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有中國問題請教
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maxx1
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Chocola
張爺

中國08年爲了對付金融海嘯發行了天量的貨幣,這固然使得中國以最快的速度走出了衰退,但是這造成了一系列嚴重的後遺癥,政府爲了對付這些後遺癥採取了一些措施,但由此又造成了一些新的問題,並且最近中國經濟景氣週期開始下行了。
本來按照正常的經濟運行規律,中國經濟也該在08年開始進行調整了,但是由於總所周知的原因,不僅沒調整,各種情況還在惡化,中國大城市的房價在09年到10年幾乎翻了一番,並且產生了嚴重的通貨膨脹,政府爲了抑制房價和通貨膨脹,在首套房的首付比例提高到了30%,二套房提高到60%,40多個城市實行限購(包括我所在的城市),不斷的提高準備金率,把準備金率提高到創紀錄的21.5%,造成中小企業資金緊缺,高利貸橫行,最近房價和通貨膨脹抑制住了,但是經濟又開始下行了,所以最近又下調了存款準備金率0.5%,現在很多人不知道未來情況為怎麼走,如果放開限購,那麼就會面臨房價的報複性反彈,但是不放開,恐怕最近一到兩年經濟形勢很不樂觀,尤其是地方政府依賴土地財政,而且本人也參與放貸,我想請教各位台灣過去80到90年代有無這種情況,後來又如何?
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maxx1
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关于房价的,我原来的看法是横盘,上下幅度10%左右,那么只要这么稳定个几年,加上通货膨胀和工资提升,房价会自动的回归到“合理价位”。我这么看是有依据的,首先是地方政府对土地财政的依赖度很强,大概占到地方财政收入的一半左右,地方政府有强烈的托高房价愿望,第二点是目前物价涨幅很高,而普通老百姓没有其他更好的保值的渠道,第三点是中国的房价泡沫主要是在热点大城市,这些地方人多房少,供不应求。但是昨天我看温家宝的意思说房价远远未达到合理水平,在中国不管什么地方必须讲政治,温家宝既然这么说了,那么我认为房价跌10%肯定不是不够的,我将跌幅下修到30%左右,明年再来看。
关于他项权证的问题,不是他项权证不能反复抵押,而是一旦做了他项权证,土地证和房产证不能挂失,进行房产抵押的人不但要做他项权证,房产证和土地证也要一并抵押,这样就万无一失了,因为他不可能到其他地方什么都没有就去抵押贷款。
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他項權證是否可以重複抵押?
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張爺
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Chocola

這位放貸的網友的個人營業情況他自己比較了解,我不表示意見。不過他說到有他項權證就不可能重複抵押的原則性問題,與我所知的情況正好相反。於是我搜尋一篇相關文章,提供有興趣的朋友參考。

順便說明幾個重點:

一  重複抵押是合法的,擔保法許可重複抵押,但限制抵押權不得超過抵押物的價值。

二  法令無法保障重複抵押的風險,重點在鑑價的落實和核貸者的風險控管執行能力。上述擔保法相關解釋的後半部根本可以刪除,比較合理的方式是放在銀行法內作更細部的規定,譬如在限制抵押物授信額度的同時也要相對限制授信的利率

三  由下開引文得知:中國重複抵押的風險,更在於地政方面他項權利的記錄不夠落實。

四   我看過這方面的估算報導說,民間重複抵押的情況好像超過四分之一:這數據可能還是在暗箱中摸黑扒出來的?


如何防范房屋和土地分别重复抵押的风险

沈文华 安徽省泾县房地产管理局

《房地产权产籍》2011年第3期发表

最近,某商业银行向房屋登记机构提出,要求房屋登记机构将房地产抵押的情况函告当地土地管理部门,并要求将土地一并抵押及土地使用权相关信息等内容记载于房地产他项权证的附记栏内,以防范抵押人将房屋和土地分别重复抵押带来的信贷风险。

根据《物权法》、《城市房地产管理法》、《担保法》等法律和相关部门规章的规定,过去抵押权人将房地产抵押登记人为拆分向国土、房地产管理部门办理以防范房、地分别重复抵押的风险的做法被严令禁止,以无地上定着物、构筑物的土地使用权抵押(统称“单纯土地使用权抵押”)的,为核发土地使用权证的国土资源管理部门办理抵押登记;以城市房地产或者乡镇、村办企业的厂房等建筑物抵押(以房屋所有权连同土地使用权设定抵押统称“房地产抵押”)的,为当地房地产管理部门办理抵押登记。为应对以上变化、进一步增强防范房地产信贷风险力度,金融机构向房屋登记机构提出上述要求可以理解,但要从根本上防范房、地分别重复抵押带来的信贷风险以及房屋登记机构的登记风险还应从规范金融机构房地产信贷审核程序和房屋登记机构房地产抵押程序着手:

一、金融信贷部门应加强对抵押房地产的现场查看,以有效防范房地产重复抵押。

金融企业等抵押权人对抵押房地产现场查看,不仅能了解房地产有无拆除、倒塌、损毁以及改、扩、翻建等自然状况发生变化影响房地产抵押价值的情况,也能通过查看有效防范房地产重复抵押的风险。

1、查看抵押房地产证载房屋和土地状况是否与现状一致,是否有在建工程。由于房屋是按照房屋的基本单元进行登记的,而土地是按宗进行登记的,这就有可能造成一宗土地上有两件或两件以上的房屋登记,而其中一件或一件以上房屋又已经办理了房地产抵押登记的情形。在建工程虽未能申请房屋登记,但按照现行法律法规符合相关要件仍可以申请在建工程抵押权登记。

2、查看单纯土地使用权抵押的土地上有无定着物、构筑物。单纯土地使用权抵押的土地上应没有定着物、构筑物,但也有一些土地使用权人会因为临时需要搭建一些简易的构筑物,也有一些虽然有定着物、构筑物但由于各种原因缺少登记要件或不符合登记要求而无法获准房屋登记的情形。当查看到抵押土地上有定着物、构筑物时就应询问有无办理房屋登记并向当地房屋登记机构查询。

3、查看中发现房屋或土地自然状况发生变化的,必须要求抵押人办理相应的变更登记后才能申请抵押权登记,以防范可能出现的重复抵押和影响抵押物价值的情形。

二、房屋登记机构应加强防范房地产重复抵押的询问和收件。

房屋登记机构应当避免土地使用权已经抵押的土地上再出现重复抵押的情形。

1、增加防范重复抵押的询问内容。登记询问是房屋登记机构依据法定职权向申请人询问收集的用于房屋登记和查询的信息。登记询问的内容除是否为申请人真实意思表示,是否有共有人等内容外,还应增加询问抵押权人是否已经现场查看抵押房地产,登记的房地产自然状况是否与现状一致等内容,以防范可能出现的重复抵押的风险。

2、登记机构应认真细致的核查土地证原件,留存有抵押人签字确认的复印件。根据《土地登记办法》的规定,土地使用权抵押登记应当在土地使用权证附记栏加以记载。所以房屋登记机构在办理抵押权登记时必须严格按照收件规程查验土地证原件,留存复印件,并请抵押人签字确认。对不能提供土地证原件的抵押申请应不予受理,对提供土地证的真伪、记载内容有异议的应向土地管理部门函询或前往查证。

3、原先办理过土地抵押权登记的,应要求抵押申请人先注销土地使用权抵押登记,再受理房地产抵押权登记申请。

4、加强同一宗土地上有无其他房屋抵押权登记记录的查档。这种情况在一些自动化办公程度不高、电子档案录入不及时、使用权登记和抵押权登记分科室办理的地方要尤为重视和防范。

《物权法》、《城市房地产管理法》、《担保法》等上位法已经明确规定了房地一并抵押的原则,商业银行等抵押权人要求房屋登记机构将房地产抵押的情况函告当地土地管理部门实属赘余,也超出了房屋登记机构职责范围,同时也是目前房屋登记机构人力财力难以负担的。商业银行等抵押权人为防范房地产信贷风险,确保抵押房地产权益不受损害,认为有必要向当地土地管理部门告知房地产一并抵押的情况,根据行政相对性原则,应当由做为行政相对方的抵押权申请人将房地产一并抵押的情况告知土地管理部门并申请备案。(完)

轉引網址

http://jxswh6658.blog.163.com/blog/static/13806910720103185757213/



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谢国忠早就臭大街了
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maxx1
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如果我记得没错的话,谢国忠02年就唱空中国地产了,可是实际上02年正是中国地产黄金岁月的起点,他这种烂水平的砖家拿他举例貌似不合适,郎嫌贫本来我很欣赏他,不过最近这几年他好像因为想出风头,总是发表一些耸人听闻的言论,中国经济是有病没错,但是就像很多人一身病,可是这并不妨碍他们活到80岁以上。中国还有一个叫牛刀的,成天唱空房地产,可是自己08年的时候偷偷抄底买房,良心真是达达的坏,在房地产来说,我还是认为中国房地产和发达国家或地区有点不一样,中国最近10年总共只有新建7000万套商品房,在大城市的商品房尤其稀少,所以要用房价收入比来说,也只能和前20%的人口收入来比较,这样比较起来还是可以的。
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还有一点
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maxx1
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中国没有任何一条法律说高利贷是违法的,只是说不保护银行法定贷款利率四倍以上的部分,现在法定的大约是7%,可是你们知道现在银行对外放贷也有百分之十几,有的甚至接近20%,所以民生银行的行长才会说自己都不好意思公布利润,因为实在太高了,呵呵。
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maxx1
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龍女CHANG, HSIU-FEN

做过他项权证就不能反复抵押,所以根本不可能出现你所说的这种情况,我放贷要抵押的房子都是没有任何贷款的房子,这些只要去查一下就知道了,我要抵押的房子的价格至少是我借贷钱的两倍以上,其次,目前中国政府的规定是不保护银行法定借贷4倍以上的利润,也就是说不保护超过大约28%以上部分,但是我们没那么傻,借贷出去只写欠条而已,目前中国的银行体系基本上是为国企以及大型私企服务的,中小企业基本以民间借贷为主,没有民间借贷可以说根本没有今天众多的中小企业,说中共会打压民间借贷我认为根本是无稽之谈,也许集资会打压,但民间借贷不会。为什么会这样,因为现在的银行体系有缺陷,他们服务不到中小企业,但是又碍于自己的私利不肯开放民间成立银行作为补充,所以民间借贷不得不存在,取消民间借贷,中小企业立刻就会大量死亡,接着产生可怕的失业,再愚蠢的统治者都不会那么干,从这点看,我们搞民间借贷利国利民,呵呵!还有关于房地产方面,我昨天仔细看了中央经济会议的报告,经过我的分析,我对2012年房市做了一个判断,就是一个字“稳”,是不是这样后年见真章。
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高房价的罪恶
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精衛填海
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Chocola
張爺

中國政府爲什麽要超高房價?高房價高利潤。政府可以低價甚至不花成本從農民那兒掠奪來土地再高價賣給開發商。有的開發商要報答這些政府官員會將開發好的樓盤低價賣給政府官員。房價炒得越高政府官員收益越大。

最近廣東陸豐烏坎鎮群體性事件正源於政府掠奪農民地土地造成的惡性事件。地方政府已經打死其中的一個村民代表薛锦波

地方政府禁止外人進入烏坎村,對烏坎村村民斷網、斷糧、斷水、斷電。全村有1萬人口,參與抗議的人群高達7千。黨的喉舌媒體報導少數人對抗。何為少數?共產黨不識數還是睜眼說瞎話?

廣東省陸豐市烏坎村村民的今天也許是你我的明天。



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房價及賺錢
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精衛填海
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張爺

當房價遠遠高於(10倍家庭年薪)平民百姓的收入所得時,房價就已經存在泡沫。現在中國大陸平民百姓收入刨除出支出可以存下來的錢所剩無幾。之所以中國的房價會炒到天上去完全是地方政府圈錢造成的。地方政府爲了土地出讓金,低價掠奪百姓的土地高價賣給開發商從中謀利。另一個原因高房價支撐著中國虛假的GDP,因為地方官員的政績與GDP掛鉤。這樣中國的強制拆遷,血拆不斷。不停有百姓自焚、上訪、暴力對抗政府、政府暴力鎮壓。高房價已經成為中國不穩定的一個主要原因。共產黨要政權垮臺快繼續將房價往上炒就達到目的。
我在今年年初 已經將多餘的一套住房賣出去,我不看好後市,雖然當時房價還在往上漲。房價與股價一樣不會一直牛市。一旦走向熊市沒有十年難以恢復。
我知道高利貸賺錢快,但這個行業本身違法。好像年收益高於10%已經不受法律保護。因此所有的協議也僅僅是君子協定,沒有任何法律效力。君子愛財取之有道,我不會去賺這樣的錢。我只會在法律的框架下利用合理的遊戲規則賺錢。不過我有錢借給親戚朋友,那些一分錢的利息都沒有收。他們僅僅送我一些土特產表示下感謝。還有的錢借出去收不回來的。我也不去計較了。
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良心建議
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張爺
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Chocola
精衛填海

您對大陸房市說法也一種市場上有代表性的相反意見,不過我這幾年我比較服膺謝國忠的預言:中國房市確實泡沫化。

同時我對您的有擔保高利貸有些疑慮

第一,您放貸的房屋抵押權是第幾胎?通常銀行是第一胎,你們的抵押權粗抓只剩下三到四成(或許這還算太樂觀)。

第二,在房價飆漲或溫漲時期,三、四成抵押權算是很穩當的,因為你們只出借五成,而且債務人傾向保留房產,會盡可能贖回。一旦房市走軟,問題就複雜了。

目前經濟大勢是在溫水煮青蛙,我無法預測中共會如何調控,但我確信天底下沒有正當、好賺又低風險的錢。我建議您見好就收。

PS 您這種行業若能繼續大發利市,會危害中共政權。您說對麼?

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中国房地产有些不同之处
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maxx1
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中国推行商品房制度是1998年,真正大面积推行是2003年开始的,在1998年之前也有商品房建造,但是很少,居民住房是依靠政府福利分房为主,这种房子样式丑,面积小,户型也不太合理,也没电梯,普遍的面积在40到80平米之间。从2003年到现在,中国的商品房产量总共只有7000万套不到,这些房子还包括很多中小城市的商品房和大城市远郊偏远地区的房子以及像鄂尔多斯新建的那种鬼城,也不包括很多有钱人手里不止一套房子,并且现在商品房的年产量只有700万套每年,在中国有些人有种说法,在中国商品房(1998年之后)是为这个社会前20%准备的,中国商品房的供应量还远远满足不了人们的需求,而现在中国政府这种政策下使得很多开发商很消极,不拿地。按照供需理论,到2013年之后商品房供应又会非常短缺,造成房价暴涨,真正抑制房价过快上涨的办法是增加供给,但现在政府的政策却是相反,台湾的房地产崩盘是出于自然,而中国现在的情况确是宏调下人为的抑制需求,一旦开放限购限贷必然造成需求井喷,请问你们怎么看?
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我放贷做双证的
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maxx1
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我借钱给别人,都需要别人有抵押物的,这个抵押物通常是房子,并且其价格至少是我借出去资金的两倍,我把钱借别人,是要那个人的房子做他项权证和全权委托公证,房产证和土地证都在我手里,正是因为有抵押,我利息不高,月息只有3分。
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