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名采集:房子賣不掉 怎麼辦(劉黎兒)
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Luke-Skywalker
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名采集:房子賣不掉 怎麼辦(劉黎兒)
2017年02月06日
日本過去也是「有土斯有財」想法,但經歷過90年代泡沫崩潰,乃至最近空屋近乎1千萬戶的現實,逐漸知道得放棄「不動產=財產」幻想,拚命買房的人最易淪落底層,擁有房子反而是成為「下流老人」的捷徑,老房子賣不掉,也租不出去,真的是「負動產」無誤!
人口減少空屋暴增

原本日本土地房產神話大破滅一次過,沒人囤房;但安倍經濟學搞出負利率,讓許多人擔憂錢無法保值,買房子安心,但現在日本房地產鑑定業界頂尖專家都斷言說「買房就是淪為下流老人的第一步」,日本沒有任何利多材料,房價絕不會上漲,最可怕的是想賣根本沒人買,也沒人租。
日本今年一開年,兩大最具權威的財經周刊《東洋經濟》、《鑽石》不約而同地做了封面專刊,提醒這個事實,房子是無窮的煩惱種子、是不良債權。日本人口不斷減少,去年出生嬰兒不到100萬人;許多人原以為人口減少是地方問題,沒想到東京都都心或近郊人口也減少;因媒體報導空屋暴增,仔細一看,附近走到哪都有空屋,大為震驚,氣氛跟自己當初買房時大為不同,開始擔心起來,因為空屋會釀出縱火等治安惡化問題。
日本現在每7戶就有1戶空屋,多達820萬戶,這還是2013年的調查,現在至少1千萬戶;根據野村總合研究所預測,2033年空屋將達2167萬戶,是2013年的2.6倍,空屋率達30.4%,每3戶就有1戶,非常恐怖。
專家稱此為「海綿化現象」,離東京電車車程1小時的近郊,如埼玉縣西南部等的住宅社區,過去是熱門通勤圈,不少40年老舊公寓遭棄置,空屋草長到2樓高,宛如叢林,枯枝枯葉堆積如山,野草茂密而遮蓋了拋棄的廢車,或傾倒樹幹跟空屋一起回歸自然,看不出門在哪裡。
類此日本高經濟成長期蓋的房子,不計其數,逐漸空屋化,賤價求售但沒人買;不僅郊區如此,東京都心高齡化嚴重的如豐島區、葛飾區等也一樣,有安全之虞的,區公所還強制拆掉。
鼓勵租屋促進景氣

空屋太多,不僅容易遭竊,附近商店相繼關門,生活不方便;公寓大廈除了少數地區外,已建2、30年則掉價到新屋價3分之1以下;隨著老朽化,修繕費越來越高,退休族負擔不起,若還沒付清房貸,真會淪為溫飽都難的下流老人;日本新屋信仰嚴重,買的瞬間就掉價1成,獨棟洋房更是20年就不值一文,許多子女放棄繼承,擔心遭縱火,觸犯公共危險罪,得花幾百萬日圓拆屋費來化為空地,真是「負動產(日文跟「不動產」同音)」!
房子不可能漲,賣不出去也租不出去,維持成本及折舊高,即使現金保值不易,但千萬別去買房,人口不斷減少,沒人住房,東京其實最糟;奧運後人口大減,這些年供應過剩,加上東京高齡化最為嚴重,年輕人沒醫院等可用,不會想住東京,2021年起東京房價將再暴跌。
專家指,若要促進房地產景氣應鼓勵租房而非買房住,租屋才需要大量房屋,買房則1家1戶,租房則1家需要1.5戶,修繕需要也是租屋較多,日本年輕人也漸朝租賃主義走;因此房產業者最好別老要人買房,害人不利己,日本如此,台灣何嘗不是!

旅日作家


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名采集:你還要繼續囤房嗎(劉黎兒)
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Luke-Skywalker
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名采集:你還要繼續囤房嗎(劉黎兒)
2017年07月10日
日本現在許多為人兒女的最為擔心的就是父母去投資房地產,中了房地產業者巧言,買了被說是可以節稅、保值的出租用房地產,結果根本租不出去也賣不出去,只給自己留下許多暴跌、無法脫手而又得繳稅的「負動產(跟「不動產」同音)」;最根本原因是無視日本是嚴重少子化、人口減少的社會而依然大量建設,空屋近1000萬戶沒人住,台灣何嘗不是?投資出租用房產是天大的陷阱,為了自己、為了子孫、為了別人,不要繼續囤房了!
雖然有些日本人未必是去大建出租用房產,而是收購中古公寓大廈,但是這方面問題更多,都是房地產業界的人不敢對人說的祕密;今年起《朝日新聞》等都相繼指出,中古公寓大廈不斷廢墟化,主要是建物跟居民雙重老化問題嚴重,例如30年前蓋的公寓大廈,居民也都60歲以上,甚至7、80歲了,除了有限的年金外,幾乎沒有新收入,無力修整,老朽化嚴重,無法住人,有能力的居民都趁早搬走,許多公寓淪為鬼屋或貧民窟,除了來日本在底層打工賺錢的外國人,沒人租用,即使東京大都會內也不例外地有許多這樣的地方。
許多來日本投資中古房地產的華人,都以為撿到便宜貨,未料才沒幾年,房產就老朽而且租不出去,要大規模修繕或重建等,幾乎不可能,不僅被稱為老朽公寓,甚至被稱為「極限(限界)公寓」;現在日本中古公寓到2015年有623萬戶,其中超過30年的有162萬戶,20年後超過40年以上的公寓有316萬戶。
房地產賣不出去、租不出去,最嚴重的是兩大問題,一是必須繼續繳稅、繳高額的管理費、修繕基金,對於年紀變大的人或收入很少的年輕人根本負擔不起;另一個問題是這些沒用的房產的所有權到死也無法放棄。


無人租買淪為負擔
因此日本新潟縣湯澤町,亦即川端康成小說《雪國》的舞台,在日本泡沫經濟時代建了大量休閒大廈,現在價格暴跌,利用人數少,巴士停開,許多居民積欠管理費等等,許多大廈雖還有大浴場、游泳池或卡拉OK房設備等,極盡豪華,卻有居民以1萬日圓、5萬日圓出售,原因就是若不趕快脫手,所有權的負擔連你死了也不放過你,就真的變成子孫的「負動產」;也有人故意欠繳稅金,讓官方拍賣等。
日本政府跟台灣不同,不會用昂貴水泥跟低稅金來護盤,日本政府雖沒有好好管制業者去引誘人投資不該投資的房地產,但逐漸在修正公告地價跟固定資產稅,形同對房產加重課稅;像3日公布的據以徵收遺產稅、贈與稅的所謂「路線價」,連續2年上漲,表面說是因為評估訪日旅客的增加,因東京銀座或地方有魅力的城市地價上漲等,地價二極化;但許多專家早已指出,日本政府是對東京都心的住宅地個人住宅、高級出租住宅、節稅高價塔層大廈等為目標來增稅,固定資產稅、繼承稅負擔增加。
日本少子化嚴重,越來越多沒人租買的房子,房價只會越來越低,台灣出生率低,就算政府怎麼護盤也無法挽狂瀾,房產變成甩不掉的負擔,不囤房不僅為別人,更是為了自己!

旅日作家

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