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生活稅務與法務》買地分批過戶 不履約風險高
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星火
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【經濟日報╱記者徐谷楨採訪整理】 2008.01.30 04:08 am
  
A先生住在北部,想把中部的一塊農地賣掉。找B先生商量,但B先生的資金能力不足,所以A先生就說:「大家是好朋友,沒關係,用分期付款!」於是兩人簽約,協議分兩年四期付款,同時,土地也分成24批,逐批過戶給B先生。

當時,這塊農地附近剛好開始要蓋大型球場,但是A先生不知道這項土地利多,土地價格已經漸漸上漲,所以就用過去的行情賣給B先生。等到農地價格暴漲的消息傳到A先生耳中,B先生已經繳了兩期的款項了。

A先生後悔,不想履約。B先生很生氣,跑去請教律師。律師認為,這筆土地交易雖然是分期付款、分批過戶,但買賣契約白紙黑字寫得很清楚,土地全部要賣給B先生,所以,A先生不照契約把土地過戶給B先生是不對的。

為了避免B先生採取法律行動、假扣押這筆農地,A先生趕緊找上交情不錯的C先生幫忙,把還沒過戶給B先生的土地,全數賣給C先生。不過,他們之間的買賣行為,只是假買賣而己,沒有資金往來,屬於「虛偽的意思表示」(民法第87條),其實不算數,但B先生並不知道。

後來,C先生居然意外去世,所以,登記在他名下的大片農地就麼讓兒子繼承了。兒子後來為了求婚,就把土地送給女朋友D小姐當禮物。

同一時間,B先生把分期付款的金額提存到法院,要求A先生履行契約、把地過戶給他。問題是,土地現在已經變成D小姐的財產,連A先生自己也想辦法要追回這些土地,更別說是把它賣給B先生了。

基本上,A先生和C先生的虛偽買賣無效,所以C先生兒子的繼承行為也是無效的,但是,法律上,D小姐是「善意的第三人」,她並不知道男友無權處分這筆土地,依土地法第3條,善意取得土地的情況,登記之後就有絕對的效力。

換句話說,D小姐的土地所有權,已經受到法律的保障。在這種情況下,A先生和B先生的權益都受到損害,無法彌補,而D小姐卻可以得到這筆土地。所以我建議A先生引用民法第183條的規定,讓D小姐補償A先生的損失。

至於B先生的訴求,既然D小姐的土地所有權受到保障,A先生追不回土地,所以只能放棄土地上漲的利益了,頂多轉向A先生請求債務不履行的損害賠償。

如果C先生沒有去世,事情就好解決多了,因為B先生可以起訴確認A先生和C先生的交易是「虛偽的意思表示」,並請求塗銷移轉登記,也有機會請求A先生履行買賣契約義務。

這個例子也說明土地買賣該注意的地方很多,像案例中的分期付款、通謀虛偽的買賣等,都存在很大的風險,不過B先生如果懂得和A先生談判,把土地都過戶給他,但還沒付款的部分設定抵押權給A先生,他就不會有那樣的損失了。

(會計師全聯會理事長、勤實佳會計師事務所、商務仲介、外牆更新公司負責人林敏弘口述)

 


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