都更  幕後推手

台北市地價居高不下，都市更新成為中小型建商開發土地的重要管道，但是曠日廢時的整合過程，也讓很多建商視都更為畏途，而潤泰創新卻能在此時突破重圍，在萬華區完成台北市面積逾一千坪、開發時間最短的都更案。

「終於等到這一天了，我們一定住得到新厝！」五月十九日上午，台北市萬華區東園國小旁一處都市更新案舉行動土典禮，幾位七旬老翁看著自己頹圮的老家即將進行改建，掩不住激動的心情，握著彼此的雙手互道恭喜。

就在不久前，這裡還是一片雜亂，荒廢的老房子野草蔓生；如今透過都更，已整理得煥然一新，更將在兩年半後變身為一棟規畫一百八十五戶、樓高二十六層，擁有五百餘坪大片花園、步道的嶄新大樓「萬花園」。

如果說，「樓低、屋老、地方正」是很多建商做都市更新的篩選標準，這個條件若放在有六三％的房子屋齡都已超過三十一年的台北市萬華區，顯然處處都是機會。

但在很多建商眼中，該區因房價偏低，並非首選。台北市政府都更處統計，近十年，萬華都更申請案五十三件，但核定的僅三件，六％的核定比率在各行政區中為倒數第一。

就在外界不看好中，萬花園卻異軍突起，只花一年十個月就整合完所有地主，創近五年北市都市更新面積超過一千坪開發時間最短的案例。幕後推手，正是都更新兵潤泰創新。

龐大 官商 利益    台北市屋齡30年以上、四或五層樓無電梯公寓的都市更新計畫再加碼。.... 幾十億這是合法的貪污這是大弊案市長圖利自家都更為自家都更修改都更 .

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都更霸佔民宅吃人行業

郝龍賓市府顧問兼王家都更案樂揚建設獨立董事

董事兼市府顧問     政風處調查

1、民間都更案

A. 萬華「萬花園」
「萬花園」是繼「萬囍」之後，在萬華推出的第二個建案，而「萬囍」案的建築品質好，當地人有目共睹，潤泰新的品牌效應在萬華發酵....

一般都更案整合時間起碼要談五、六年以上，「萬花園」才談了二年多，這是很不容易的。

潤泰新和地主以四：六的比例合建，最後約可分回三十五億元。

「萬花園」每坪開價六十五萬元...「萬花園」規劃四十五∼七十坪，三∼四房的產品，鎖定的是換屋客層。

兩年半後變身為一棟規畫一百八十五戶、樓高二十六層，擁有五百餘坪大片花園、步道的嶄新大樓「萬花園」。

「樓低、屋老、地方正」是很多建商做都市更新的篩選標準，這個條件若放在有六三％的房子屋齡都已超過三十一年的台北市萬華區，顯然處處都是機會。

近十年，萬華都更申請案五十三件，但核定的僅三件....萬花園卻異軍突起，只花一年十個月就整合完所有地主（面積廣達 一千兩百六十四坪 ，有七十六位地主的萬花園案。）創近五年北市都市更新面積超過 一千坪 開發時間最短的案例。幕後推手，正是都更新兵潤泰創新。

「萬花園」總銷金額34.5億元，預估貢獻2012年營收金額6.9億元，淨利金額3億元，貢獻潤泰新EPS 0.30元

萬花園」位於北市萬華區萬大路，基地面積1,264坪 ，都更合建案，潤泰新分配比例55%，每坪單價55~60萬元計算，潤泰新總銷金額30.0億元，已於1Q12推出，銷售率100%，預計3Q12動工，預計4Q14完工，採完工比例法認列，IBTSIC預估貢獻2011年與2013年營收金額6.90億元與27.6億元。

B. 「萬囍案」

「萬囍」位於北市萬華區，合建案，潤泰新分配比例42%，每坪單價60~65萬元計算，潤泰新分配總銷金額26.4億元，已於4Q08動工，於1Q11底~2Q11初完工並推出，銷售率100%，回顧貢獻2011年營收金額19.9億元，IBTSIC預估貢獻2012年營收金額6.5億元，並於2012年結案。

C. 「延平南路都更案」
「延平南路都更案」位於北市延平南路，基地面積200坪 ，潤泰新分配比例65%，潤泰新可銷坪數1550坪 ，每坪80萬元計算，總銷金額12.5億元，目前正申請建照中，預計1Q13動工，預計1Q15完工，粗估貢獻2015年營收金額12.5億元。「副都心案」位於新北市新莊區中港路，基地面積1,148坪 ，潤泰新自地自建，可銷坪數8,960坪 ，每坪60萬元計算，總銷金額53.76億元，目前規劃設計中，預計最晚於2012年底動工。

D. 「重慶北路都更案」
位於北市重慶北路與民生西路口，基地面積750坪 ，都更合建案，潤泰分配比例35%，每坪70萬元計算，潤泰分配總銷金額8.43億元，目前仍在規劃中。「辛亥都更案」位於北市辛亥路台灣大學附近，基地面積692坪 ，都更合建案，潤泰分配比例35%，每坪150萬元計算，潤泰分配總銷金額12.06億元，目前仍在規劃中。

E.「文德都更案」
位於北市內湖區文德段，基地面積1,342坪 ，都更合建案，潤泰分配比例35%，每坪90萬元計算，潤泰分配總銷金額11.26億元，目前仍在規劃中。「北安都更案」位於北市北安路捷運劍南路站附近，基地面積987坪 ，都更合建案，潤泰分配比例35%，每坪130萬元計算，潤泰分配總銷金額14.77億元，目前仍在規劃中。

F.「三芝案」

位於新北市三芝區，基地面積11,664坪 ，潤泰新自地自建，將規劃透天別墅，可銷坪數7,225坪 ，每坪20萬元計算，總銷金額14.45億元，預計2013年動工，採先建後售。


G. 「松濤苑」（非都更案）

今年業績來源則將來自去年已動工的植物園、博愛特區豪宅案「松濤苑」，該案總銷估達115億元，僅20多戶，明年完工，潤泰新今年確定該案將依完工百分比法入帳。

「松濤苑」總銷金額100億元，預估貢獻2012年營收金額45億元，淨利金額27億元，貢獻潤泰新EPS 2.76元。

「松濤苑」位於北市中正區博愛路，基地面積901坪 （銷售面積3,750坪 ，建物面積4,670坪 ），自地自建，每坪單價260~270萬元計算，總銷金額100億元，土地成本20億元，營造成本14億元，推估毛利率高達66%，已於2Q11動工，預計2Q13完工，IBTSIC認為「松濤苑」僅需銷售34%即可達完工比例法認列門檻，假設2012年底工程進度70~75%，銷售率60~65%計算，IBTSIC預估貢獻2012~2013年營收金額45億元與55億元。

2、公辦都更案

營建署仍積極推動公辦都更案，分別在全台水岸、港灣、鐵路、捷運等處，規劃158個都更案，其中54個正在辦理招商前置作業，預計2年內便可公開招商。

A. 建中眷舍都更案

位於建中、植物園附近的北市公辦都更案，由潤泰創新公司獲選為最優申請人，預計103年初動工，106年完工。圖／北市府財政局提供
台北市政府公開評選「南海路建中眷舍都市更新案」，昨（8）日完成開標作業，有九家業者競爭，潤泰創新獲得最優申請人資格，此案更新後房地總值逾90億元，潤泰新可分回其中22.08%、約19.8億元。

此案因地點絕佳，除潤泰新外，還有皇翔、日勝生、冠德、昇陽等八家建商投標。此案由政府負責前端的地主整合等業務，然後公開甄選實施業者，得標者可分回一定比率的房地銷售，也就是利潤。建商多認為，潤泰新分回比率僅22.08%，獲利並不算好。

B. 六張棃派出所公辦都更案

台北市財政局昨（5）日宣布六張犁派出所公辦都市更新案由潤泰創新奪下最優申請人，這是該公司繼拿到建中眷舍公辦都更案之後....目前台北市第1、2筆公辦都更案都由潤泰拿下.

潤泰創新提出的29.38%低於此案公告的33%，擊敗其他3家廠商，預估此案都市更新後權利價值約23億餘元。

簡滄圳說，雖然公辦都更案的獲利空間較小、利潤有限，但已由公部門完成前端的整合流程，相對起一般都更案，較為單純；未來潤泰新在興建這兩個公辦都更案時，也會依照「潤泰規格」來執行。

3、捷運連合開發案

A. 三重捷運連開案

「MRT三重站聯開案」位於新北市三重區疏洪東路與捷運路口，基地面積3,060坪 ，潤泰新分配比例53%，潤泰新可銷坪數13,672坪 ，每坪65萬元計算，總銷金額88.87億元，目前申請建照中，預計4Q12動工，IBTSIC粗估貢獻2014~2015年營收金額44.45億元與44.42億元。

B. 新莊副都心案
新莊副都心案，為因應國際會計準則(ＩＦＲＳ)的全部完工法，打算採取邊建邊售方式，預計明(二○一三)年底或後年可入帳。

陸續在2014、2015年完，開始進入商場經營、年年有穩定收益來源的階段。

C. 內湖捷運連開案

基地面積2300坪 的內湖捷運站「捷11」則已經開工，將在2014年完工，該案將興建1、2樓商場，2~7樓停車場，8~15樓SOHO辦公室的產品。

案總樓地板面積約為1萬3815坪，其中，商場將自行經營、而SOHO辦公室將出售，總銷金額上看4、50億元。

「MRT內湖站聯開案」位於北市成功路與金龍路口，基地面積2,470坪 ，潤泰新分配比例68%，潤泰新可銷坪數5,577坪 ，每坪100萬元計算，總銷金額55.77億元，已於4Q11動工，預計2014年底完工，採先建後售，IBTSIC預估貢獻2014~2015年營收金額39.00億元與16.77億元。