不過多數仍期待房價下降,抱持觀望的態度;專家則提醒首購族,買房時一定要注意五大事項,或想清楚為什麼要買房的幾個重點,才能更安心的擁有自己的家。

專家提醒首購族,買房前要注意幾大重點。
世界新聞網歸納出幾個買房時要注意的重點。首先,在看房時就要先確定自己的價格,以目前的住房租金為參考,衡量自己有沒有能力能夠支付房貸;其次則是在計算房貸時,先以目前穩定的收入為參考,即使能在一兩年內升職加薪,也別以預期的收入為計算基礎。
而租房和買房的差別在於,租房時只需支付租金或水電費,若是買了房子,就必須要考量到住宅保險等問題,購買大樓的民眾還須負擔管理費,沒有將這些細項計算進去,就會大幅提高購屋成本;此外,有些屋主不會主動坦承瑕疵,建議民眾在購屋前,請專業人士來檢查房子是否有問題。
最後則提醒首購族們,買房千萬別太天真!許多民眾都會過於樂觀,認為自己可以再修復住宅現有的問題,或者是忽略周邊環境會造成的影響。另一方面,有些人則會因為過於擔心,對仲介或屋主不信任,也不相信出價,出價往往低於實價登錄。
首購族購屋,難免會害怕自己沒先做好評估,等到成交貨交屋後才後悔,好房網名家林奇芬也建議首購族在購屋前,一定要先想清楚十大問題,幫助自己在購屋前做好檢視,才可以更安心的圓買房夢。
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房價真的降了? 但買方卻討不到便宜
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林璉娜
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每個年度交接之際,房價漲跌預測總是許多人的重大議題之一,多空雙方各持己見,總是充滿歧見。據住展房屋網企研室觀察,近來房價確實降了,但降價背後卻大有玄機,買方不僅討不到便宜,反而要花更多錢去買房子。 
為什麼近期房價下降,但民眾買房子卻必需花多錢呢?理由在於,近期房價下降具有下列幾個特點,而第一個特點,就是「降總價、漲單價」。 
所謂「降總價、漲單價」,是指建案規劃把房屋坪數越作越小,所以總價能夠壓低,讓民眾產生「降價的錯覺」,誤以為房子變便宜了。但若拆算成每坪單價,就會發現單價不僅沒跌,可能還往上漲了。 
舉例來說,正常大樓兩房型的房子,大多會作到25坪~30坪左右,才能規劃出正常的兩間房間。但若作25坪、一坪單價以50萬計算,則總價需1,250萬,還是有許多首購族買不起。 
於是,建商把兩房壓到剩18坪,總價只要900萬,首購族就買得起了。但若拆算單價,就會發現單價根本沒跌。甚至,建商還會要求加購車位,並把車位價格提高,等同於變相漲價。 
第二個特點,就如同上述提及的,「房屋坪數越作越小」。當房屋坪數壓得超小,但房間數不變的時候,就會產生「畸型格局」,房子的私領域與公領域空間都變得很小,正常家具擺不下,通風、採光都差,大幅降低居住品質。 
雖然,房屋坪數小了、總價降了,首購族是買得起房子了,但這種「畸型房」的居住空間壓迫感太重,屋主未來若想轉手,市場接受度高低,也會左右到房價好壞,這點亦讓人擔憂。 
第三個特點,是建商拚命掃小坪數、低總價的客源,當建案努力縮小坪數、壓低總價,意味著「沒步了」,所以只能靠越來越低的總價在市場中殺出一條血路。 
低總價的客源越撈越少,建商下一步又該何去何從?畢竟,不是每家建商都有好品牌支撐,可以靠賣品牌吃飯,同業的競爭壓力將與日俱增。這並非杞人憂天,如果那一天真的到來,恐怕買氣又將停滯不前。

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為什麼店面房東不降租?「不動產估值」背後的金融遊戲
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為什麼店面房東不降租?「不動產估值」背後的金融遊戲

我們只是想讓您知道的是:
「房地產價格」與銀行「利息」早就成為動搖國本的大事,不動產價格暴跌必定造成各家銀行的大災難、還會影響一堆金融商品連環爆,說不準引發金融海嘯股匯市陪葬。沒有任何一個執政者敢勇於承擔這個政治責任,換任何人上任都只能繼續維持這個畸形的狀態。
文:沈道廷
從2014年後媒體上「貪婪店面房東」關鍵字瘋狂出現,如果進一步交叉比對,與「貪婪老人」一詞在社群大量出現的時間點差不多,頗有人為操作的痕跡。幸好,我的同溫層大多很理性不是單純跟著鄉民起舞;也看到很多朋友從經濟觀點分析「為什麼店面房東不降價」的真實理由。
首先這種老房東根本不缺錢更沒負債,他們在乎的早就不是單月租金,而是「租金報酬率換算的金店面價值」,例如,帳面月租50萬與帳面月租100萬的兩間店面,在「商仲市場」上的價值計算可能會差到天邊去,這才是造就「房東打死不降租」的真正原因。
特別是「商仲」與普通的「房仲」雖然都是房地產,但實際上對於報酬率的計算邏輯卻是差很大,這也才會造成絕大多數普通人「完全無法理解為什麼寧願空著也不降租至少還有賺」的現象。
我想到一個故事讓大家更容易理解:如果你是一整條街「店面」的房東,你的總資產、也就是身價,乃是基於「店面價值」換算出來,而所謂的店面價值則是基於「年租金收入多寡」去計算報酬率。舉個例子,一間店面一個月只能收租2萬元,年收租金24萬,姑且假設這間店面的總價值是300萬元;如果另外一間店面每月可收租1XX萬、年收租2400萬,這間面的價值可能高達2億到3億。
問題來了,如果某一年大環境差、導致經濟不景氣,原本的長租的店家倒閉了,大環境開店的慾望降低也沒有外資要進場投資,整條街暫時沒有新的租客,試問,這時候若你是房東該怎麼辦呢?如果你認為「調低租金到50萬,至少每月還有50萬可以賺」會發生什麼事情?
答案就是,當你調整租金從100萬變成50萬且租出去的瞬間,雖然你下個月又可以領到50萬的房租,但實際上在商仲的計算邏輯上,你店面的估計價值、也就是你的「身價」可能瞬間從3億元變成1億元,別忘了,當你擁有的是整條街的店面、所有的估算影響甚大,意味著你的身價可能從30億變成10億。等於你為了眼前這區區50萬或500萬,導致你的身價瞬間暴跌數十億,任何一個有概念的商仲當然是不會這樣搞的。

東區店面租金過高,讓很多業者望之卻步,不少店面仍在待租當中。中央社記者朱則瑋攝 107年7月21日
稀缺狀態的窮人,完全著眼在眼前利益;而長期滿盈狀態的有錢人,眼中看的是五年、十年。不缺錢的房東當然是願意慢慢等,例如我最近聽到,很多房東認為下一次政黨輪替後,外資就會進場加價買,無論是等2年還是6年其實根本無所謂,現在刻意把租金撐著確實算是「最佳策略」。
當然,積極一點的房東也不會完全擺爛,他們也怕哪天政府搞出囤房稅;相關的後路早就都想好了。例如,或找親人當人頭去投資簡單的連鎖加盟店,公開租下自己的店面盛大開幕、營造房租真的被撐下來的表象,反正這操作成本低廉又能讓市場好看,何樂不為?說到這裡,你以為老房東只為「愛面子所以拚身價」嗎?
當然不是,跟銀行時常往來的朋友都知道,最容易跟銀行「調錢」且利率低到嚇人的非「不動產抵押」莫屬,用房子抵押的貸款利率遠低於其他任何抵押品或信貸!以前一個大房東朋友分享:銀行派人來找他爸,拜託他爸拿幾棟北市中山北路放了10年、完全懶得出租的空屋去做抵押,銀行會「借他」近億元的現金且利率低到不可思議
到這邊很多鄉民無法理解,畢竟,再低的利息還是要利息啊! 幹嘛多借不需要的錢負債去還利息? 傻了喔?事實上,銀行同時派了另外一個資產部門的同事來,針對該1億元現金開出了一個簡單方案,保證儲蓄利息剛好高於貸款利息多出一點點。直接舉例:你用房子跟銀行貸款借出1億元現金,每年要固定還銀行假設為1%,同時跟銀行另外一個部門講好、給予大戶好棒棒的轉投資方案,讓你立即把這1億元現金存回該銀行,固定給你每年1.1%的利息,銀行多個部門有業績好交差、屋主也能穩定賺外快。(附註-這邊為了簡單解釋,恕省掉很多細節,其實更多情況是被洗去買銀行內的各種看似美好的衍伸金融商品,於是大家都在同一艘船上了。)

簡單的數學;你每年要還銀行100萬的借錢利息,但你每年同時會領到銀行給你的110萬的存款利息(或金融商品的報酬),等於你什麼都沒做,莫名其妙就賺了10萬,連我都覺得——這什麼世界啊X!(以上只是舉例、不代表實際利率)
其實,過去幾十年來一直有很多人把槓桿更大,幾乎不用利息就借出幾個億、立刻轉投資去「報酬率更高的標的」賺取價差,這就是所謂「循環資本套利」,幾乎每個銀行都玩這樣的遊戲,玩了幾十年。
所以為什麼房東打死不降租金?
因為租金一降,不動產的估值就會動搖,銀行就無法再用如此低利借你天文數字的錢,供你玩這套躺著賺的遊戲,再搞不好,你還會變成「抵押品價值不足」被迫補足差距,簡單來說,銀行房東雙方都不希望降租金啦。
明知道這遊戲不公平,為什麼國家還一直降息?為何不敢大肆對房東徵稅?
因為,不只是東區房東,幾乎所有大財團都在玩這一套資本遊戲。「房地產價格」與「利息」早就成為動搖國本的大事,不動產價格暴跌必定造成各家銀行的大災難、還會影響一堆金融商品連環爆,說不準引發金融海嘯股匯市陪葬。沒有任何一個執政者敢承擔這個政治責任,下次保證不用選了,換任何人上任都只能繼續維持這個畸形的狀態。
我個人也痛恨國家不進步、討厭店面空著沒效率、痛很稅制的不公平,但現實市場碰上貪婪的人性,導致現階段根本沒有一個完美的解決方案,不公平也只會持續加劇。
總之,任何現象都是有背後理由,理性的理解箇中的原因,接受「存在未必正確、但必定有背後縝密市場機制」的思維、而非激動開罵發洩情緒;唯有搞清楚真實市場的運作,才是讓我們持續進步的關鍵啊!
本文經沈道廷授權轉載,原文發表於此
責任編輯:彭振宣
核稿編輯:翁世航

附註、心得、想法︰
這應該算是常識了,寧願讓他空著租不出去,也不願意把租金降低。
反正早就取得的房子,愛怎麼處理是我們屋主的事情,不費吹灰之力就能夠有錢進來,這麼好的方法您不用嗎?
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