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Share:How to Buy a House: The Loan (Mortgage)
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林璉娜
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How to Buy a House: The Loan (Mortgage).
(Well talk more about how to get a loan in a minute.) The bank loaning the money is the lender. The amount you pay to the bank each month is your mortgage payment. The rate of interest on the loan is the mortgage rate (or the interest rate). If you dont make your mortgage payments then the bank will repossess the house.

Can You Buy A House With Cash And Then Get A Mortgage?
Thats why some buyers are turning to a unique solution to better compete when multiple offers are on the table: paying with cash now, then getting a mortgage later. Sound complicated? It is. Heres how it works and what you should consider.
鉅軒

1. Why cash is still king in competitive real estate markets
Here’s the strategy: Buyers liquidate their assets, amass enough cash to purchase the home outright, and then put in an offer as an all-cash buyer. For sellers, all-cash offers are more attractive than ones from buyers who need to finance the purchase. Cash deals mean fewer contingencies — mainly, the sale of the home is contingent upon the buyer getting the mortgage, and there’s no guarantee that will happen. For instance, the sale could fall through if something goes wrong during the underwriting process. The sale is also contingent upon a home inspection and appraisal if the buyer finances the purchase, and again, a number of issues could come up that may make your lender (and you) pause. Plus, all-cash deals tend to close more quickly and with fewer overall complications than a sale that depends on financing.

2. A new buying strategy: cash first, mortgage later
Buyers are using the cash first, mortgage later strategy to circumvent these contingencies. They still finance their home with a mortgage, but they delay that process until after the sale is final. “With prior proper planning, a buyer could conceivably offer a 24-hour closing,” says Dennis Crowley, principal of Vitruvius Capital Consultants. Before opening his own firm, Crowley served as a private banker and helped buyers use this strategy to purchase homes.

There are downsides, however, to this tactic. “You’re using marketable securities as collateral,” Crowley warns. “This means that the buyer and lender have agreed that the collateral is worth a certain amount, and that amount can change without notice.”

3. What to consider before liquidating your assets

This buying strategy isn’t right for everyone. “Use the same wisdom you’d apply to any other purchase,” Crowley advises. “Make decisions with facts and not emotions and understand your options thoroughly.” Instead of liquidating your assets and putting a lot of pressure on yourself to purchase a home, consider a new timeline for your homeownership goal — perhaps set a goal to buy in five years instead. By then, you’ll have saved up more cash and may not need to liquidate existing investments. Second, the real estate market could change during that time — making these extreme measures unnecessary.

But if you do your research and determine cash first, mortgage later is something you want to do, you need to know how it actually works. After all, not many buyers are trying the strategy, simply because they don’t know it’s an option.

4. How to buy with cash first and get your mortgage later
Some buyers take money out of their retirement savings. Others liquidate other investment accounts and various assets like other property or use cash savings. Buyers also turn to (generous) relatives to help gather the amount needed to cover the purchase price. Once you have enough cash, you purchase the home (woohoo!). Then you get a mortgage, using that loan amount to refill the accounts you depleted and pay back anyone who helped you gather the cash you needed to buy.

Of course, you need to be careful when dipping into retirement savings, like 401(k) and IRA accounts — it’s not always a wise move. You’ll be penalized for withdrawing funds before retirement age, so include those fees in the total cost of your mortgage if you want to fully pay back those accounts. And an important note: Crowley points out that trying to use your existing assets this way is not for people who want to borrow money they don’t have. The cash first, mortgage later option is intended for people who want to employ capital that they already have in the most efficient way, he says.

5. More factors to consider
Remember to evaluate your situation (and your assets) to determine whether buying this way is even an option. “A buyer with roughly 150% of their proposed purchase price in marketable securities brings these options into play,” Crowley says. “Failing that, a buyer who has at least 200% of a required down payment might consider these.”

An understanding of marketable securities is a prerequisite for this buying strategy. Crowley recommends finding the right lender too. Most mass-market lenders won’t be able to support the level of complexity required to help with the process from start to finish. “Most major brokerage firms offer these options. Some smaller firms do as well,” Crowley says. “Even some independent financial planners have access to such channels.”

The bottom line? Liquidating your assets to purchase a home with cash and delaying financing by taking out a mortgage after you buy is an interesting strategy — but not one that’s right for everyone. It can help keep your offer competitive when you’re trying to purchase a home, but you shouldn’t just liquidate all your assets to become a cash buyer. Use money you already have as leverage, and don’t try this strategy simply because you don’t currently have enough cash to put money down on a home or to buy a home outright.

Have you been a cash buyer for a house, then taken out a mortgage? Tell us about your experience in the comments!


How to Buy a House The Basics of Buying a House.
The Loan (aka, "The Mortgage")

Basics

The loan you get from the bank is called a mortgage, also called a note.  (Well talk more about how to get a loan in a minute.)

The bank loaning the money is the lender.  The amount you pay to the bank each month is your mortgage payment.  The rate of interest on the loan is the mortgage rate (or the interest rate).

If you dont make your mortgage payments then the bank will repossess the house.  (This is called foreclosure.)  Then theyll sell it to make sure that they can recoup the money they loaned to you, and that you didnt pay back.

The number of years it takes to pay back the loan is called the term, which in the U.S. is either 15 or 30 years.  There are pros and cons of each:

15-year mortgage

30-year mortgage

• Saves a bundle on interest
• Pay off the loan in half the time

• Easier to qualify for
• Lower monthly payments
• Allows you to buy a higher-priced home
• Keeps your cash liquid

How do you choose between the two?  If you want the most flexibility then take the 30-year loan.  You can still save on interest and pay your loan off early by paying the bank a little extra each month (or whenever you can afford it).  The difference is that with a 30-year loan you get to dictate how much extra you want to pay, and therefore how much you want to save.  With a 15-year loan you have to make bigger payments every month whether you like it or not.

On the other hand, if you can definitely afford the payments on a 15-year loan, and you dont trust yourself to make extra principal payments on a 30-year loan, then take the 15-year loan and enjoy the fact that youll save a bundle of interest and pay off the loan in half the time, without having to do anything special.

Paying back a mortgage

You pay back your loan by making a payment every month.  At closing youll usually have the opportunity to sign a form which lets the bank draft the payment automatically from your bank account each month, which is very convenient.  If you decline to do the auto-draft, then its your responsibility to make your payment each month on your own initiative.  The bank wont send you a monthly bill.

Part of your payment goes towards the principal (the amount the bank loaned you), and part of it is interest (the banks profit from lending you money).  So when the bank loans you $100,000 you pay them back that $100,000 and then some.  If you only had to pay back the same $100,000 they gave you then there wouldnt be anything in it for them.  Thats why they charge interest.

Even though part of your monthly payment is for principal and part is for interest, you make only one payment to the bank each month, and that payment amount stays the same for the life of the loan.  You dont have to know how much of your payment is for principal and how much is for interest, and you generally dont need to know.  At the end of the year the bank will send you a statement for your taxes (since youll get to deduct the interest you paid if you itemize), and the statement will tell you how much interest you paid over the year.

Mortgage interest

Interest is the fee you pay for the privilege of borrowing money.  Its how the bank makes a profit by giving you a loan.  Naturally, the lower the interest rate, the better for you, because youll pay less total interest.  And since the interest is part of your monthly payment, a lower interest rate means a lower monthly payment, too.  Finally, a lower interest rate means you can afford a more expensive house.  (Lets say youve got $1500/mo. to pay towards a home.  When less of that $1500 goes to interest, more of it can go towards paying off the cost of the home, which means you can afford a pricier house.)  So when you get to the point where youre shopping for a loan, youll try to get the lowest rate possible. 

Incidentally, in June 2012, U.S. mortgage rates dropped to a record low of 3.66%, the lowest rate since 30-year mortgages started in the 1950s. (MSNBC)  HSH has a list of historical mortgage rates since 1986.

Maybe you remember percentages from high school, so you figure that if you have a $100,000 loan at 6% youll be paying the bank back $106,000?  Nice try, but that would work only if you paid back the loan after one year. The 6% rate is an annual rate, so youre going to pay that 6% every year.  (You wont pay quite as much as $6000 x 30 though, because you pay interest only on the outstanding balance, not the original loan amount, and as time goes by your balance gets lower.)

The actual amount of interest you pay each month is the current outstanding balance, times the interest rate, divided by 12. (e.g., For $150,000 left on a loan at 6%, means youd pay $150,000 x 6% ÷ 12 = $750 in interest for that month.)  If your eyes just glazed over then dont worry about it, its not important to know the math now, I just provide the details for those who want to understand everything completely. Heres all you need to know:

  1. Over the life of the loan, youll be paying the bank a lot more than just the interest rate times the loan amount.
  2. When comparing loan offers from two different banks, just a single percentage point of difference means a big difference in how much interest is paid.
  3. For the first several years most of your payment goes to interest, not principal. On a 30-year, 7% mortgage, in year #15 over 75% of your monthly payment goes to interest and not equity. After 15 years you wont own half your house, youll own only 27% of it.

Here are some pretty pictures to demonstrate the first two points. Well assume a $125,000 loan for 30 years at various interest rates.

Total Interest Paid Over the Life of the Loan
The Mortgage-1

So even at a very low interest rate of 6%, youre paying $145,000 in interest on a $125,000 loan. So you borrow $125,000 and pay back $270,000 — more than double what you borrowed!

Its even worse if you have a higher interest rate.  Note how going from a 6% to 10% interest rate means you pay an extra $125,000 over the life of the loan.  So the total youd pay on a $125,000 loan at 10% would be $125,000 principal + $269,907 interest = $394,907!  Quite a lot to pay back for a $125,000 loan, huh?


Average Yearly Interest ($125,000 loan, 30 years)
The Mortgage-2

Here again, going from 6% to 10% interest means you pay an extra $4000 on average in interest each year!


How the interest rate affects the monthly payment
The Mortgage-3

Types of loans

For the most part, you dont have to concern yourself with the difference between the three main kinds of loans (Conventional, FHA, and VA loan).  Its your lenders job to try to pick the best loan for your needs and qualifications, not yours. But since youll hear these terms bandied about frequently, you might want to know what they mean, so here ya go.

Conventional. This is a fancy word for "normal".  A conventional loan is just a regular, normal loan.  If your credit is good and you can swing at least a 5% down payment, then its better than an FHA loan, since the fees are a lot lower, and theres less red tape.

FHA. The U.S. government offers the FHA loan program to make home-buying easier.  These loans are generally easier to qualify for, and can be had for down payments as low as 3.5% (vs. 5% for conventional loans).  The loans arent actually made by the government, theyre still made by the banks; the feds just guarantee part of the loan if you default, which means that they pay the bank if you fail to make your payments.  Dont get excited about the government making your payments for you, though — if you fail to make your mortgage payments the bank will still take the house back from you.  The feds pays the bank after the bank has already repossessed your house.  Note that not all sellers will agree to an FHA loan, because theres a little more red tape involved.

     Also, one flavor of FHA loans is the FHA 203k, which will let you borrow any money needed for additional repairs or modernization.  For example, if youre buying a $170k home, and it needs $30k of repairs, you could borrow $200k through an FHA 203k.  In fact, the FHA 203k is usually the only way you can borrow a lot of money for initial repairs.  The downside is that the interest rate on such loans is about one percentage point higher.

VA.  VA loans are an option for veterans, and its possible to put 0% down on one.  Just like with FHA loans, the VA itself doesnt lend money, it just guarantees part of the loan so lenders feel comfortable lending the money.  VA-guaranteed loans can be combined with second mortgages (which is when the bank makes the main loan covering most of the price of the house, and the seller makes a separate loan to the buyer for the rest of the price.)  VA loans can be assumed by any future qualified buyer, so your hands arent tied if you need to sell — you can sell to anybody, not just another veteran.

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[法拍知識]什麼是法拍屋?金拍屋?銀拍屋?
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林璉娜
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最近幾年多來備受矚目的拍賣屋市場,由於交易市場尚未真正成形,再加上訊息流通性不足,因此多數民眾對法院/銀行拍賣屋的認知,仍停留在過去法拍屋的印象中,購屋意願普遍不高。以下針對法拍屋金拍屋銀拍屋銀售屋做一整理比較,讓想買拍賣屋民眾能對拍賣屋市場有更進一步的了解。

民眾購屋除了透過仲介選擇一般房地產物件外,為了買到更划算的房屋,可透過標購遭拍賣之「抵押不動產」來撿便宜。「抵押不動產」分為法拍屋、金拍屋及銀拍屋,這三者的差別在於「執行拍賣的機構」的不同,法拍屋即「法院」拍賣的不動產,金拍屋則是「台灣金融資產服務(股)公司」(簡稱台灣金服公司)所拍賣的不動產,銀拍屋則是債權「銀行」向法院聲請強制執行拍賣的抵押不動產,因無人應買,而由債權銀行自行承買處分的不動產。不同的「抵押不動產」,當然也有不同的購買方式,以下分別圖解說明三者之異同:

有些法拍屋是由於積欠銀行錢或房貸逾期未繳而遭法拍,這些法拍屋的債權人是銀行,而為了清償債務,債權銀行向法院聲請拍賣不動產,經過法拍屋的程序後,法拍屋流標無人購買,就會由銀行承受自行處分。

【法拍屋】
屋主用房子做抵押品欠債未還,債權人依法向法院聲請拍賣房子,以還清債務。採現場彌封投標或通訊投標方式,有點交及不點交的問題,保證金及底價由法官參酌估價報告書決定。目前市場上有較多法拍屋物件,民眾可在法拍屋市場中,找到心目中理想的划算好房。但由於法拍屋每月案量龐大,為節省民眾一一查看法拍公告的時間,旺來財經AMC以不動產投資專業為民眾篩選出「每月精選法拍屋」,提供最新優質的法拍屋資訊。

【金拍屋】
民國90年,依據金融機構合併法第十一條及財政部公佈之「公正第三人認可及其公開拍賣程序辦法」之規定,政府為加速處理銀行的不良資產,並協助法院處理法拍屋,正式成立台灣金服公司擔任公正第三人,協助法院進行抵押不動產拍賣。金拍屋的投標規則與法拍屋大致相同,惟目前台灣金服公司執行的法拍屋僅限於有跟台灣金服公司有簽約的地方法院,物件數量有限,且需要到台灣金服公司的各地營業處進行投標,在保證金票據開立上,亦與法拍屋有些異同,建議民眾欲進場金拍屋市場,應詳閱台灣金服公司的投標須知留意投標細節。

【銀拍屋】
有些法拍屋是由於積欠銀行錢或房貸逾期未繳而遭法拍,這些法拍屋的債權人是銀行,而為了清償債務,債權銀行向法院聲請拍賣不動產,經過法拍屋的程序後,法拍屋流標無人購買,就會由銀行承受自行處分。銀拍屋產權屬銀行,拍賣方式由各銀行自行決定,部分案件會委託仲介公司或其他第三方機構公開標售,有別於法拍屋和金拍屋係採喊價或通訊投標式,投標保證金及底價也依照各家銀行辦理,無統一窗口資訊較不完整,且目前市場上,大部分債權為銀行的抵押不動產,在法拍屋的階段就會拍出,故銀拍屋案件數量相當稀少。

在對法拍屋、金拍屋和銀拍屋有更深一層認識後,可了解到無論金拍屋或銀拍屋,其實均是由法拍屋延伸而來,各有其優缺及特色,沒有絕對優劣,民眾應依照自己的需求去評估每個拍賣標的,而投標流程及細節可放心交由旺來財經AMC法拍好伴協助。旺來財經AMC依金管會頒布之「金控公司(銀行)轉投資資產管理公司營運原則」,領先全台推出「受託代標法拍不動產」之服務,提供法拍屋及金拍屋的代標,透過資訊的透明和投標的專業,並結合集團內銀行與保險的資源,讓民眾輕鬆撿到便宜好屋。


法拍屋、金拍屋、銀拍屋、銀售屋比較表

法拍屋、金拍屋、銀拍屋、銀售屋比較

類別

法拍屋

金拍屋

銀拍屋

銀售屋

定義

抵押權人依強制執行法,聲請法院辦理拍賣變賣之抵押不動產。亦即在法院拍賣的房子

法院委託台灣金融資產服務公司,辦理拍賣變賣之抵押不動產。

銀行承受下的逾放屋。意指經銀行聲請強制執行拍賣之抵押不動產,若無人承擔,則由銀行承受後,自行處分。

與銀拍屋相同,為銀行出售其以承受而自有產權的不動產

拍賣方式

現場彌封投標

現場彌封投標

現場公開競標

密封投標

拍賣管道

法院

台灣金融資產服務公司

各資產管理或管理顧問公司

台灣金融資產服務公司

點交

有點交問題

若為銀行及AMC承受下的房屋,沒有點交問題,法院委託則有

所有權屬銀行,沒有點交問題

所有權屬銀行,沒有點交問題

投標底價

由法官參酌估價師事務所(鑑定公司)之估價報告書後訂定

由台灣金服評估處,國家考試合格之估價師訂定合理定價

各銀行自行決定(目前約為6萬元)

低於市價(約為市價1成至4成)

投標保證金

投標底價之10-30%

一般為20%

投標底價之10-30%

一般為20%

依各銀行之規定

得標後再繳訂金5萬

購屋資金

得標七日內要補足屋款

得標七日內補足屋款,但可向銀行辦理貸款服務

拍賣銀行通常會提供貸款服務

適合購買族群

房地產專業知識及資金充足

房地產專業知識充足

想撿便宜的首購族或投資客

想撿便宜的購屋族或投資客

優點

較可能出現地段、屋況或賣相較佳的房子 

1. 較可能出現地段、屋況或賣相較佳的房子

2. 鑰匙由銀行保管之空屋可看屋

3. 可使用銀行貸款

1. 與法拍、金拍屋比較,價格多較為低廉

2. 可由仲介公司帶看房屋

3. 產權清楚,有銀行信譽保證

1. 與法拍、金拍屋比較,價格多較為低廉

2. 可事先前往看屋

3. 產權清楚,有銀行信譽保證

4. 不需事先繳交保證金,於得標後再繳交即可

缺點

1.多只公佈外觀照片、基本資料與產權確認

2. 房屋瑕疵不予保障

3. 可能買到凶宅、海砂屋、輻射屋或漏水房子的情況

4.「海蟑螂」的問題

5. 無法事先看屋

6. 有點交問題

7. 不可看屋只可看外觀

1. 多只公佈外觀照片、基本資料與產權確認

2.可能買到凶宅、海砂屋、輻射屋或漏水房子的情況

3. 少有機會實地勘查屋況

4. 有點交問題

1.地段、屋況或賣相條件可能較差

2. 多只公佈外觀照片、基本資料與產權確認

3. 房屋瑕疵不予保障

4. 可能買到凶宅、海砂屋、輻射屋或漏水房子的情況

5. 投標者需先繳交保證金,若得標者反悔,保證金將全數沒收

1. 地段、屋況或賣相條件可能較差

2. 多只公佈外觀照片、基本資料與產權確認

3. 房屋瑕疵不予保障

4. 可能買到凶宅、海砂屋、輻射屋或漏水房子的情況

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沒這麼好康,買1送3變「1屋多賣」?桃園建商捲款逃 30買家受騙
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林璉娜
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沒這麼好康 一屋多賣 30買家受騙

▲「銘曜高尚」位於桃園市春日路上,目前已成屋。(圖/取自Google Map)
又有黑心建商捲款脫逃?近日桃園市春日路上一處建案「銘曜高尚」,被民眾貼滿了抗議字條,上面寫滿怒罵建商「惡意欺騙百姓血汗錢」、「黑心建商」、「惡意詐欺沒良心」等字樣。而據當地房仲指出,該建設公司疑似「有計畫性」的捲款脫逃,導致購買戶付了錢卻無法交屋,已經約有30多人因此受害。
據《好房網》報導,「銘曜建設」當初推出「買大送大、買1送3」等優惠廣告吸引民眾,而受害者自救會發起人洪先生也指出,「銘曜高尚」當初以8.5折的優惠狂推銷,吸引不少人直接拿現金來買房,有的人一次付清,也有人先付頭期款,但沒想到今年1月8日房屋權狀下來之後,建商竟然神隱不知去向,不僅無法幫買方進行塗銷,更導致已付清的買主必須償還債務。而洪先生也強調,「銘曜建設」的超貸金額已將近3億元。

▲自救會發起人洪先生指出,「銘曜高尚」當初以8.5折的優惠狂推銷,吸引不少人直接拿現金來買房。(圖/取自Google Map)
除此之外,洪先生也表示,當初看準是成屋出售,建商又祭出優惠,陸續看房的人也不少,因此許多民眾都沒有起疑心,沒想到建商竟「一屋多賣」,一間房打兩份合約,且該建商在銷售時也聲稱有第三方公司信託,但始終不願向買方透漏是哪一家公司。
另外,據《蘋果日報》報導,還有一名吳先生透露,自己在去年11月中,購入「銘曜高尚」3樓、7樓共2戶,合計面積約50坪,總價約1800餘萬元,目前已繳金額約1000萬元。並直言:「但建案在取得使照、權狀後,建商卻捲款落跑,現在房子不能過戶給我們,建商也不願出面,甚至這家建設公司在桃園的另外1個建案,也有一屋多賣的狀況。我們已經組成自救會,大概30多人受騙上當,這個年恐怕不好過」。

▲「銘曜建設」當初推出「買大送大、買1送3」等優惠廣告,吸引民眾購屋。(圖/取自銘曜高尚臉書)
對此,住商不動產企劃研究室經理徐佳馨則表示,過去類似詐騙案多數會以「低價」、「限量」等話術讓消費者在資訊不對等的狀況下,快速做決定,對於購屋經驗較少的民眾,多會深陷其中,而針對此案,建商為了能夠讓民眾更為信任,「成屋出售」是重要原因。而民眾如果想要避免這類狀況,一定要調出謄本確認他項權利部是否有記載抵押權設定,並要求透過履約保證帳戶保管價金,萬一對方真的不能履約,至少可以把錢拿回來。
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看屋買房前別忘了做這件事!入住保安寧
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有不少民眾透過房屋仲介購屋,看屋時按照網路教的驗屋守則,一項不漏地再三確認,簽約前甚至也跟賣方屋主見面詳談過了,等到歡天喜地搬進新家,沒多久就發現,怎麼有匿名的神秘紙條貼在家門口,敬告你這也不行那也不行,還在納悶是誰貼的,過沒多久,換管委會來按電鈴,說有住戶投訴你,如果不改善投訴事項,管委會要不只要寄存證信函,甚至下次還會帶主管機關來你家按門鈴。

天啊!到底是招誰惹誰了,怎麼買個房住進來會這麼不得安寧?關鍵就是你購屋前忘了「拜碼頭」,拜什麼碼頭?當然是管委會跟左鄰右舍,這些日後要朝夕相處的地頭蛇。

賣方不可盡信 規矩管委會說了算
很多人購屋會先跟仲介或賣方探聽,可不可以養寵物?能不能加鐵窗?甚至自己想在家裡做個美甲護膚工作室OK不OK?想在門口訂做一個系統櫃放鞋子可以嗎?仲介或賣方為求房子快快脫手,什麼都跟買方說沒問題,結果等抱著心愛的小寵物入住了、裝修了、開業了,被住戶抗議或遭管委會規勸,開大會血淋淋地當眾批鬥施壓,甚至被要求要拆除不被允許的裝潢或設施,要不然要報請主管機關查核,才驚覺原來社區規定禁養寵物,或禁止住戶自行加裝鐵窗或在廊道安裝鞋櫃,也禁止在社區住宅樓層開個人工作室營業!

不過由於管委會職權僅限執行區分所有權人會議決議,管委會本身不具公權力,遇到住戶不守規約時,通常僅能採口頭規勸。但如果住戶影響他人權益且屢勸不聽,管委會亦可寄存證信函通知並提出訴訟,或針對住戶妨害公共安全(如在公用廊道或逃生通道安置雜物與櫥櫃,裝修工程破壞大樓結構安全)以及違反住宅用途擅自營業等情事,則有權向主管單位檢舉。

社區規約事先不知情也得遵守
一個社區上百人居住,管委會訂立規約是為確保居住品質不因個別人家的生活習慣而被破壞。常見規約的限制有公共區域不得擺放私人物品、不得擅自變更外牆和外觀、不得養寵物或裝卡拉OK、住宅用單位樓層不得開設個人工作室等等。

根據《公寓大廈管理條例》,社區可訂定規約令住戶遵守,以利居住品質,而且社區規約有承繼效力,意指原住戶過戶給買方時,所有權人應遵守的權利義務一併轉讓給買方,因此買方不能以「事先不知情」為由,拒絕社區規約的規範。

很多人購屋前都疏忽了去跟管委會和鄰居們先拜碼頭,探聽一下規矩,單聽房仲或賣方一面之詞就簽約,導致入住後被管委會「噹」到大家都不開心。

為了避免這種狀況,讓自己盡快融入新社區的鄰里關係,購屋前花點心思詳閱社區規約、跟管委會和鄰居拜個碼頭搞好人際關係、側面了解管委會運作及財務狀況,也打聽一下管委會是否和前屋主產生過糾紛,做足這些「小麻煩」的事,才能保證以後入住不會天天有人跟你「找麻煩」。

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買房找「建商直購」? 教你 4大秘訣讓你買到最便宜
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房地產新聞&房仲業配不斷釋放消息:「神話破滅!蘆洲捷運宅1坪43萬」、「百萬宅跌到6字頭!圓山豪宅創新低」…回顧去年2018年幾則重要的房市摜破市場認知行情價格的新聞,可以發現一個現象:「我知道,是景氣下修,房市走跌!」,錯!你沒看那些預售案越賣越貴?「那…是區域泡沫破滅,打回原形。」,還是錯!同區新登場個案照樣撐住價格。那到底是什麼現象?

建商直購.jpg

其實就是個案成屋後,建商從代銷手上收回自己賣的案子,不用購屋者殺價,建商自砍求售的情況越來越普遍。尤其,剩餘戶數越多的,建商降價幅度越明顯。

簡單講:今年購屋,找「建商直購」最便宜!

看準成屋潮賣壓 找建商痛點下手
根據統計,2018上半年全台使用執照核發戶數直逼4.6萬戶,創近10年最大量,這股成屋交屋高峰期一路持續到去年底,堪稱史上最大成屋潮!

預估去年第四季選後到今年,使用執照與建照核發量也將雙雙衝高,絕對會造成區域內新舊案相互擠壓拚價格、拚去化的情況更趨白熱化,對自住型購屋客來講,2018年第四季到2019農曆春節期間,是最佳的進場議價時機。

能夠把議價看到最大的,絕對不是那些建商跟代銷簽了底價,超價賣獎佣金抽成數還會算更高的預售案或成屋新案;而是成屋蓋好後還賣了兩三年沒賣完,經過一兩手代銷接餘屋還是賣不太動,最後回到建商手上變成賣壓的成屋案。

4個建商直購秘訣 讓你買到最便宜
「史上最大成屋潮來襲,想買到讓利幅度最大的案子,找建商直購最划算!」房地產業者私下透露,要找建商直購只要留意下列4個眉角,包你買到便宜好房:

秘訣1:如果是上市櫃建商,要挑追求周轉快的
建商個性不同,有的專打首購、首換宅,追求有賺就賣、薄利多銷、衝現金流儘快推動下一波獵地推案計畫,好拚獲利對股東交待的;也有自命清高、推案量少質精,為了品牌不輕言降價的。想撿便宜,挑前者就對了。

秘訣2:避免造鎮案和多期推案
因為造鎮建案和同一塊基地分期推案的建商,為避免餘屋降價求售導致未來推案價格受拖累,會死守價格防線。但如果區域內只推零星個案、想盡快脫手餘屋、轉戰其他區域推案的建商,不管是自砍,還是讓民眾議價,空間都很大。

秘訣3:南部踩死出價,北部、中部討價還價
台灣房市北中南民情不同,北部中部建商姿態普遍較高,談價錢要用討價還價一來一往的從購屋者心中的理想價格慢慢往上加;南部面臨供過於求的情形更嚴峻,消費者踩死出價,耗久了,建商自動降價投降的機會比中北部高。

秘訣4:展現你的強烈購屋意願
建商口袋裡的驚喜價不會隨便拿給路過問問的人客看,只要是「帶著強烈購屋意願來的民眾」,建商給出的讓利幅度,往往會讓民眾有意外驚喜。

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只有自備款還不夠!購屋還有這9種隱藏版費用
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別漏掉!買房的9隱藏版費用
當對房地產市場已有基礎的認知,也在自己期望居住的地區地毯式看屋找房,選定了幾間符合需求房間坪數的產品,接下來就是購屋預算的問題。以一間1000萬的房子為例,假設貸款7成,多數人認為只要準備足3百萬元就可以衝買房了。

但自備款不單只有扣除貸款成數後的總價數字,在整個購屋過程,還有許多隱藏版費用是需要額外支付的,若是沒將這些費用考慮進去,預算抓得太緊太剛好,購屋流程中突然面對零零總總這些帳單開銷加起來的數目,輕則大吃一驚,嚴重的話資金恐怕還會嘎不過來!購屋買房,特別是透過仲介買中古屋,可別傻傻地真的只準備自備款而已喔!

準備好自備款是購屋第一步驟,在交易過程中,還會產生一些額外的費用喔!這些費用一定要算在購屋預算內,不然抓得太剛好,資金有可能會軋不過來!不管是向建商直接買或透過仲介購屋,除了準備好自備款,這9項費用也別忘了!

1.裝潢費
購屋若要重新裝潢,或添購家具與家電,就會有一筆費用。尤其室內要裝設一對多分離式空調,安裝費也不少,這些費用都要先預留,或連同房貸金額一起先預抓在增貸的購屋預算內。

2.代書費
不少人會委託地政士專責辦理過戶等相關事宜,除了可省時外,還可讓買賣交易順利又多了一份保障,而一般代書費的行情大約1.2萬元~1.5萬元之間,若超過這個費用範圍,就有點貴了。

3.契稅
契稅是房屋在過戶時,所徵收的租稅。依規定買方須在契約成立後的 30 日內,向房屋所在地鄉鎮市公所申報繳納契稅,契稅金額會以當年度「房屋所評定現值(非市價)」X6%來計算。

4.印花稅
印花稅亦是房屋在過戶時所要徵收的租稅,以(建物契價(請參閱建物買賣所有權移轉契約書)+土地現值)X0.1%金額,來繳納印花稅。

5.地政登記規費
在物件所屬轄區的地政事務所,辦理土地及建物移轉登記,須繳納登記規費,規費金額以申報價值或權利價值X0.1~0.2%來計算。

6.銀行規費
向銀行辦理貸款或設定履約保證專戶,會衍生出一筆開辦費或帳管費,費用金額不高,是可以與銀行議價的。

7.保險費
購屋若向銀行貸款,銀行會要求買方替房子保火險與地震險,一般住宅每年須繳納的保費約2~3千元起跳。

8.履約保證專戶費
為了避免買方付錢後,賣方不交屋,或屋主賣了房子後,拿不到錢的情況,為保障買屋賣屋交易安全而加入履約保證,須繳納履約保證專戶費用,通常為買賣價金的萬分之6,由買賣雙方各付一半。

9.仲介費服務費
透過仲介買賣房子,買賣雙方都須付服務費,法定仲介服務費不得高於成交物件總價的6%,一般來說是以「買2賣4」為上限,也就是買方付總價2%,賣方付總價4%,按行情買方服務費的1~2%,是可與仲介商議的。

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買賣屋注意!借名登記效力不及善意第三人
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買賣屋注意!借名登記效力不及善意第三人

由於文化使然,華人社會使用人頭的現象十分普遍,本文擬就使用人頭之原因加以探討,並探討其法律關係及稅負問題,最後則探討假若人頭負責人欲辭任之相關規定及作法。

買賣房地借用他人名義登記的情形非常普遍,登記名義人只是「人頭」,不是真正的所有權人,並無處分房地的權利,但借名登記只是一種內部的約定,該約定之效力不及於第三人,如果登記名義人擅自把房子賣給第三人,而這名第三人是「善意」的受讓人,那麼這種所有權移轉給第三人的行為還是有法律效力的。

最高法院最近判決一件案子,游姓兄妹的父親在民國六十二年間購買四筆農地,借名登記於具自耕農身分的潘姓男子名下,後來該土地變更使用分區為住宅用地,承受人不限於自耕能力者,游父乃終止信託契約,但潘拒絕辦理所有權移轉登記,並將登記在其名下的土地轉賣給蕭、陳、賴等人,游父後來去世,游姓兄妹繼承後打官司,要求塗銷這些土地的所有權移轉登記,並回復為游姓兄妹共有。借名登記

登記名義人轉賣土地

蕭、陳、賴等人則反駁,潘姓男子為土地所有權人,其出售土地係有權處分,且他們已付清買賣價金,為善意受讓人,合法取得這些土地的所有權。

最高法院指出,民法規定不動產物權經登記者,推定登記權利人適法有此權利,因信賴不動產登記之善意第三人,已依法律行為為物權變動之登記者,其變動之效力,不因原登記物權之不實而受影響。因此,真正權利人游姓兄妹僅得對登記名義人潘男主張登記原因係無效或得撤銷,並依法定程序塗銷登記,始得推翻,在此之前,登記名義人潘男即為該不動產物權之權利人。

法院認為,不動產借名登記契約為借名人與出名人間之債權契約,就內部關係言,出名人潘男無處分借名不動產之權利,惟潘男既係依債權契約而受登記為不動產權利人,在外部關係上,推定其適法才能登記為所有權人。該不動產物權登記在未經法定程序塗銷登記之前,尚難認有何「原登記物權之不實」可言。

善意受讓人不受影響

游父於六十二年間購買土地借名登記於潘名下,潘於九十八年、九十九年間出售予陳及賴等人,並辦畢所有權移轉登記,潘依借名登記之內部約定,雖無處分土地之權利,惟該約定之效力不及於第三人,因此,潘的上開移轉行為,均係有權處分。

法院指出,陳及賴等人與出賣人潘男自由磋商交易價格,該價格又未低於當時市場行情,自為善意取得人,且沒有証據可以推論陳及賴等人係故意背於善良風俗購買,陳及賴等人是「善意」的受讓人,他們與潘男的所有權移轉行為有法律效力,判決游姓兄妹敗訴。善意第三人

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如何選擇最適合自己的銀行房貸方案
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如何選擇最適合自己的銀行房貸方案

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辦理房貸時,你最在乎的是,哪家銀行的利率最低嗎?其實,利率高低並不是唯一的考量,貸款期間長短、每月繳款負擔、要不要寬限期、自己的投資理財能力,都是需要考量的。而如果選對了房貸方案,不僅可以輕鬆繳款,還可能讓你多賺錢。

房貸方案

銀行房貸條件包含了貸款成數(貸款金額)、利息、寬限期、貸款年限,如何選擇最適合自己的銀行房貸方案,甚至結合儲蓄、保險等其他理財工具,為自己省下利息並增加保障,真的是一門大學問。以下步驟將協助你挑選最適合自己的房貸方案:

  • Step1 設定自己適合的利率:
    由於利息條件直接影響購屋成本,因此,申請前多比較各銀行的利率是絕對必要的,因為差一碼(0.25%) 的利息,長期下來也是相當可觀喔!依照「利率是否浮動」的標準,可分為以下三種房貸方案:

房貸類型 

說明

指數型房貸

指數型房貸利率=定儲利率+加碼利率。利率隨著市場利率變動而機動調整,雖然當利率調升時,此一指標利率也會隨之上揚,但由於加碼利率明確,使得利率定價公平而透明。如果採用指數型房貸,可以選擇季調,由於升息時間會比月調慢,可以達到省息的效果。
適合:有規律薪水的上班族

固定型房貸

利率固定,不受利率上漲、下跌的影響。一般而言,固定型房貸一開始的利息通常較指數型房貸高,但因利率固定不變,在目前央行升息不斷的情形下,可避免升息風險。由於每月繳款金額固定,每月支出不會因為利率波動而臨時更動,可以妥善安排家庭財務分配,確保家庭生活品質。
適合:預算有限且準備長期還款的首購族、雙薪家庭和預期未來利率可能走升的人

組合型房貸

結合固定與機動利率,可自由搭配金額比重。其中固定利率的部分完全不受市場利率波動影響,在利率上揚時,固定利率的部分可以鎖住利息負擔,若利率反向走跌,機動式利率的部分則可反映市場利率走勢,讓客戶有效掌握雙重優勢。
適合:想省息又想規避升息風險的人

除了「利率是否浮動」外,依照「利率結構」,還可分為以下幾種房貸方案:

房貸類型 

說明

一段式房貸

貸款期間的利率均用相同計算方式計息,通常搭配「指數型房貸」使用,在20-30年的貸款期限內,均以定儲利率加上固定百分比的利率。一段式利率通常在每個月支付的貸款金額差異不大,僅隨市場利率微幅波動,前兩年的利率雖較高,但長期來看利息較優惠。
適合:貸款初期付款輕鬆及還款能力佳的人

二、三段式利率

將還款期間分做二或三段,採取不同的利率計息。如果是二段式,第一段通常為前2年,第二段為為第3年起。如果是三段式,第一段通常為前6個月,第二段為第7∼24個月,第三段則為第3年起。通常二、三段式的利率結構,前2年利率通常低於一段式利率,但第3年起利通常會支付較高的本息負擔。
適合:希望前兩年利息負擔較輕的人

利率遞減型房貸

一種依據顧客繳息情形提供利率回饋的房貸產品。房貸利率依指數型房貸計息,若顧客每月按時繳息,利率即享有減碼優惠。
適合:雙薪家庭者、有固定還款來源者,或是對利率敏感度較高的上班族或避險族等

  • Step2 選擇自己適合的方案:
    房貸產品越來越多元化,除了傳統的房屋買賣價金貸款外,有些銀行推出的房貸方案結合了理財、儲蓄、保險等工具,增加貸款靈活的運用,加速房貸清償時間、減少利息支出。以下為各種常見貸款方案,可視自己的需求進一步詢問銀行喔!

房貸類型 

說明

理財型房貸
(循環動用型房貸)

一般房貸還款後的本金部分不能再動用,而理財型房貸的還款本金(包括每月攤還之本金及提前部分還款之本金)會轉換為循環額度,雖利率較一般房貸略高,但可隨時動用、隨借隨還按日計息,不動用不計息,活化不動產,擁有更多資金運用的彈性。
適合:有理財規劃、短期投資、房屋修繕及備用金需求者,或者中小型企業人士

抵利型房貸

以存款來折抵房貸本金,以減少利息支出,達到降低每月攤還金額或縮短還款年限的效果。如果臨時面臨資金需求,還是可以動用該筆存款。
適合:有存款,但希望保留資金運用彈性,不想提前還款,但希望降低房貸負擔者

保險型房貸

與保險結合的房貸產品,保費通常較一般定期壽險為低,一般分為「遞減型」與「平準型」兩種,遞減型是依據房貸的還款金額,讓保額逐步遞減,平準型則是在保障期間內都維持相同保額。其優點在於,若承貸戶意外身故,則等同於房貸金額的保險理賠金,可優先償還房貸,避免不動產因無法按時繳交本息,房子遭法拍的風險。一旦理賠金償還房貸款後的餘額,還可給付給受益人,讓生活更有保障。若消費者提前償還房貸,也可選擇繼續享有保障或依相關條款退保領取解約金。
適合:身為家中經濟主要來源者

保證保險型房貸

當房貸核貸金額不敷需求時,利用「額外投保」的方式,增加貸款金額。房貸戶可透過保險取得不足的金額,而銀行業者也可透過保證保險,將風險轉嫁給保險公司。
適合:自備款不足或信用條件不足者

  • Step3 規畫房貸年限 & 決定房貸還款方式:
    一般房屋貸款年限分為20年(較常見)或30年,至於一般房貸還款方式,則可分為以下兩種:

本息平均攤還:
在利率不變的條件下,每月攤還本金與利息的總合固定,對於還款預算較易掌握。適合固定薪水、每月預算固定的上班族,是目前市面上較常見的還款方式。

本金平均攤還:
每月攤還之本金固定,但每月償付之利息則逐月遞減,由於期初還款金額較多,因此可節省較多的利息支出。適合手邊有現金較多的民眾或每月收入遠大於支出者。

首次購屋者為避免剛買屋造成負擔過大,可以向銀行申請寬限期1-2年,也就是說這1-2年間只要交利息,不需攤還本金。雖然可降低購屋初期的壓力,但也必須衡量自己寬限期後每月本利攤還的負擔是否過大喔!每月繳交金額可以透過【簡易貸款試算】試算。

  • Step4 選擇銀行:
    瞭解了上述關於利息與各類房貸工具後,接下來就要挑選銀行了!為了方便買方針對各銀行的房貸方案進行比較,小編將【銀行優惠房貸】、【壽險優惠房貸】整理於房貸試算工具中。挑選房貸銀行以服務熱忱、重視行員專業訓練、替客戶著想的優質銀行為先。此外,提醒你,各家銀行的房貸方案雖有差異,但實際核貸的內容還是依個人條件與房屋鑑價而定喔!建議可與2-3家銀行房貸業務詢問、討論,再依各業務提供的內容多方比較再做決定喔!

Step5 善用政府優惠方案減輕利息壓力:
除了銀行的房貸外,為了協助國民購屋,政府不定期也會提供優惠房貸方案。如果你符合青年首購條件或中低收入、弱勢家庭,不妨多善用政府優惠方案,減輕利息壓力。申辦房貸前可參考【政府優惠房貸】內容。


藉由以上五個步驟,就能逐項評估選擇最適合自己的房貸方案。此外,由於未來利率波動的可能性較大,提醒你,在申請貸款時,務必考量自身的還款能力,尤其是首購族,最好遵守「335原則」:準備3成自備款,每月房貸支出不超過家庭總收入的3分之1,房屋總價不超過家庭年收入的5倍,不但輕鬆成家,也能讓資金運用更充裕。如果貸款後,資金週轉真的出現問題,也不要輕易違約,最好趕快去跟銀行協調,例如延長還款期限,以減輕每月繳款負擔,避免房貸繳不出來、房屋被法拍的風險喔!


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買房最忌施工品質差 不愛嫌惡設施
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林璉娜
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第一次購屋的你,買房後你是否曾有過後悔的念頭呢?針對新手買房問題,房地產委託創市際市場研究顧問調查,有逾2成買房民眾曾後悔過,對於房屋本身NG狀況,最不能容忍的是施工品質不佳的問題,再來隔音不好也是一大困擾,而對於房屋周邊環境最不喜的是出現嫌惡設施及出入分子複雜。

買房最忌施工品質差-1.jpg▲專家建議民眾買房要挑選有口碑建商,施工品質才較有保障。

據創市際市場研究顧問針對20~45歲的民眾,回收共1068份問卷顯示,房屋本身出現施工品質不佳的狀況,會讓他們後悔買這間房屋,佔比有63.6%為最大宗,《住展》雜誌企研室經理何世昌表示,若是新成屋或預售屋,民眾要慎選建商,選有口碑或有延長保固的建商較有保障,而中古屋則是會跟維護比較有相關,現在合約裡都會有標註房屋的狀況,民眾要仔細留意,也可以尋求專業技師協助,探查房屋一番,看有無潛在的問題。

改善房屋隔音有撇步

接著房屋本身出現隔音不好的NG狀況,也會讓民眾受不了,佔比達3成為第2名,AI室內建築設計師兼建築師周先勤提供解決辦法,他表示,通常是樓板傳導音會令人無法忍受,如樓上的腳步聲、東西落地聲等,建議民眾可以於天花板加裝隔音棉,然後在樓板噴上噴著式的隔音材料,做到雙重隔音能大幅降低噪音。

第3名會讓買房人後悔無法忍受房屋本身出現NG的情況是採光不佳,有27.3%比例,周先勤指出,民眾不能自己隨意造窗,恐會違反建築法規,能改善的方法就是將室內燈光加強,一打開燈就十分明亮,解決光源不足的問題。

買房最忌施工品質差-2.jpg▲若住家周邊有嫌惡設施,房價恐會被影響。

沒陽台無處曬衣服

而沒有理想的設施、空間,同樣使民眾感到困擾,有超過2成比例,朵卡室內設計事務所設計總監邱柏洲解析,無後陽台空間絕對會造成生活不便,沒有地方可曬衣服及放洗衣機,也有人使用臥室陽台來曬衣服,但就會導致公私領域的混亂,曬衣服還須經過一個房間。

房屋周邊環境亦是會讓買房的人後悔的選項之一,有超過6成的比例是不能容忍周邊出現嫌惡設施,何世昌指出,每個人對嫌惡設施認定不同,不過內政部自2015年修正不動產說明書,提及需註明住家周邊300米內「應告知設施」,是大家比較有共識,另外都市計劃圖上也要特別注意機關用地,民眾要查明是何種用途,不然有可能被政府規劃為垃圾處理場等,成為變相的嫌惡設施,通常周邊有嫌惡設施住宅,房價會下修1~2成不等。

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#房產新聞 #房貸知識+ #國際房市 #買房NG大調查



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