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8690万元一亩地,太便宜啦!
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carpster
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广西南宁现史上最贵地王


在“两会”提案近半数关注楼市的情况下,广西南宁曝出“天价地王”,北京燕郊房价因“1小时都市圈”概念再次被疯炒,国家统计局最新数据也显示全国70多个大中城市2月份房价同比仍然上涨近10%。面对紧密房地产调控措施接连出台的“重拳”出击下,全国地产市场似乎是越打越涨。高房价问题成为最大的民生问题,如何有效调控房价的非正常增长,消除各种刺激房产投机的利好题材消息,让房价稳定在一个理性的发展空间。有业内人士预测,“两会”后或将对房产市场相继推出更频繁的调控政策。不过也有人士坦言,若调控政策执行得力,今年市场仅是不会出现太大的波动。

每经记者 翟敏 发自深圳

就在全国房地产市场逐渐降温时,广西南宁”地王“的突然诞生,让全国房地产市场大吃一惊。

3月10日,广西南宁市金浦路一地块以总价约16亿元、楼面地价11033元/平方米的价格成交,创下南宁土地出让史上的新记录。

潘石屹发博直呼“危险”

3月10日上午,广西南宁市2010年第一期国有建设用地使用权拍卖会举行。最终,广西红日东升集团以总价约16亿,楼面地价11033元/平方米一举拿下位于金浦路141-1号的GC2010-003地块,地块总面积折合18.41亩,1953万/亩的起拍价也创下目前南宁土地出让史上的最高金额。

全国房地产市场普遍降温的大环境下,南宁“地王”诞生,立即引起业内人士的关注。任志强、潘石屹等地产大佬纷纷发表观点称“危险”。

“南宁的土地楼面地价过万元,房价知多少?政府应报喜还是报忧?怪不得北京数地块要推迟拍卖!”华远地产董事长任志强如此评价。

SOHO中国董事长潘石屹也在博客上发表观点称,“目前,有经验的房地产商没有一个不对土地价格不吃惊的。我们都感到这样下去房地产要出事的”,“但无数勇敢的、不熟悉的、其他行业的资金都涌向土地市场,新的‘地王’不断出现。危险啊!”

“开发商非常的不理性,太疯狂了!纯粹是为拍地王而拿地,完全不考虑未来市场变化和中央政策及本地购买力和市场供应情况。”房地产营销人士谢逸枫在接受《每日经济新闻》记者采访时表示。

他分析:“如此高价的地王,不仅南宁危险,开发商也非常危险。如果今年中央再出新政策,未来南宁2年内的房地产市场必然受政策调控影响,开发商将面临退地或因资金紧张出现被政府没收的危机,另外还可能导致发生烂尾楼的现象。”

或将提升南宁房价

谢逸枫认为,2009年南宁地产市场的持续火爆加上南宁处于中国-东盟开发战略的中心位置,是南宁土地日渐受到追捧的主要原因,而本宗土地地理位置优越,的确算是南宁的“绝版地段”。

据了解,该地块位于金浦路、紧邻民歌广场,要求在地块上建设成300米以上超高层建筑。目前,南宁最高的建筑是位于五象广场的地王大厦,58层高276米,该地块于2003年挂牌取得,单价339.99万元/亩。

专家分析认为,南宁该块地王的出让,将有可能把南宁市的“高度”拔高,同时,地价升高也可能带动南宁市区房价上涨。

谢逸枫称,南宁作为二线发展中城市,由于房价上涨幅度过快,本地经济发展相对缓慢,目前房地产市场处于混乱的巅峰状态。南宁已经基本上靠外来投资购房者拉动市场需求,本地需求严重缺乏,地方政府过度依赖土地财政,严重透支了房价上涨空间。

在中央政策强烈调控下,南宁竟然出现和一线城市一样的“地王”,专家分析认为,该项目楼面单价1.1万元/平方米,目前南宁房价最高才1.2万元/平方米,平均价格6000元/平方米左右,可见开发商压力之大。

谢逸枫认为,开发商冒险拿下“广西第一地王”,有可能是地方政府给予房企的优惠政策比较多,或者付款及银行贷款等方面有特殊的照顾。

另外,南宁是二线城市,市场还有发展潜力。同时,东盟贸易区已经成立和南宁近几年市政配套越来越完善及外来人口越来越多,南宁的外部环境比较良好,城市的功能辐射力越来越强,故投资客的比例也在不断上升。

****happyreader按:8690万元一亩地,太便宜啦。地产商这下子赚死了!

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十恶不赦
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carpster
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大陆政府把房地产业当成拉动经济的一辆巨型马车,始于几年前的一个姓朱的大官所实行的混蛋政策。这个鸟官在很多大陆人的眼里是个好官、清官,可是在我眼里,却是个十恶不赦的混蛋!

为什么我要这样说?因为这个鸟官除了把房地产业当成吸取民众血汗的手段之外,还把肮脏的黑手伸向教育,大搞教育产业化,而教育产业化的直接后果,就是大家一致向钱看!社会道德急剧沦丧!如果说房地产业在某种程度上和环境下可以促进经济的成长,那么,教育产业化就是摧毁社会发展后续动力的元凶,是最不可原谅的。

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政府的失职
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tianyashequ
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房地产这种物品属性,本来就如何医疗教育一样不能够完全靠市场来解决,高房价问题到今天,中国政府难辞其咎。在资本主义国家和社会,住房问题都主要是靠政府的组屋解决,如香港和新加坡等,但现在中国的房地产完全要靠私人解决,加上政府中间的既得利益和房地产商彼此勾结,所以这种问题很头疼,我今年二月份买的房子,那时候是每平方米7600,同一个开发商,我旁边新造好的房子马上的开盘价据说是8888,短短的2个月内就涨了那么多,而郊区房价,去年我一个同事买房只要4000,前几天问问,新开出来的房价已经涨到6000了,温家宝的政策到现在看来更像是在挠痒痒,毫无效果,如果以这种趋势再疯涨个五年的话,中国肯定会出事的,而且中国政府手中的权利比那些资本主义大的多,土地也完全国有,政府要解决其实很好办,缺的就是和既得利益一刀两断的决心。
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平均毛利率竟然达到 60%以上
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carpster
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房地产上市公司的年报陆续公布了,平均毛利率竟然达到 60%以上。

这再一次印证了我的看法,房地产商才是房价高涨的幕后凶手~~~~~~

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兩岸重要消息
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lenganshih
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再看看兩岸重要消息:

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商务地产和普通住宅地产
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hothill
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商务地产和普通住宅地产是不太一样的,商务地产土地的“稀有属性”比普通住宅要明显的多,一个城市中黄金地段就那么多,所以在商务地产开发中,土地的“稀缺”属性是影响土地价格的主要因素,但也和整个房地产市场的大环境有关,大环境起了推波助澜,水涨船高的作用。

现在老百姓抱怨的主要是普通住宅价格。总体来讲,只要国家的经济向上发展,人多地少,房价走高是肯定的,但要保持个合理的增幅水平,那就需要政府根据市场的需求情况,适当增加土地的供给。当然,监管也少不了。

“楼面地价”是开栏文中提供的,您可以自己找一下。

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容积率
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carpster
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happyreader大哥:

您要先搞清楚楼面地价的概念。

现在这块地的楼面地价是:楼面地价11033元/平方米

也就是说,按照规划,开发商开发出来的楼盘仅土地成本就是
11033元/平方米 啊,如果像你说的每平米卖10000,连土地成本都没收回。开发商只能跳楼了!现在南宁的最高房价才1.2万元/平方米,压力可想而知了。除非这块地真是风水宝地,增值空间很大,再搞点猫腻什么的,开发商也不是傻子,他可能有他的道理,但是我们按照常规来推测,这块地实在太贵了!

>>>>>good questiion! thanks!

>>>>>可是,记者的新闻报道并没有给出这个楼面地价11033元/平方米,是如何算来的,也没有给出大楼的容积率。还有,政府挂出来的土地拍马价格,起点是1900多万/每亩,可是竞标的人竟然喊出8600多万/每亩,并成交了。从这一点来看,推高地价和房价的,正是开发商。

那么,这是不是表示政府垄断土地?这个问题很奇怪。土地是国有的,政府是土地的管理者,事实上也就是土地的所有者。土地在政府的手上,几十年了,谈不上垄断。叫政府多多提供土地,增加供给,这是可以理解的。但是,实际上操作起来,并不简单。比如,政府在某个远离市区的半山腰划出一块地来拍卖,会不会大家争相竞标?不一定的,因为开发商自己会算帐能不能赚大钱。因此,叫政府多多卖地,实际上是叫政府多多卖市区的土地。可是,市区的土地是不能无限量供应的。由是观之,说政府垄断土地,暗箱操作,造成房价高高在上,显然不对。

大家不妨推算一下,这个大楼的容积率是多少?公共用地是多少?

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按照最新汇率来算
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hothill
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    集集市长:
你给的那个视频链接地址,台湾以外地区无法观看。
不过我猜想(290万/坪,600万/坪,面积2490坪),这里的“坪”指的的都是土地面积,而不是建筑面积。

实际上南宁这块地,如果按照土地面积来计,换算成(台币/坪)的话是这样的:
(16亿人民币 * 4.6538 )* 3.30579 /(18.41亩*667) =  200.4万 台币每坪

但广西南宁和台北比起来,经济水平差别不是一点半点呢!

注:最新汇率是 1人民币= 4.6538台币
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讓人流口水
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lenganshih
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以台灣的1坪=3.30579平方米來計算,這個广西南宁市
金浦路地王價約等於16萬4千(3.30579x11033x4.5)元/坪
這與台北近郊天母一坪要價290萬及市區公園旁的600萬
相差很大,與台北最貴的地王仁愛路2段的住宅用地以一
坪679萬元售出,相差蠻大的,相信很多對台灣經濟持續
衰弱及政治環境失望的人言,應該會有不少人會去大陸
佔便宜與搶先機的。
http://hichannel.hinet.net/media.do?id=184442



本文於 修改第 1 次
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楼面地价11033元/平方米
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hothill
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happyreader大哥:

您要先搞清楚楼面地价的概念。

现在这块地的楼面地价是:楼面地价11033元/平方米

也就是说,按照规划,开发商开发出来的楼盘仅土地成本就是
11033元/平方米 啊,如果像你说的每平米卖10000,连土地成本都没收回。开发商只能跳楼了!现在南宁的最高房价才1.2万元/平方米,压力可想而知了。除非这块地真是风水宝地,增值空间很大,再搞点猫腻什么的,开发商也不是傻子,他可能有他的道理,但是我们按照常规来推测,这块地实在太贵了!

楼面地价的计算公式:

  楼面地价=土地总价÷规划建筑面积 =土地单价÷规划容积率


  规划建筑面积=土地面积×容积率


  容积率=规划建筑总面积÷土地面积


PS : 建筑面积、可销售建筑面积、是开始竞标土地的时候就确定下来的,不是开发商想怎么建就怎么建!


本文於 修改第 3 次
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大家可以接着计算
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carpster
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大家可以接着计算,假如房子开盘时,均价是9000、10000元时,开发商能够赚取多少钱啊。总之,就是很赚、很赚的!
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