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生活稅務與法務》買賣房地產 有自保之道
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星火
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【經濟日報╱林敏弘】 2007.10.31 04:14 am 
 
甲先生投資房地產經驗豐富,沒想到「猴子爬樹也會掉下來」;幾年前,他買一塊中部的土地,付款之後,傻眼了。

一個周五下午4時,甲先生到地政事務所調閱土地登記謄本,發現他要買的那塊地沒有被設定抵押,也沒有被扣押,就很放心地匯款給賣方。等到第三天,周一下午3時,甲先生去遞件時,地政事務所竟說這塊土地已經被法院扣押,時間就在當天上午,已收到法院傳真的說明。

甲先生覺得很嘔,認為賣方是故意的,來找我想辦法。依我了解,賣方的背景複雜,而且人被收押保釋沒多久。我要甲先生先冷靜下來,不要硬碰硬,等一段時間之後,再用低姿態去跟對方談談看。

所謂,事緩則圓,別逼迫對方馬上給個答案,才是上策。後來,甲先生照我的建議,派公司秘書小姐出面,施以苦肉計,說發生這種事雙方都很不幸,希望對方可以解決。其實我知道,賣方是很有財力的人士,這筆錢對他來說是小錢,應該不是惡意要如此,而且人才剛剛保釋出來,應該不會想惹事,免得被還押。

像甲先生這樣,事前功課做得完備,還是會出狀況,應該如何防範?

站在買方的立場,交錢和交屋之間,因為有段時間落差,意外狀況防不勝防;但現在有「履約保證」這種東西,買方可以把錢交給建築經理公司或代書控管,如果房地產的產權不清楚,錢不會完全交給賣方,而且,在安全交易之後,尾款才會到賣方手上。

對賣方也有好處,因為站在賣方立場,其實也怕收到定金後,才發現買方財力不足、貸款困難,或有其他狀況,影響交易安全;有了「履約保證」,如果買方的錢不夠或不清楚,就不會過戶給買方。

不過,以賣方而言,「履約保證」還不算最佳策略,根據我多年房屋仲介和地政士經驗,有一招更好用。很多時候,買方的資金不夠,需要向銀行貸款,但時間就會拖久,可能要等上三、四個月,如果賣方要賣舊房換新房,或急需用錢,資金就等於被凍結,將急如熱鍋上的螞蟻。

要處理這種情況,辦法很簡單,賣方也可以先拿房子去向銀行抵押貸款,加些擔保品,比如定存單、房地產,貸到全額,等過戶後再通知銀行,更改債務人名字為買方。

假如,買、賣雙方分別向不同銀行貸款,技術上可以把房子向買方貸款銀行辦理設定抵押登記,再由這家銀行向賣方的借款銀行代償,並塗銷賣方的抵押權登記。但要注意,買方貸款銀行應該加註一點:這項代償如果無法取得清償證明或塗銷同意書時,賣方的借款銀行應該把買方貸款銀行所匯的款項退還,以資安全。如此,賣方雖然損失一點利息錢,但獲得更大保障,也不會妨礙到買方的交易安全。(會計師全聯會理事長、勤實佳會計師事務所、房屋仲介、外牆更新公司負責人林敏弘口述,記者徐谷楨採訪整理)

 


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